2005年10月,汪孟德被顺驰总裁汪浩从上海总经理的位子调回集团。汪浩跟这位南开大学审计专业毕业的年轻人说,和大摩这件事要成了,你回来做财务总监吧。
当时孙宏斌都和大摩团队庆祝私募成功了。这笔钱计划在11月份打进顺驰账户,解老孙燃眉之急。不料等小汪回到集团后,还没正式上任,私募这件事黄了。
为平抑房价过快上涨,国务院在那年上半年出台了新老国八条,楼市一夜被打入严冬。大摩乘火打劫,提出要签对赌,7.5 亿元收购顺驰20%股权;如果第二年顺驰利润率无法达到某一个水平,大摩在顺驰股权将上升到40%。
现在的老孙在政商的名利场里游刃有余,出手都是大手笔,几百个小目标似乎也是轻轻松松。但在当时,几个亿就是他的命。
人为刀俎我为鱼肉。老孙当时咬了咬牙,答应了这个魔鬼协议。但谁料到大摩中国负责人拿着协议去美国总部上会,被否了。
私募撤走,香港上市遥遥无期,顺驰“七个锅盖十个锅”的游戏终于玩不下去了。最夸张一天,顺驰苏州项目公司的账上只有16块钱。
冥冥中很多事情是很奇怪的。汪孟德回北京是为顺驰私募乃至上市做准备的。结果他回去后做的第一件事,是卖公司。
路劲是汪孟德和孙宏斌一手谈的。2007年1月,路劲以两次注资的形式,获得了顺驰绝大部分股份。卖掉顺驰后,老孙有次跟我念叨:
如果没有调控,顺驰会是什么样?
顺驰陨落之后的十几年里,这个“如果”句式的话,又在其他地产商嘴里听过很多次。这是一句极其不甘心、同时也很无奈的话。
原来这世界很多事,越光鲜、越光环,也越危险。房地产是个巨型游戏,笼子里关着不停奔走的小鼠。造化弄人,往往也就是一夜之间。
1
过去半年里,泰禾老板黄其森基本上都是在自己开发的豪宅中国院子里度过的。
绿城创始人宋卫平的办公室不在杭州黄龙广场,而在他住的玫瑰园。黄老板的办公室,也不在泰禾总部北京招商局大厦,而在自己开发的中国院子。
黄老板比宋卫平小七岁,比孙宏斌小两岁。1996年从建行福建分行辞职创办泰禾时,他才31岁。2002年,他从福州来到北京,在通州看到旁边的京杭大运河,便拿下了这块地,做起了新中式大宅——中国院子。
这里位于长安街东起点,和紫禁城同在一条中轴线上。四米高墙之内,是青石阶、抱鼓石、蒙古栎。壶中天地,虚实相生,外人难以管窥一二。
在豪宅拼“奢”的年代,泰禾是最奢的房企。他们开发的新中式住宅,引领了一时风气之先。而每个泰禾项目开盘,都会请明星助阵。在北京均价才五六千块钱的时候,中国院子卖到过10万一平米。
但现在,福州湾文旅项目停了一年多,昆山淀山湖项目也已经暂停,北京院子的业主担心项目烂尾,甚至帮泰禾设计了一整套策略,包括怎么抵押项目盖房子,怎么抵押车位。业主们都为泰禾操碎了心。
黄老板自己营造的紫禁城,也成了困住他的笼。
前几天,黄老板手里所持泰禾集团的28.56%股份,被司法冻结了。4月份以来,泰禾集团已有10次成为被执行人,黄老板本人也两次因为公司未能及时偿还借款,被列为执行人。
前年销售额1300亿、去年捐款3个亿名列福布斯中国慈善榜第十五名的黄老板,今年就成被执行人了。
他并非形单影只。过去一年,这个名单星光灿烂。从王思聪、罗永浩、李亚鹏,再到冯鑫、尹明善,过去一年里,众多名人富豪纷纷被执行。
全国法院决胜信息网去年11月初数据显示,全国失信被执行人是1580万人次。我看了下,这个数据在去年4月份还是1350万次。半年时间里,全国增加了230万人次的老赖。
老赖人数的增长速度,超过了经济增长的速度。
现在,我最佩服的人不是马云,不是巴菲特,而是王兴。他在2018年12月说,2019年可能会是过去十年里最差的一年,但却是未来十年里最好的一年。
当时只道是段子。
2
如果说2005年调控的标志事件,是顺驰的倒下;2010年调控的标志事件,是老宋转让绿城;那这次发轫于2017年的调控,标志性事件有两个,一个是王健林的壮士断腕。
另一个,就是泰禾的资金链危机。
和上述几家企业一样,泰禾也在寻求卖身自救。买主的传言也在不断变化,从华融到金茂,再到了厦门的建发和国贸。
