今天我们谈美国房产。
有很多朋友都对中美关系感到紧张,但我觉得根本不用担心,相反,应该充满信心。因为国家关系的基础在于民间,美国资本家最爱把资金和工厂放在中国,中国富裕阶层也最爱把财富和子女教育交给美国。从这个角度看,中美关系比美日关系还要好:日本人当中留学或移居美国的比例远小于中国,日本精英赴美买房、赴美生子的情况也远比中国精英要少。
这篇文章会详细介绍几套美国房产作为案例,看完之后你或许会理解那些知名人士为什么会到美国买房了;这些案例比较实用接地气,你会发现海外房产并不是精英专属,中产也没问题。
这次主题的区域具有针对性,考察对象是西雅图,也是我喜欢的城市之一。
新冠疫情对美国经济带来了很严重的影响,有朋友通过消息问我:
美国房价会跌吗?
目前来看没有下跌。四月中旬后,市场活跃度开始反弹,个别热点城市中低总价的房子去得还挺快。

早在三月底,我们公众号发布过一个主题《美国房产值得投资吗?》,其中的几个重点看法包括:
(1)美国各州差异很大,只有少数地方的房子值得投资
(2)房价不会下跌;
(3)房贷利率下行值得关注。
一个半月过去了,我自己最关注的还是房贷利率下降,也由于这个原因,这段时间我对个别感兴趣的城市保持了高度关注,其中就包括西雅图。
美国30年期平均房贷利率创出历史新低至3.29%
谈西雅图的一个重要原因,是总部在当地的两个科网巨头(微软和亚马逊)在这次疫情中表现出的强大韧性。亚马逊已经在疫情后创出历史新高,微软也接近了新高。现在美国有三个公司市值超过了1万亿美元,其中就有两个在西雅图:微软和亚马逊的市值分别为1.4万亿美元和1.2万亿美元,两者相加等于2.7个创业板总市值。
2012年以来,西雅图地区房价涨幅全美第一,根本原因在于新产业的发展和人口涌入。
产业:
西雅图都会区的人口规模虽然只排在全美第15名,但却孕育了很多伟大企业,包括微软、亚马逊、星巴克、波音、UPS、好市多...
谷歌、脸书甚至是腾讯都已经在西雅图设立分部,西雅图可以说是美国的第二个硅谷,这是因为云计算产业的聚集地:亚马逊的AWS是全球云计算领域的领导者,微软Azure又紧随其后,两家总部都在西雅图。而包括谷歌、脸书等其他科技公司在当地设立分部的原因很大程度上也是为了抢夺当地现成的人才。
科网巨头在西雅图的薪资标准大都是确保员工的税后收入和硅谷相同,Facebook是一个特例,他们的标准是保证税前待遇相当,由于西雅图所在的华州税相比加州更低,所以他们在西雅图的超过5000名员工实际收入还要高于硅谷的同事。目前西雅图都会区的平均房价不到硅谷的一半,租金回报率比硅谷高五成至一倍,持有成本差不多。
Facebook员工的中位数年收入已超过20万美元
2018第一季度,房产平台Redfin上来自西雅图以外地区的搜索来源构成 - 湾区最多
这几年来,西雅图的科技创新和其他城市有些不同,类似Uber、Airbnb这些公司,大都在日常应用上发力,但西雅图的科技突破往往都在更加关键和基础性的领域,例如今天亚马逊和微软的云计算,又如过去微软的操作系统。
人口:
2010年 - 2017年,西雅图人口增长18.7%,增速位列美国前50大都市第一,而整个都会区涵盖的三个县(King County、Pierce County、Snohomish County)在这七年内也全都实现了两位数的人口增长。在美国这样一个城市化基本完成的国家,还有城市获得这样的人口增长幅度,这个成绩是非常惊人的。
全美大城市人口增速前十
西雅图都会区涵盖的King、Pierce、Snohomish三个县2010-2017的人口增长数据
虽然美国资本市场有无数值得投资的伟大企业,但架不住中国人内心就是爱买房,而且买房可以用低成本的杠杆,房价的波动远低于股市也带来了投资的安全感。
如果考虑杠杆效果和租金回报,2012年以来,旧金山、洛杉矶、西雅图三地房产的投资回报是强过道指和标普500的(但弱于纳指100)。

