房东 ◇ 短线投资翻新房意外变房东！惨交12万学费明白一个道理

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房东需要终身学习

【乐家网（canadamls）Lillian Ho撰写】

今天跟大家谈一谈房地产投资中和别人做联合投资时需要注意的问题，想要把房地产投资做大，不能单打独斗，到了某个阶段一定要做联合投资。但是如果没有选好合作伙伴，头疼的事也是不少。今天我用我自己的一个真实案例和大家讲一下做联合投资时要注意的问题。

十几年来我一直在做的是房地产长线投资，就是把房子买下来后出租，长期持守。几年前听很多投资者做flipping（房屋翻修后卖掉获利）也很成功，我一直想尝试一下，但是一直没有找到机会。第一个原因是因为温哥华的房子太贵了，需要的资金很大，万一卖不出去，没有现金流，养不起。第二是没有找到合适的合作伙伴。一直到2018年10月份，有一位别人介绍的房地产投资人跟我讲，他在Edmonton有一个翻修项目，问我愿不愿意一起合作。因为我跟他的朋友曾经合作过，感觉他们人非常好，大家合作愉快，没有多想就答应了。（后来发现是个错误！后面我会和大家讲为什么）。我自己一直有一个观念：疑则勿用，用则不疑。其实这个项目的预计投资回报并不高，最高只有16%的年回报。我当时想只要不赔就行了。因为是我第一次做这样的短线投资，我是抱着学习的心态介入的。

在整个的过程中都是由那位合作伙伴来操作，我是出钱方。我没有太多过问细节；因为离得远，而且对这个项目也不懂，所以完全放手给那位合作者了。他每个星期和我汇报装修的进展，拍一些装修后的照片，但是具体细节没有和我讲，比如雇了哪个公司、哪个人来做装修？原来有没有用过他？每个项目花了多少钱？等等。我们为了做这个项目开了一个联合账户，我把钱存进去，他需要时，从这个账户取钱。

因为要做比较大的装修和改造，装修花了三四个月，用了12万左右。房子在2019年3月左右完工，准备挂牌卖出。房子做了Staging之后，表面上看，非常漂亮（大家可以看我YouTube视频-有照片，文章下面有视频的链接）。但是因为Edmonton市场不好，等到5月份都没有一个买家下offer。5月底的时候，我实在受不了了，不能这样每个月继续付空房的费用，Staging的费用，都是我的钱啊！我跟他谈我决定不卖了，把房子租出去，他也答应了；因为这个房子要亏钱才能卖掉。

根据这个房子的成本和租金计算，这个房子是没有现金流的。我当时和这个合伙人提出来，以后的亏损，比如负现金流大家要一起承担，因为本来说好的是50/50的分成。他当时犹豫，没有答应；我知道他手里缺钱。最后，我决定把房子整个收回在我自己名下，付清了第一贷款，和他解除了合约。之后，我开始自己打广告，通过电话筛选租客，合适的租客，我就让当地的一个管理公司帮我给租客看房。需求蛮多的，很多人感兴趣，最后找到一个最合适的租客，2019年7月1号入住。在租客看房的过程中，又发生了一些非常头疼的事情，那个时候才知道他请的装修工人有多么的不靠谱！说来话长，我以后有机会再跟大家分享。

总结这次经历，带给我的反思是：

第一. 关于合伙人。我的合伙人是原来和我合作过的人介绍的。一个人靠谱，有经验，不代表他介绍的人也是这样。我没有自己做好调研。我最后发现我的这个合伙人并不是人品不好，而是他在这个领域还没有足够的经验。他绝对不是故意把这个事情弄糟，因为任何一个投资，双方都是希望挣到钱，有好的回报。

第二. 和别人做联合投资，必须要问的几个问题：

1. 你在这个领域有多少经验？

隔行如隔山。一定要确认他在本项目中有没有丰富的经验。一个做住宅物业成功的人，不一定做商业物业就能成功；商业物业中，一个做公寓楼有经验的人，不一定能做好移动房屋公园的投资；一个做长期出租持守物业的人，做Flipping可能会失败。就像我这次的经历，这是我第一次做短线投资。

2. 你有过哪些失败的经历？你是如何处理的？

我们失败没有关系，要从中获得教训，成为自己的经验。我相信如果一个人说他没有失败过，或是因为他尝试的不够，做的项目不够多，或者是在撒谎。这个时候你也要小心。我宁愿他有过失败的经历，但是他从中学到了东西。了解他是如何处理这个失败经历的，也非常重要。比如说我自己的这个例子，如果一个合作者在项目亏钱的时候不愿意和我分担风险，只想到挣钱的时候和我分成，我也不会和他合作。

3. 如果这个项目不成功，不像我们想象的那样，亏钱了，怎么办？

没有稳赚不赔的生意，在做项目之前就要做好失败的准备。看他有没有这样的经历，他是如何处理的？看他给你的答复，你满不满意。

4. 你请的装修公司经验如何？原来合作过吗？经历如何？

做翻修时，时间就是金钱，因为我们有很多Holding Cost, 拖的时间越长, 我们付的利息越多，再加上其它的费用，是一笔不小的金额。装修质量和保证也很重要。装修时间的长短、装修的质量决定了这个项目本身的收益。

5. 如果这个项目没有达到预期的结果，你有什么退出策略？

我们在做任何项目的时候，要考虑至少有两个退出策略。记得当我们这个房子卖不出去的时候，我曾经问过这个合作者，问他当时买的时候有没有考虑卖不出去要出租的时候有没有现金流？因为我们的房子只能租给一个家庭，不是上下可以分租的。他回答我说，他当时根本没有想到卖不出去，没有想要长期出租。而且后来我知道，Edmonton的市场因为没有复苏，做Flipping本身就不是一个很好的投资策略。这个也体现了他的经验不足。

上面是几个最基本的问题你应该问你的合作者的，供大家参考。

这个经历告诉我们，知识有多么的重要，你知道得越多，了解得最多，犯错误的可能性就越少。想要在房地产领域成功首先要学习，再加上实践，然后从实践中再学习和反思后再去行动，这样反复，你一定能够成功。

希望看到我这个文章相关YouTube视频的朋友，请点击下面链接：

https://youtu.be/Xo09QhX2-zk