我向金茂的朋友求证过此事,金茂朋友很快否认了。金茂说看了下泰禾的债务,就退却了:
大概有1900多亿的债。
黄老板是在5月中旬跟高管开会确认兜售公司这件事。他说在福建有关部门的帮助下,泰禾正在引入战投,对方是一家房地产非主营业务的世界500强国企,自己将让出第一大股东的位置。他还说:
连泰禾这种有情怀的企业都活不下去,中国房地产业真没天理。
昨天,厦门国贸在上证e互动上回复网友提问时,也否认了要接盘泰禾的消息。
厦门国贸其实和泰禾接触过的。
2017年,厦门本土企业第一次冲进了世界500强,而且一次就是两家。一个是厦门建发,排名488位,另一家就是厦门国贸,排名494位。
就像保利和中海争夺地产央企之光多年一样,为争夺谁是厦门之光,建发和国贸这两家国企较劲多年。去年,建发房产销售额达700亿元,如果加上旗下的联发集团,建发房产规模已达千亿。
作为一家主营是贸易的公司,去年国贸营收是2180亿元。这个数字甚至高于融创,是新城控股的2.5倍,但归母净利润只有23亿,是建发上市公司之一建发股份的一半。
核心原因在于,去年国贸最能挣钱的地产业务销售额,只有100亿左右。这个销售额,还不及建发的零头。如果不发生点奇迹,厦门国贸在房地产行业基本不会有什么参与感了。
有关领导推动下,他们似乎迎来了一个追赶建发的机会:
接盘泰禾。
为了减少上市公司规则的干扰,厦门国贸在4月30号干脆和控股股东共同出资设立了厦门国贸发展有限公司。
这个注册资本为人民币40亿元的合资公司,看上去就是为泰禾准备的。这是一个事先张扬的收购,厦门国贸还没开始尽调,传言已经在资本市场上满天飞了。很快,国贸在网上平台否认了接盘泰禾的计划,国贸的一位朋友和我说:
双方的确聊过,但现在没再接触了。
厦门国贸宣布放弃后,泰禾一位高管跟我说,有一家央企比厦门国贸走得更远,到了尽调阶段。
黄老板曾经说过,泰禾是地产界的范冰冰。一举一动,果然地球人都知道了。
黄其森最大的筹码,是泰禾今年号称2000亿的可售货值,及福建有关部门对于泰禾的支持。金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组。
3
房地产业是周期性行业。但只要地买对了,其实什么都好说。
当年老宋跟我复盘绿城危机时,感叹就是买错了几块高价地,就此踏入了深渊;连万科这种最稳健的开发商,这两年在天津、上海和北京拿错了地,每个项目可能都要亏损二三十亿甚至更高。
我之前说过,一夜暴富秘诀有俩:疯狂借钱,赌对国运。
黄老板就是这个秘诀的践行者。他第一次闯入公众的视野,是2013年。那一年泰禾销售额是168亿元,但却拿了195亿元的地,横扫一线城市土地市场。
在北京,泰禾经过71轮的激烈竞价,打败众多的知名房企,竞得通州台湖镇一块住宅地,楼面价1.9万元每平米,当时台湖房价还不到一万元每平米。第二年两会,有媒体当面问黄老板泰禾是不是风险太高了,黄老板的回答是:
我从银行出来的,银行的关键就在于风险控制。
然后他宣布,泰禾2014年的拿地金额要超过前一年。
2014年那年,很多房企都很难受。黄老板也没有实现他的诺言,只买了150亿元的地。但熬过这轮调控,泰禾又火力全开。2016年它销售额是400亿元,买地花了260亿元。
这几年,不断有人说泰禾的负债率比融创、恒大还要高,但善于“风险控制”的黄老板艺高人胆大,直到2017年迎来了最后的疯狂——“对折”拿地、九成并购。
这一年,他们拿了452亿元的地,但仅参与4次招拍挂,其他29块地,全是通过收购的方式拿到的。
到最后,首席财务官成了泰禾突破极限最大障碍了。前首创置业财务总监罗俊加盟泰禾担任CFO后,上穷碧落下黄泉,把能借到的钱全借来了。从ABS、REITs、信托、私募、美元债、股份质押,所有融资手段泰禾都玩过。
2017年11月,任职一年的罗俊已经帮黄老板借了500亿。他长出一口气,在高管会上说之后公司要注意风险了。但黄老板说,小罗干得不错,再去借点。
没过多久,罗俊就离职了。
