什么是refinance?
“Refinance” 通常是指终止和现在所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的 LTV（Loan to Value） 贷款占房屋价值的比例）或保持不变。Refinance 也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的。
为什么要 Refinance？
第一，降低利率，减少每个月的还款额；
第二，缩短还款时间，把30年的房屋贷款refinance 转成15，20 或者25年的房屋贷款；
第三，从房屋价值的增长中拿出更多的现金用于其他的用途（cash out finance）。
划重点- 什么是 no closing cost refinance？
顾名思义，no closing cost refinance 就是在重新贷款的过程中不需要支付任何费用。一般来说，重新贷款和买房贷款都是有费用的，重新贷款的费用(closing cost)大概在$3200左右，这个费用主要是银行收取的手续费。  那是怎么做到 No-Closing-Cost refinance 的呢？
假设现在您还欠银行$510,000的房贷，利息是4.00% 30 年固定利息，现在新的市场基础利息是2.875%。银行一般会给出3种 refinance 的方式：
一，您自己承担$3200的closing cost,然后把房贷利息refinance 到2.875%；
二，银行给您$3200的lender  credits用来支付你的closing cost, 但是你的refinance 利息要加到 3.00%；
三，银行把closing cost加到您的房贷变成$513,200 然后refinance 的利息还是2.875%  。
现在清楚了吗？
第二和第三种方式虽然在办理refinance的时候没有任何费用，但是银行通过提高房贷或者利息的方式抵消了closing cost。
no closing cost refinance 真的合算吗？
当然！在我们之前的例子当中，通过no closing cost refinance 实实在在把利息从4%降到了3.00%。但是如果您还想进一步降低利息，就可以考虑自己来承担closing cost。三种方式各有利弊，这个时候就需要一位有经验的贷款专员为您服务：
吴静（Jennifer Wu）华盛顿州贷款专员
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