昨天上午举行的两会,用简短的68字,为今年的房地产定下总基调。
言简意赅,“房住不炒”自2016年被提出以来,依然是房地产行业的金科玉律。
除此之外,用了一半以上的文字,如此浓墨重彩地来强调,今年最大的发力点是:旧改
所以,今年的两会对房地产的定性已经呼之欲出,八个字:
稳字当头,发力旧改。
每一年两会关于房地产的定性,都值得我们细细解读。
无非关注几个点:都说了什么?哪些不变?哪些消失?哪些首次出现?
做了一张图,感兴趣的朋友可以逐字比较:
不难看出,“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”和“因城施策、促进房地产市场平稳健康发展”不变;
没有提及房产税,租售并举,棚改。
新开工改造城镇老旧小区第二次提及
以及支持加装电梯,发展用餐,保洁等多样社区服务首次出现。
从更宏观的视角,已经有了诸多解读。我们更想从另外一个视角和大家聊的是:
今年已经是第二次出现在两会上的:城镇老旧小区改造
因为,短短的68个字里,关于整个城镇老旧小区改造的部分,实在是占比重太大了。
值得我们去认认真真思考。
旧改,在这两年的官方会议中,被反复强调。从官方给出的信号来看,今年开始,旧改接力棚改,已经是大势所趋。
但棚改并不会完全消失,这是一个此消彼长的过程:弱化棚改,强化旧改。
2018年,启动了新三年棚改计划,今年已经来到三年计划的最后一年。
我们会看到,这几年创造了一批暴发户的棚改,不会再排山倒海地到来,大规模地棚改与我们渐行渐远了。而小修小补的旧改将会逐渐渗入整座城市的更新轨道中。
从去年开始,两会中已经明确点出:“城镇老旧小区量大面广,要大力改造提升。”
同在去年6月19日,李克强在政府工作报告中,重点部署了城镇老旧小区改造。
估算全国目前需要改造的老旧小区涉及居民达到上亿人,投资总额或可达4万亿,而计划的重点对象,则是那些2000年底前建成的住宅区。
于是,旧改在这两年,瞬间就成了热词。
旧改的力度,未来远比你想象中更大,这就是今年两会明确的风向。
今年,可以认为迎来了城镇老旧小区改造工程的二次推进,这样的二次推进,一定会比之前更大规模,更精细化,力度也更大。
因为,做多少,怎么做,已经被明确提出了。
首先,已经量化了目标, 3.9万个老旧小区的改造。
根据住建部等相关部门测算,初步统计全国老旧小区近16万个,涉及居民超过4,200万户,那么今年要完成老旧小区改造的,要接近四分之一的量。
还有,重点提出了旧改会在以下几个方面的推进,支持加装电梯,发展用餐,保洁等多样社区服务。
很多人解读旧改对于老破小价值的提升,城市面貌的改善,和对老龄人群的善意等等。
却鲜少有人关注,为什么是支持加装电梯?为什么要发展用餐,保洁等多样社区的服务?
显然,旧改不是刷刷外立面,修一修路,补补墙那么简单。
从两会提出的这三点看来,旧改应该是小区内部环境到外部配套的投入建设,关注房子,同时更关注人。
老旧小区改造,本就是一项民生工程,最大的受益者是人。
也许,我们从“人”的角度,去理解今年两会对旧改的定调,会更好一些。
首先提到的,支持加装电梯,是对人的居住动线的改善。
上海是一个深度老龄化的城市之一,老年人大多居住在这些亟待改造的老旧小区里,加装电梯对他们来说,是切实的利好。
官方用了支持两个字,是因为老旧小区加装电梯从去年底计划实施以来,遇到的困难不小,因为牵扯到各方利益的问题,推进很难。
但今年可能会不一样了。
当这样利好民生的工程,得到了国家层面的支持后,可能会驶入快速通道,得到实质性的推进。
其次,是发展用餐社区服务,其实就是由里到外,去激活一个老小区。
以前,老小区内部是没有多少社区配套的,当初的设计已经不太适应现在的社会发展。
在小区内部,可以去建设一个社区食堂,共享食堂,提供一个公共就餐场所等,这一点上海就有了很好的先例,相信也是未来旧改很好的一个样本。
比如,在上海的杨浦滨江公园小区改造里,我们看到了这样的共享食堂,
在新华路699号的小区改造里,看到了这样的邻里微空间,甚至还有这样的咖啡馆。
通常只能在新房小区里出现的那些社区配套,统统给到住在老旧小区的这些人去享有。
这是内部的,外部还可以怎么做?
可以改造属于市政配套的空间周边的菜场,真正意义上地让菜场变得好看又好用起来。
通过对老旧小区周边菜场的优化,现代化运营,整个老旧小区由内到外的空间,变得越来越好,这不就是旧改的意义嘛。
最后,提到保洁今年因为疫情原因,对于老小区的卫生工作是当下改造的着力点,同时也看作旧改是对整个社区的人性化服务的提升。
很多老旧小区,是没有物业管理公司的。大部分的卫生工作,垃圾分类啊往往都是居委会雇人在做。
没有系统的运营,导致老旧小区普遍面临着一些卫生难题,在今年显得尤为突出。
比如,公共厕所不怎么维护,垃圾分类,园林没人打理等等。
如果没有正规地引进一些物管公司,这样的现状是很难被改变的。
未来,我们可能会看到,随着旧改的深入,是不是更多老小区也有了自己的物业,整体的卫生环境得到改变,小区管理会有专人运营。
其中说到的只是电梯,用餐,保洁三个点,旧改,城市更新远不止这三个方面的努力。
还有停车场,卫生间,幼儿园,水电气等以点带面,整个小区的变化,带来的是整个片区乃至城市的变化,不是一朝一夕发生的,而是润物细无声,慢慢改变的。
不仅如此,大力推进旧改以来,房地产开发商的逻辑也会被改变,比如如何让产品开发更符合全生命周期,如何参与社区运营,以怎样的姿态参与到城市更新的这个赛道上来。
所以我们才看到那么多房企在这几年转型,和城市建设紧密结合,开始整合社区运营等。
上海的下一步,是旧改。
不单单是上海,2020年,旧改的全面开花是可以预见的。
但是难点依然还是那个问题,钱从哪里来?
除了专项的资金,财政补贴,居民自费,远远是远远不够的。成本高,窟窿大,谁主导、谁担责,各方面有没有人愿意参与进来,谁又来具体实施?
这都是各方利益和权益的博弈,这就是未来阻碍这项工程推进的最大难题。
那我们回过头来看看,政府给出的解决方案是什么:鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持,运用市场化方式吸引社会力量参与。
或许这是一个好的方向。
今年,随着国家对整个旧改工程的重视程度加大,必定带来的是政策的倾斜,专向资金的投入,还有社会各个主体的参与。
很多城市,包括上海在内,其实已经在旧改赛道上发力了有一段时间了。
只是老旧小区太多,小修小补的变化不太明显,除了小区业主,很少有人会去仔仔细细观察,这座城市正在发生的变化,政府已经在行动,开发商也在积极参与进来。
万科就是最典型的代表,这也是这家开发商为什么一直走在行业前列的原因。
这里不涉及房屋拆迁和安置补偿问题,是名副其实的“民生工程”,意在稳定投资、提振内需和稳定民生,对于刺激房价,并没有多大影响。
因此,旧改才任重而道远,我们知道它好,也知道它很难。
但好在,我们已经在路上了。
以上为正文,来自乔不丝
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