到了2018年,事情开始起变化了。很多低价收来的项目,遍地都是雷。他们在南京收购的几块地问题一堆,黄老板自己跑了几趟,也没拿到规划许可证。最后连泰禾南京城市总经理也锒铛入狱了。
南京的问题,在其他城市也普遍存在。
黄老板想到的第一个自救办法,就是启动人力高周转。整个2018年,黄老板在他的中国院子里,每天都在面试高管,也几乎每天在裁人。但即使高管济济一堂,黄老板仍像一个典型的中年男人:
在中国院子一觉醒来,身边没有可以依赖的人,全是要依赖自己的人。
没人能拯救泰禾,除了黄老板自己。2018年年初,黄老板说能卖2000亿。到了年底,泰禾没有公布自己当年的销售额。有人帮他统计了一下,说是1300亿元。
现在,黄老板还骄傲地认为,泰禾的地买对了,自己的眼光没有问题,泰禾的产品也是行业最有竞争力的,只是职业经理人没能执行好而已。2019年年中,他跟我说,如果2018年销售额能过两千亿,泰禾啥问题都没有了。
这世界,总是有太多的“如果”。茨威格说过,别把偶然和命运视为同一。
生命的轨迹是由自己造成的。
总有人能赌对国运,但我更欣赏那些了解自身局限性的人。他们知道该在什么时候停下来。
4
2002年进京,熬过了2008年金融危机,熬过了2013年调控,黄老板一度坚信自己这轮调控也能熬过去。
到了2019年,债务泰山压顶,他终于把几百亿货值的项目摆上了货架。其中11个项目转让给了世茂。
但算起来,这些钱也就40亿元,和泰禾的债务比起来,仍是杯水车薪。
与之相比,王健林和王文学就果断多了。老王直接一把出清,把十几年的心血万达城全甩给了融创,把77个酒店甩给了富力。王文学一咬牙,把将近20%的股权卖给了平安。
黄老板总觉得自己手里的地很好,产品更好。这种骄傲,乃至固执,让很多项目错过了最好的出货时间。资金成本的累积,又让这些项目越来越难算得过账。
这不是一两个项目的问题,更是黄老板愿意做出多大牺牲的问题。
成为被执行人后,固执的黄老板终于开始向命运妥协。前不久,他跟下属说,自己谢绝了一切不必要应酬,这些天就在中国院子呆着。自己也没孙宏斌那么多事,天天就一个人呆在那。
这个时间点出去,很容易传出绯闻,影响公司形象。
这种话,老宋在2012年也跟我说过。2011年年底某段时间,绿城的弦绷至极点。有好几次差点还不上银行的贷款。2012年春节之后,老宋的多数时间都是在玫瑰园度过的,一些话他不得不解释上百遍。
后来我都烦了,不想做祥林嫂,一见到朋友就说,早知道不叫阿毛去了。
其实就是赌错了,买错了几块地。
前几年,我写过一些民营企业的问题。但这两年,很少写民营企业家了。这个群体,真的很不容易——这真是一个丝毫不能犯错误的职业。
即使你像老宋或者老王一样,有情怀,有眼光、有胆识,这几年选择了一个有前景的赛道。但可能做错一个投资决定,说错几句话,或者一个地方官员的心血来潮,一夜之间就得改旗易帜。
很多企业家浮浮沉沉十几年,这两年却不如安心炒个房、收缩投资提前退休、亦或早早把企业卖掉后移民的人。
上个月,89岁的巴菲特说,如果你坚持足够长的时间,会看到市场上的一切。重庆前首富尹明善也坚持到八十岁,暮年还得披甲上阵,眼睁睁看着自己毕生心血万劫不复。
即使这样,还有人叫嚣着让私营经济离场。上个月,有四个号称留美的经济学家写了万字长文,说要想解决现阶段矛盾,必须恢复公有制经济主体地位为核心的所有制结构改革。
当时,好几个民企老板把这篇长文默默转给我。我猜在微信那端,他们又在瑟瑟发抖。
去年年底,融创在青岛东方影都做了一个发布会。这里以前是万达的东方影都,2017年之后,老王把这个项目连同其他十二个文旅城都卖给了融创。发布会后,老孙跟一些影视大佬吃饭,杯筹交错间,有人说了一句:
老王要是知道我们这么开心喝酒,会气死的。
举着杯子的老孙,没有接话。十几年前,他也曾经是“老王”。
由来只有新人笑,谁人听到旧人哭。

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