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对于Single Family Home来说,大部分小伙伴在看disclosure的时候都知道,屋顶、地基和白蚁是房屋检查里面最重要的三部分。为什么呢?简单来说,这三部分的维修成本相对于房屋内部的问题来说是相对比较大的。Wen之前有对于地基也就是foundationy有详细介绍 (<<买房前必须要看的Disclosure之地基篇>>)
今天来和小伙伴分享一下屋顶的相关知识,让小伙伴无论是买房还是翻新屋顶都做到心里有数。
先来看看屋顶的大概构造。
在屋顶CeilingRoof之间的三角形空间,就是我们日常说的AtticAttic最主要就是给房屋起到保温的作用,我们这边有很多现代风格的Eichler的房子,(Wen之前也有文章详细介绍Eichler房屋的利弊)这类房子往往没有Attic,相对来说建筑成本低,保温性差一些。

这张图我们可以看到屋顶详细的结构,粉色就是我们说的insulation,也就是保温材料,往往铺在attic里面。
说到美国的屋顶材料,大约有十几种,最常见的普通Single Family Home通常使用Asphalt Shingles,偶尔可以见到木头、砖或者金属屋顶。Wen来给大家分析常见和较常见的五种屋顶的优缺点。
第一种Asphalt (composition) shingles
这种屋顶是不是很眼熟啊?是的,在美国常见的房屋差不多75%都是使用这种材料,给你们一张放大图片。

