◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 江文华
澳门特首贺一诚近日提出建设“第二个澳门”，珠海横琴备受关注。
香港的全国人大代表也提出，要在珠海、中山等地择址，给香港新的发展平台。
港珠澳大桥建成之后，大湾区格局巨变，形势越发明朗：
香港澳门西进已成大势所趋。
与澳门一河之隔的横琴，承载着“一国两制”的厚望，成为新产业落地的沃土。
接连不断开通的跨海大桥，画出大湾区最大的一个“圈”。
从港珠澳大桥到洪鹤大桥、黄茅海跨海通道，再串联西部沿海高速公路、江肇高速公路、广州北三环高速、莞深高速……
一个贯通大湾区的“外环”浮出水面，大动脉即将建成。
珠三角环线大致走向（红色部分）
交通永远是融合的血脉基础。
澳门向西，经过横琴岛，洪鹤大桥正在加班加点的修建之中。
它西边连着金湾区，东边连到香洲区，通过珠三角环线高速直达港珠澳大桥。
洪鹤大桥位置
一条连接香港的黄金要道。
按传统走珠海大道计算，从港珠澳大桥珠海出口到金湾，起码要四五十分钟。
而走洪鹤大桥，全程高速，没有红绿灯，时间可以控制在20分钟左右——节省了一半以上时间。
图源：凤凰网房产
也就是说，之前香港人想在珠海投资，出了口岸开车半小时，只能到8公里外的格力电器附近。
等到洪鹤大桥通了，香港投资者20分钟到20多公里外的金湾。那时，金湾吸收的香港投资额将有大幅增加。
这就为香港、澳门的资金人才技术的“西进”，铺平了道路。
洪鹤大桥和西边的鹤港高速还共同构成“港珠澳大桥西延线”，建成后将成为连接珠海东西部城区的又一黄金通道。
港珠澳大桥西延线，还会在西边与规划中的黄茅海跨海通道对接，把港珠澳大桥的辐射范围延伸到江门及粤西一带。
未来，黄茅海跨海通道还会在西边和西部沿海高速相连，把辐射范围覆盖到开平、台山、恩平、阳春等地。
港澳西进的首站，无疑就是横琴。
上个月，澳门特首贺一诚刚提出“希望横琴成为第二个澳门”、“希望横琴有一日引进澳门制度，共享发展”。前两天的“两会时间”，特首又强调：
“横琴是澳门在大湾区发展的首先落脚点。”
她将成为澳门新产业落地的沃土，澳交所、高新科技产业都会在这里逐梦。
但对购房者来说，横琴的房子太稀缺了。
住宅用地占比不到8%，寸土寸金。
这就导致横琴的房子，价格居高不下，早已突破5万/㎡，直冲天际。
就连富有的澳门人，也要掂量三分，纷纷去横琴的隔壁金湾买房。
金湾的一套房，比横琴少300万元左右，不仅配套炸裂，还拥有新加坡规划之父刘太格设计的航空新城。
著名钢琴家郎朗，前两年就在金湾的航空新城买了套复式豪宅。
小区豪到什么程度？户型由香港十大顶尖设计师之一梁志天、世界知名五星级酒店设计公司美国HBA联合设计。
小区里的罗汉松，都是日本进口，每棵200-400万元。
验收房子当晚，郎朗还现场弹奏《致爱丽丝》。
到了金湾，就是：和郎朗做邻居。
以横琴为支点，澳门向西，大势所趋。西部的金湾，首先享受到这种福利。
因为，横琴太缺地了！尤其是住宅用地。
横琴面积106.46平方千米，70%以上的土地为禁建区和限建区，可供开发建设用地只有33平方千米，和澳门差不多大，占全部面积的31%左右。住宅用地指标更是少得可怜，不足8%。
目前横琴在售住宅项目15个，纯住宅项目只有6个，纯住宅供应2000套左右。
放在广州，一周左右就卖完了。
根据网易房产数据中心的数据，今年4月12日到5月11日，珠海已售住宅415套，横琴新区只占了25套。金湾销量达到124套。
金湾，也吸引了大量澳门人置业。
横琴地少、住宅少，但人口数会迎来大幅上涨。
