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房子70年后到期该怎么办?这回终于明确了
作者:知识星球找老齐的读书圈
一说到我们的房子,大家总会提到一个词就是70年使用权,但其实严格意义来说并非如此,70年使用权的只是土地,而土地上面的房子你是拥有产权的。有人就很不理解了,那么70年到期后,土地收回,房子还能独立存在吗?其实大家有点多虑了。
最近民法典正式亮相,基本破解了这个难题,《民法典》草案规定:住宅建设用地使用权届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。这句话信息量很大。
首先确定了自动续期,也就是说,土地绝对不会收回,不用担心被赶出去的情况。
其次开了口子,明确说了费用缴纳或者减免,也就是说,减免是非常有可能的,已经在法律的考虑范畴之内。
第三保留了自主权,法律和行政法规都能进行调整。
现在我们的土地使用年限,20-40-50-70年不等,最早的一栋写字楼是20年使用权,到2001年其实就到期了,后来采取了补缴土地出让金的情况,但是由于费用很高,很多业主拒绝交钱,所以基本执行不下去,然后陆续有商用写字楼到期,主要集中出现在了深圳,后来给了一个优惠,3.5折补土地出让金,这样大家普遍比较接受,阻力就小很多了。但这种付费续期的,基本都是针对商用写字楼。
而到了2016年,温州又有一批20年土地使用权到期,有传言说,要办理土地续费竟然要花几十万,一下舆论就炸锅了,后来讨论来讨论去,温州国土局辟谣,最后迫于压力给了一个过渡性办法,不收取任何费用,就正常办理手续了。这个事说明了2点,一是免费续期是有可能的,二是过渡性办法带来了不确定性。
那么该怎么理解,民法典草案,老齐觉得,如果按民生保障程度来说,住宅这块,也就是70年产权的房子,短期内不太可能出现土地到期的情况,所以这块基本不存在续期的问题,因为很快就会推出房产税了,所谓70年土地使用权,就相当于一笔收掉了70年的房产税,所以性质是一样的,房产税的开征,也肯定在70年使用权到期之前落实,那么这个就很好理解,70年土地权到期之后,肯定是免费自动续期,后面就交全额房产税就可以了。这点在法律上没有任何问题。所以从今天开始,大家不要再说什么70年产权了,肯定会给你永久产权,就怕你到时候不敢要。因为要永久土地使用权的同时,也就意味着你永久都要交房产税。
住宅之外,其他的房产,有可能会出现续期的问题,这本身就不属于民生领域,而且有的20年,40年的土地使用权,可能也面临即将到期,在房产税出台之前,可能就是上面两种方法,一个是给你折扣续期,但不会续很长时间,另一个家就是先做一个过度办法,先不收等几年再说。看房地产税立法之后,在做打算。
有人经常问,住宅要收房产税,那么商住,商铺,这些收不收呢?答案是肯定的,这些本来就要收,只是你没交而已,按照86版房产税暂行条例,房屋征税有两种方法,一个是减去原值的10%或者30%,然后乘以1.2%的税率,比如500万的房子,减去30%原值就是150万,剩下350万再乘以1.2%,每年交税4.2万。又或者第二种方法,房产租金的12%,还比如500万的房子你租出去一年10万,那么房产税就是10万乘以12%,是1.2万,但后面人家还有一句话,叫做个人所有非营业用房屋房产税暂时免于征收,也就是说住房这部分人家就不收了,但显然你买的那些商铺,写字楼,门脸房肯定是营业用房屋,所以不属于免征范围,你没交房产税,国家也没收,这就是睁一只眼闭一只眼。未来会不会让你补缴,这事并不确定,估计都在等房地产税立法落地再说。
所以,明白了立法的方向,我们就要有点觉悟了,住宅你是不用考虑70年使用权问题的,后面肯定跟房产税相结合,免费自动续期是大概率事情,甚至房产税出台之后,你可能就要一点一点的缴纳房产税了,根据你房子的年限来收,好比你是新买房子,那肯定就先不收,10年的房子,只交1/7的房产税,到了70年的老房子,那就开始交全额房产税,这样的结合方案是非常有可能的。所以,买老破小的时候要格外小心,有的房子房龄40年了,一旦房产税开征,估计要交不少税。
至于,商住房,商铺,门脸房,这些能不买就别买,住宅还是民生相关,所以估计会悠着点,而这些房子基本都是投资需求,或者经营需求,收起税来不会手软的。而且本身现在也很难出租,甲级写字楼都空置率极高了,你买的这些根本就租不出去,不要相信什么包租的鬼话,那都是骗人的,过两年包租的公司就破产了,你连打官司而定人都找不到。
最大的不确定性在于小产权,没有产权证明肯定不会征税,也不存在续期,但是如果要给你转正,那么可能会从超额房产税开始,也就是说小产权即便日后有转正机会,也会收非常重的税。现在没管,不代表以后都不管。所以你买来住是可以的,只要比租金划算是可以买的,但是千万别投资。
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