这种屋顶也有两种材质,一种是添加了玻璃纤维Fiberglass,重量较轻,而且可以反射一部分阳光,更不容易裂开;另外一种是添加有机纤维Organic cellulose,通常含有可回收的纸,相对更重所以抗风性更好,现在越来越少见,因为容易变干从而易吸收水分。
优点:
有多种颜色,易于安装,是最便宜的材料之一。
缺点:
使用寿命比其它屋顶材料短;
保温性能不如其它材料;
类别很多,质量难以判断;
如果Attic散热不好,长期过热会导致开裂,缩短屋顶寿命;
不环保,每次更换都要全部揭掉,产生大量垃圾。
使用寿命:
通常是20-25年,有些新式的质量更好可以达到30-50年。
价格:
$7 - $12Per Square Feet
虽然一次的费用不高,但是考虑到其寿命,所以长期持有房屋的话,隔20多年更换一次,成本高于其它材料。
第二种Clay and Concrete Tiles
这种混凝土砖用做屋顶,一般常见于地中海、西班牙风格的房屋。这几年,在湾区一些400万以上的新建房屋比较常见,而且可以有不同颜色的搭配,会给屋顶增加一些质感和优雅感。相对来说,材料较重,所以需要房屋额外处理承重,也会增加建筑成本。
这种传统、古老的屋顶现在也融入了一些新的材料,使其更时尚。例如提高传统黏土砖(Clay Tiles)的强度和耐用性;给混凝土砖(Concrete Tiles)加入更轻的材料,使其坚固轻便;给纤维水泥砖(Fiber Cement Tiles)加入木材和黏土,使其更轻也更牢固;表面涂上釉或者防水层。
优点:
使用寿命长,超过50年;抗火防虫;虽然不像Asphalt (composition) shingles丰富多样,但是颜色、样式和纹理范围也很广;浅色瓷砖反射阳光,保温性能好;可回收。
缺点:
大多数屋顶材料重,某些类型的Tiles需要额外的框架支撑,安装成本较高;
Tiles的成本高于沥青,金属和木材;
如果在上面走动,可能会破裂,因此,不易维修。
使用寿命:
40-50年。
价格:
$20 - $40Per Square Feet
第三种Metal
"They're sleek, lightweight, long-lasting and recyclable, and something to consider if you're interested in rainwater harvesting," says architect Amy A. Alper.
有些金属屋顶,即使100年了也依旧坚固。最近金属屋顶在湾区慢慢有复苏的趋势,这也是Wen个人比较喜欢的屋顶材料。金属屋顶现在也有更多的款式,除了传统的像上图那样长条形状的,有的新的看起来像Tiles一样。金属屋顶的材料最常见的是铝,轻钢和锌,铜屋顶更特别一些成本也更高。
优点:
可以使用50-100年;寿命结束时可以100%回收利用;
可以反射太阳热辐射,相比较Asphalt  Shingles,可以在炎热的天气中保持房屋凉爽因而节能;
许多金属材料具有A级防火等级;
适用于各种极端气候。
缺点:
金属屋顶的成本比前两种要高(铜是最昂贵的选择),但这通常被其耐用性和寿命所抵消;
如果没有做好足够的隔音,下雨天噪音要大于其它材料;
重物撞击时,可能产生凹痕,更换面板的成本更高。
使用寿命:
50-100年。
价格:
$20 - $40Per Square Feet;有些款式或者材料价格在$60 - $80Per Square Feet
第四种Slate
这种石板材质在一些欧洲或者法国的城堡上更常见,板岩颜色具有黑色,绿色,灰色,红色和紫色的色调,可提供许多美感和独特的优雅外观。天然石板瓦片是最耐用的屋顶,但是这种材料很重,通常需要额外且昂贵的支撑。现在有一些新型的合成石板材,相比天然石板,价格更便宜,重量也更轻。
优点:
石板是一种绿色屋顶材料,非常耐用,耐火并且可以回收的可持续屋顶。
真正的石板是任何建筑物的“终生”屋顶,可提高吸引力和转售价值;
板岩几乎不需要维护;
合成石板重量轻但坚固。
缺点:
石板昂贵,是最重的屋顶材料,并且需要额外的框架和专业安装。质量可能随进口板岩而异;
对安装要求高,否则容易产生潮湿问题;
踩上去容易破裂,对于维修屋顶和烟囱会有难度。
使用寿命:
50-100年,有的超过100年。
价格:
$60 以上,Per Square Feet
第五种Wood Shingles and Shake
这种木材瓦片可以为屋顶带来自然的美感,常用于美式乡村风格的房屋。材料通常是雪松木,红木,柏树和经过压力处理的松木。Wood Shingles是机器加工,边缘更清洁,表面光滑,外观更均匀。Wood Shakes从木头块上手工切割而成的,更厚,因此外观更加质朴,比Wood Shingles价格略贵。
优点:
木材具有自然的美感,是通常由雪松,红木和南部松木制成的天然产品。雪松和红木中含有使它们天然抗潮和抗虫的油;
木材的隔热值是Asphalt (composition) shingles的两倍;
经过处理的木瓦具有A级防火等级。
缺点:
未经处理的材料仅具有C级防火等级,在某些容易引起野火的区域禁止使用木屋顶;
未经处理的木瓦具有很高的维护性需要,要对其进行连续清洁以防止藻类或苔藓的生长,并且需要清除碎屑以使木材呼吸;
由于自然因素导致单宁从木材中释放出来,可能会引起其染色;
木材虽然很耐用,但如果需要修理,修理费用会很高。
使用寿命:
25-30年。
价格:
$10 - $15Per Square Feet
为小伙伴们总结一下:
Asphalt (composition) shingles如果你计划持有这个房子十五年以内,这种材质的屋顶便宜,是个不错的选择;当然Asphalt (composition) shingles屋顶也有不同质量的,也可以选择更优的。
Clay and Concrete Tiles如果你的房子是西班牙或者地中海风格,在预算内可以考虑这种。
Metal如果你想要时尚、环保的屋顶,想长期持有这个房子,或者希望房子resale价值更高,这是很好的选择。
Slate适合豪宅或者城堡。
Wood Shingles and Shake对安装要求较高,而且不适合易起火或者潮湿的地方,但是风格更自然。
Tesla太阳能屋顶:现在还在测试阶段,期待将来能够较低成本的被人们使用。
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关于Wen Zhao——不忘初心 方得始终
Wen毕业于北京大学光华管理学院,2019年是美国最大的房产公司Keller Williams Cupertino的Individual TOP 1 房产经纪。2020年初加入美国增速最快的房产公司Compass。

Wen在北大学习期间,曾被送往美国Washington University和 Emory University 商学院交换学习。在Emory读书期间,Wen拿到了谈判(Negotiation)课程的最高分,并为UPS全球跨境业务完成了市场战略分析,熟悉各个国家的文化及消费者习惯。

Wen26岁成为凤凰卫视史上最年轻的副总监,曾主管三个部门,负责所有主持人和凤凰大型活动的媒体合作。2003年Wen参与创办蜂鸟网(FENGNIAO.COM)——已被美国公司CNET收购,2008年创办男装品牌(HANY.CN),现在HANY是年销售上亿(人民币)的在线服装公司。
Realtor这个职业对于我来说,充满乐趣,挑战和成就感。
为客户在预算内以最少的钱买到他们的Dream House,是Wen的目标以及从事这份工作的最大动力。
曾有客户对Wen你是世界上最好的agent,遇到你是我们的幸运Wen深知对于大多数人而言,房产是人生中所拥有的最贵重的投入和资产,不仅承载了居住与投资的功能,还承载了的情感因素,是一个充满幸福回忆的地方。所以,Wen是用心去帮每一位客户找到他们的DreamHouse,就像是为Wen自己挑选房子一样。
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