去年的数据，横琴户籍人口1万多人，常住人口7万多人。按照2009年出台的《横琴总体发展规划》，横琴今年人口规模要达到28万人左右。
这些人，不可能全部住在横琴。
图源：网易房产珠海站
靠近横琴的金湾，均价只有17081元/㎡，对澳门、横琴人士，构成巨大的吸引力。
45万，也就是金湾的首付，但在横琴，只能买个卫生间。
澳门人为什么选金湾？除了房价，还有一座跨海大桥。
金海大桥——珠海建市以来兴建的最长一座大桥，也是珠三角入海口第一条公路、轻轨两用桥，连接金湾和横琴，线路全长9.5公里，预计明年通车。
金海大桥规划示意图/图源：网络
大桥建成后，将大大缩短金湾和横琴之间的距离，两地可在20分钟内到达。
同样100㎡的房子，金湾比横琴便宜了近300万。而这300万的“代价”，仅仅是花10来分钟开车。
因为距离缩短，未来，会有越来越多的澳门人来到金湾。
那时，金湾、横琴加上澳门，三地将紧密联系在一起。
这座桥，不仅仅对接横琴。
刚刚说了，金海大桥上还通轻轨——连通拱北和金湾机场的珠机城际。
珠机城际走向/图源：网络
珠机城际北起珠海站，终点站为珠海金湾机场。开通后，两地预计耗时半小时左右。
现在，珠海人会说金湾偏。因为从拱北到金湾机场，开车要1个多小时。
等到城轨开通了，相信没什么人说这话了。
我们之前说过，金湾将是珠海产业爆发的增长极，未来珠海的GDP拉动、产业导入等，很可能要看金湾。
首先，珠海的产业布局很明确，金湾主要发力西部临空制造和西部临港制造，目前已经形成航空航天、生物医药、新能源汽车和精密制造构成的“3+1”产业结构。
2018年，金湾规模以上工业增加值对GDP的贡献达到67.3%。
当年，金湾的GDP达624.29亿元，GDP增速为全市第一。这个成绩，在“小而美”的珠海还是相当不错的。
不要被香洲的GDP数据吓到，它包括了横琴、高新区、保税区等地，体量不可能不大。
来源：前瞻经济学人APP
截至2019年底，金湾有106个国家、省、市级技术中心、超过290家高新技术企业。到2020年，金湾高新技术企业预计有320家。
另外，金湾的交通条件优越。一边有金湾机场，一边有深水良港高栏港。加上港珠澳大桥，金湾“一桥双港”的交通枢纽体系正逐渐成型。
2018年，珠海机场旅客吞吐量达1122.1万人次，同比增长21.7%，首次成为国内“千万级别”客流机场。
有了产业，金湾就发展了自己的主城区——航空新城，并借此成为城市副中心。
航空新城效果图/图源：网络
珠海一贯有高标准、高起点做事的风格，规划航空新城也不例外。当时，金湾特地邀请新加坡规划之父——刘太格等专家参与城市设计。
产业和城市规划吸引来不少人。航空新城从最初数百人居住，迅速增长到常驻居民6万多人。
在金湾买房的人，主要是未来在横琴、澳门上班的人。
他们买房子，就是要买到横琴最快、最方便的地方。
我没有考虑轻轨，主要是轻轨的便捷程度不及地铁。在现有条件下，前往横琴上班，最便捷的方式还是开车。
我们假设上班地点在最东边的横琴口岸。从横琴口岸出发，开车跨过金海大桥，大概需要半小时。
接下来就是选离金海大桥比较近的地方，比如航空新城、三灶，其中航空新城的配套最好，也近机场。
剩下的路程不要超过半小时，不然就超过一小时通勤圈范围了。
毕竟，买房不出圈。
金湾，就是妥妥的“澳门-横琴圈”的一份子，水涨船高。
头顶政策光环，大湾区炙手可热。而房票有限，房价高攀不起，普通人如何抓住红利机遇？
珠海，人均GDP超越北上广，人口流入蝉联全省第一。为何香港澳门都偏爱它，却在大湾区被低估？
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