投资要做的拥抱确定性,在美国以投资为目的买房,应该满足下面几点:
(1)都市圈发展前景够好,
(2)持有成本较低,
(3)房价长期走势较强,
(4)能够在第一年基本做到以租养贷,确保安全负债。
1975年以来全美(黑)和西雅图城市圈(蓝)房价走势分化 可见城市选择会对投资带来巨大区别
案例环节开始了,我们看看好房子是怎样的,以及它们各自的财务计算。
130万美元的房子
下面这套房(9306 138th Ct NE Redmond, WA 98052)位于微软总部所在地Redmond,拥有4卧4卫,室内面积3300呎(307平米),占地面积9086呎(850平米),挂牌价129.6万美元(920万人民币),市场租金3600美元(2.56万人民币)/月。
照片欣赏
这套房最大的优势是位置好,距离微软总部车程11分钟、距离贝尔维尤市中心15分钟、距离西雅图市中心20分钟(贝尔维尤是比西雅图市中心更标杆的地方)。这套房的缺点是总价有点高,这使得租金回报率很低(大概只有3.3%)。
位置是它最大的优点,可11分钟到达微软总部
正是因为这套房总价高而租金不算很高,以外国人目前在当地可以享受的贷款条件(四成首付、4%利率),这套房做不到“以租养贷有结余”,它的月供还略高于市场租金。这套房算得上是一个有点贵的优质资产,另外,对于信用好的本地人来说,可以拿到低至3%的利率,这样一来这套房的现金流计算就会好很多。
财务计算
85万美元的房子
80万在西雅图城市圈仍有很大的选择空间,可以买到Kirkland屋况很好的独立屋,Kirkland在上文介绍的Redmond以北,微软总部在Redmond,谷歌西雅图总部就在Kirkland。
这套房(13061 134th Ave NE Kirkland, WA 98034)室内面积2330呎(217平米),占地面积7043呎(655平米),拥有4卧3卫,挂牌价85万美元(604万人民币),市场租金3200美元(2.27万人民币)/月。
照片欣赏
由于租金并不低,但是总价比前一套房低了很多,这套房的现金流状况比前一套房好很多。仍按外国人的按揭要求(四成首付、4%利率、30年按揭),每年的租金减去全年月供和房产税还能结余1902美元。
财务计算
60万美元的房子
到了60万美元这个总价水平,就开始进入投资的舒适区了,“以租养贷”变得绰绰有余。
下面这套房子位于西雅图北部的Mill Creek,室内面积2426呎(225平米),占地面积3920呎(364平米),拥有5卧3卫,挂牌价59.9万美元(425万人民币),市场租金2980美元(2.1万人民币)/月。这套房的位置相比前面两套总价更高的房子更加偏北,但仍不算远,有不少亚马逊和微软员工成家后在这里买房并长期居住。Mill Creek整体而言学区比较好、住户素质高,距离微软车程29分钟、距离波音车程16分钟、距离西雅图市中心车程30分钟。但永远没有完美的房子,这套房的缺点是它的占地面积有些小(只有364平米)。
照片欣赏
正如上面说到的,这个总价进入了投资舒适区,这套房的财务计算非常诱人,
租客每年交的租金帮业主还房贷、交物业费和房产税之后,还能结余7236美元。
租金回报率高的同时当地房价也不失成长性,这套房所在的Mill Creek在过去三年房价涨了22%,不亚于Bellevue和Redmond这种典型中心区。所以对于纯投资需求来说,买一套上文那种130万美元的房子显然不如买两套这样的房子,反正美国也不限购。

财务计算
45万美元的房子
45万美元大约等于320万人民币,这个预算在西雅图城市圈也可以买到品质不错的独立屋(别墅),而且通勤和租金回报也不错。

下面这套房(1803 125th Pl SE Everett, WA 98208)建于1965年,平层,室内面积1299呎(120平米),3卧2卫,土地面积0.25英亩(1012平米),挂牌价46.5万美元(330万人民币),市场租金约2100美元(1.49万人民币)/月。它距离谷歌21分钟、距离微软27分钟、距离波音10分钟、距离西雅图市中心25分钟。
图片欣赏
作为一个房龄超过半个世纪的单层独立屋,它的缺点可以被我们一眼看出,那就是室内空间有限,外观也没有前几套房那样漂亮。但当看过它的各项信息之后,觉得它投资潜力很大(土地大、持有成本低、租金回报高、通勤便捷),它也被Redfin标为hot home(热门房源),看来我的判断是正确的。
近几年来,当地这种大土地的老房很受市场欢迎,因为房产本身就不错,足够大的土地还为将来重建(提升几倍价值)提供了空间。
值得一提的是,西雅图在2018年中之后遭遇了一波房价调整,不少高价房下跌了10%,目前市场已经收回了调整失地,而在调整过程中北部地区一些中低总价的房子并没有下跌。根据Zillow的数据,这套房所在的城市Everett过去三年房价上涨了25%,比更中心更高价的区域表现更好。

由于总价低,这套房的投资计算也不错,每年租金减去月供和房产税还能结余5670美元。对于外国人来说,相当于只要有四成首付(18.6万美元),之后这套房不仅无成本无月供压力归属于你,而且每年还给你大几千美元净收入,这个收入与房价一样,会随着经济发展和通胀不断增长。
财务计算
和中国90%以上的住房拥有率不同,目前全美有40%的家庭是租房生活的,大城市这个比例还会更高。上述几个案例如果按市场租金挂牌出租,都可以在10天内和租客签约。在美国出租房子的难度不在于是否能找到租客,而在于怎样从好几个租客申请者当中选择收入、信用最好的那一个。
如果业主不在美国,那么就需要委托当地经纪人代管房产,成本大约是租金的7%-10%,作为一项成熟的产业,他们的专业度强于国内的出租管理机构。
无论我们怎样计算,对于习惯了高房价、低租金回报、月供是租金三倍的中国买房者来说,这些房子都显得很便宜,但美国是成熟市场,政策稳定而且房贷的压力测试严格,是真的“房住不炒”,所以上面这类房子适合投资但不适合短炒。
美国就业市场正在遭到疫情重击,利率的快速下降也难以迅速反应到房价上去。所以面对美国房地产市场,机会一直都有,不用焦虑,最重要的是用平常心明确自己的投资目的。如果像在中国买房一样焦虑、盲目、慌张、从众,那么很难在美国买到好房。
通过这篇文章,我想做的是“授之以渔”,通过城市的宏观分析和案例的微观点评带出一条思路,让读者不光可以从这里被动地看信息,还可以主动去了解自己想要的信息。上述房源都来自于Redfin和Zillow,这些房地产平台提供了包括历史成交记录、房产税、学区等等在内的关键数据,全面准确且真实;我们可以通过Zillow搜索附近出租房源或参考租金估价,自己计算租金回报;还可以利用谷歌地图了解通勤状况,查看实地街景,互联网的优势在这里得到体现。
信息拓宽视野、视野决定财富。
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