两个多月前我对市场做的预测，现在看都中了

▏ ◎北美掘金（ID：NA_Gold） | 黄永明

▎本期看点

两个半月前，新冠疫情刚刚冲击美国的时候，我就美国房地产市场当时的情况以及后续可能发生的事情做了一些分析和预测。现在回头看来，事情发展如何？今天我们就来说一说。

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第 218期：market update

出品 | 北美掘金（ID：NA_Gold）

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我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加维斯顿向你问好。

3月7号我在知识星球“掘金美国”向我们的会员做了一个分享，就当时美国房地产市场在疫情之下的表现以及后续多米诺效应之下可能发生的事情做了一些分析和预测。

其中有一条我就讲到，疫情进一步发展，会让独栋别墅的租房需求增加。因为人们不想合租，乃至不想住在人口稠密的公寓楼里。

非常有意思，前几天《华尔街日报》发表了一篇文章，这篇文章的标题就是说，华尔街认为房东在疫情之中有一个增长的机会。

这篇文章讲了什么？我们来看一看其中的要点。

首先，它所讲的“房东”，并不是我们个人的房东，而是那些很大的公司。他们手上持有几万套独栋别墅出租房的。

其中最大的一家叫Invitation Homes，手上有8万套独栋别墅的出租房。而第二家是American Homes 4 Rent，他们手上也有53,000套房子在出租。

根据他们的说法，在5月份Invitation Homes他们收租的情况是比以前还要更好的。而American Homes 4 Rent是说，他们比疫情之前收租的情况变化不大，降了一些，但是变化不大。

整体上来讲，事情是比之前投资者所担心的情况要好很多的。有一家公司的CEO就说，投资者现在可以长舒一口气了。

从实际的情况来看，独栋别墅是非常具有抗衰退能力的。跟商业地产相比，比如说办公楼、购物中心，甚至公寓楼相比，现在在疫情当中的表现都是相当强劲的。

为什么会有这样的情况？

一个是由于它的租客本身的性质。这些租客是通常以家庭为单位。像其中一家公司就讲，他们的租客典型的年收入是在11万美元，夫妻俩都有收入。哪怕一方的收入产生的问题，另外一方也有能力来支付。

另外由于这些房子都是专业的公司在管理，所以它能够根据市场变化及时地做出来调整。比如说，在租金方面做一些优惠来维持它整体的入住率。

你知道这些公司他们手上这么大量的房产都是怎么来的吗？很多是从2008年的金融危机之后收房子收来的，当时他们去购入了很多法拍房，把一些破房子拿来翻新，然后拿出去出租。

现在近几年，他们有一个新的做法，就是这些房子我要从新建的开始做起。有一个概念叫做Build to Rent，整个社区都是新建的独栋住宅，用于出租的。

为什么大家现在纷纷投入这个市场？就是认为独栋别墅的市场是非常好的，而且由于集中的管理，整体的管理成本是能够降下来的，我的运营的效果是能够更好的，比那些零零散散这儿有一栋那儿有一栋管理起来效果是要好很多的。

如果你听过我之前的课程《聪明的海外房产投资》的话，你就会知道我一惯推荐大家去买独栋别墅，不要去买condo。

中国的很多朋友喜欢买一个高楼里面其中一套，这是中国的居住习惯。但是在美国你像现在疫情之中你也看到了，独栋别墅才是真正的提款机，就是一直每个月都能够给你产生租金收入，租金收入非常稳定的提款机。

另外一个，我一直建议大家不要去盯着市中心。

你看，现在在疫情之中，很多人一方面是从公寓楼搬到独栋别墅，另外一个趋势就是从市中心搬到郊区去，他想要从人口稠密的地方逃离，要到人口不那么多的地方。这个趋势我想未来几年当中可能是会持续的。

再一个，很重要的你要去找专业的管理团队去管理你的出租房。

最近有朋友跟我讲说，黄老师，我的租客已经不交租金了，我非常得头疼。我说，你的房子是谁在管理？她说是当初给她买房的经纪人帮他管理。我说，买卖房产是一门专业，而出租房的管理是另外一门专业，如果一个经纪人能够把这两边都做好，其实是很不容易的。我建议你把两者分开，专业的管理公司你要去找，你用专业的管理公司去管理你的房子，效果可能会很不一样的。

整体上来说，满足以上这些条件，Build to Rent是一个很好的投资的资产类别。尤其是对于中国的投资者来讲，因为build to rent一方面是独栋别墅，另外一方面又有专业的管理公司统一来管理。

今天我想跟大家做的一个更新，你看事实证明，独栋别墅是非常好的一个投资的资产类别。而且请大家一定要买到郊区去，不要买到市中心，市中心一方面回报率会低，另外一方面现在市场的需求也发生了变化。

今天这个话题我们就聊到这里，谢谢各位。下次再见。

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