CANADA REAL ESTATE
细思极恐
【 乐家网(canadamls)郭星综述
上周四我们发布了题为” CMHC警告加国房价或大跌18%!12个月后才是抄底良机”的文章。
发布后很多人在后台质疑,这种预测靠谱吗?
然后小编查了查资料,发现CMHC的算法是这样的,至于靠不靠谱大家仁者见仁了。

CMHC是加拿大政府创设的主要提供房地产抵押贷款保险的大型国企,这家国企最大的特点就是极强的风险意识。

当新冠疫情袭来时,他们给加拿大联邦政府算了一笔账。
一间售价50万的房子,买家支付了5%的首付2.5万然后开开心心的搬进去。

此时,这套房子可以理解为买家和CMHC共同持有,买家占其中5%的权益,CMHC占其中95%的权益。如果不出意外,买家每个月供款给银行,相当于从CMHC处赎回自己的权益。
如果房价下跌9%,也就是房子的权益从50万降到45.5万,那么支付5%首付买家会发现,自己在这套房子的实际权益可能是零了。
如果房价下跌18%,房子的实际权益从50万降到41万,那么支付10%首付的买家就会发现,自己在这套房子的实际权益可能是零了。
而CMHC提供贷款保险的的客户通常首付5%或者首付10%。

所以CMHC预测加拿大房价下跌9%-18%预期说是一种预测还不如说是一种警告。
相当于警告加拿大联邦政府,如果坐视房价下跌到9%-18%的区间内,则加拿大有可能出现断供潮。
如果坐视房价下跌到18%以上,则再跌多少都无所谓了,因为大多数房奴都会选择放弃房子,到那一天就和美国的次贷危机没什么两样了。
那么这种断供潮出现的概率有多大?
CMHC给出的数据是,加拿大预计有20%的房奴选择延期支付贷款。对这部分房奴而言,房价下跌18%,则只有9%的房奴在他们的房屋中还剩下1%-2%的实际权益,而91%的房奴将成为负资产(-3%到-13%),负资产意味着他们有足够的理由选择断供。
当然,断供意味着信誉破产,所以在实践中不是每一个房子成为负资产的房奴都会选择断供,如果他判断自己还能坚持到房价恢复的那一天,也许会坚持到底。
但CMHC告诉加拿大联邦政府,这是个多米诺骨牌游戏,不让第一张牌倒下才是最好的对策。
因为一旦出现负资产的断供房屋,则卖家是不惜代价也要处理掉负资产的,这意味着房价有可能出现雪崩式下跌。

CMHC很详细的计算了房屋价格下跌不同幅度带来的影响曲线,但小编受限于数学能力是体育老师教导的,所以很难向大家准确转述。
不过结论就是大量房屋将因为断供被强制销售。
CIBC作为加拿大唯一看空房价的大型商业银行,他们和CMHC看到并阐述了相同的风险。
当然,CMHC这类机构的一大作用就是“危言耸听”,他们提供的可能性都是比较极端的,所以大家也不用非常担心。

而黄三水则认为,CMHC预测的极端情况能不能出现,完全取决于新冠疫情,如果世界的经济秩序不能重回2019年,那么最悲观的预测都有可能过于乐观了。

现在BC省已经重启了,让我们拭目以待吧。


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责任编辑:郭星
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