麻省的议会在上周四(4月2日)通过了一项法案,该法案将禁止驱逐因冠状病毒大流行而无力支付的居民和企业主。同时,该法案明确表示,如果房客在滞纳金应缴日后30天内通知房东,房东将不被允许收取滞纳金或发送任何相关的负面信息给信用评级机构。这些规定将在州长宣布接触此次肺炎的紧急状态后的30天内持续有效。
贝肯律师楼通过多个途径与波士顿地区的多个大型房东取得联系,他们表示已同意将在6月15日前不提出任何驱逐租户的书面警告或诉讼。
与此同时,这些大型房东愿意进行协议和解,帮助有困难的租户渡过难关。

如果您在疫情期间被房东要求离开所租住的地方,请您尽快联系我们的咨询电话(857)241-3617。贝肯律师楼愿意为您提供免费的法律援助,用以保障您继续租住的权利。

租房问题是很多留学生和新移民遇到的日常法律问题。在美国,因为语言沟通和文化差异,租客和房东有时会发生争执,严重的情况,遇到强势的房东会强行将租客驱逐出公寓。

麻省法律规定:房东不能在没有法官命令的情况下将您拒之门外或将您赶出公寓。如果您被逐出,马萨诸塞州法律会为您提供一些保护。
01
房客被驱逐的常见情形
对于拥有租赁合约的房客,如果您没有支付房租,或者您或您管理下的人对所住公寓造成了过多损害,或者您违反了租赁条款,则房东会试图驱逐您。您的房东必须首先向您发送“迁出通知书”(Notice to Quit)。
如果房东以未支付租金的缘由要终止您的租约,他/她必须向您发送“14天迁出通知”(14-Day Notice to Quit)(M.G.L.c.186, §§11 and 12)。
您的租约会列明其他终止租约的理由及其通知规定,通常是提前七天给予通知。如果您因未付租金而被驱逐,在您的答辩书到期之日或之前您支付了所欠的所有租金、利息以及房东立案费用,则可以避免被驱逐。
对于按照意愿租赁的房客,如果房东因您未支付租金决定终止租约,则房东必须向您发送“14天迁出通知”(14-Day Notice to Quit)(M.G.L. c. 186, §12)。
如果由于其他任何原因终止租约,则必须提前30天或一个完整的租赁期给您书面通知,以较长者为准。如果您因未支付租金而被驱逐,且这是您在过去12个月内收到的第一份通知,您可以在收到此通知后的10天内通过支付应付租金来避免被驱逐。 
如果在通知中没有声明您有恢复租约的权利,您的居住权将在答辩到期日截止。另外,拥有租金补贴的房东必须遵循其租金补贴合同和租赁协议中的驱逐程序。
房东必须在通知期过后向您提供“摘要程序和投诉”(Summary Process and Complaint),这是一份您房东正在对您采取法律行动的正式通知,它将说明驱逐听证的日期和必须提交答辩的日期。

02
答辩
答辩是您的书面答复,阐述了您不应被逐出的原因。您有机会通过答辩对房东提出反诉,其中包括违反健康卫生法,报复,骚扰,违反安全押金或不当驱逐程序的情况。法院和房东必须在您开庭前的星期一收到您的答辩。上交答辩的同时请为自己保留一份副本。
03
判决及上诉
如果您败诉,您可以对判决提出上诉并要求重新开庭。如果您提出上诉,则必须在作出判决之日起10天内提出上诉通知。上诉通常需要上诉保证金,但如果您负担不起,可以免除上诉保证金,并且享有无谓抗辩(non-frivolous defense)。
04
执行书
执行书是由法官下达的驱逐令。没有这份文件,房东将无法驱逐您。
如果法官宣判同意房东驱逐您,法院将在作出判决后的十天之内向房东提供执行书。您必须在至少提前48小时收到有关被驱逐发生的日期和时间的书面通知,且您必须在通知中规定日期的48小时内离开公寓。
房东可以在三个月内的任何时间行使执行书。若您因未支付租金而被驱逐,且房东接受了在判决程序中获得的全部金额和您当前的租金,那么房东将无法在任何时候使用该执行书,且必须将其退还给法院 (MGL c.239, §3)。
05
延缓执行
如果驱逐的理由不是您的过错,或者您确实找不到居住的地方,您可以说服法官准予您延缓执行的权利,让您在公寓中居住六个月,老年或残障租客可以要求最多逗留一年。
如果您因未支付租金而被驱逐,则您没有任何法律依据申请延缓执行。但是,如果您的赔偿金(由于向房东提出的反诉而引起的)少于所欠房东的金额(例如:滞纳租金),则您有7天的时间来支付余额,利息及法院费用避免被驱逐( MGL c.239, §8A)。
06
驱逐
您必须在执行书上写明的日期前搬离公寓。如果您在规定日期及时间内未搬离,警长或警员有权撤走您的行李并将其存放在仓库中,除非您允许将其放在街上。若您的物品被存放在仓库中,搬行李者应列出所有已存储物品的描述清单。您的前房东有权提起诉讼,要求您弥补这些驱逐费用。
仓储公司对您的财产有留置权(即债权人按照合同的约定占有债务人的动产,债务人若不按照合同约定期限履行债务,债权人有权留置该动产并依照法律的规定将动产折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿的权利),但是存储公司必须等待六个月才能行使变卖您物品的权利。您无需偿还租金来将您的家具搬离仓库,但您仍然欠法院裁定的欠款,直到您为此支付20年为止(M.G.L. c. 239, §4)。
07
搬离公寓
在您搬出公寓之前,您应该考虑以检查您的公寓的缘由安排与房东约见,这可能有助于防止将来房东就公寓损坏引起纠纷。如果您向房东提交了保证金,请审查《公寓状况声明》(Statement of Condition)(如果房东向您收取押金,法律要求房东提供公寓状况声明,若未提供则您可以在第一次办进来的时候把您的公寓状况记录下来)。 
在您离开当天,一定要打扫公寓。您可以在搬家时给公寓的状况拍照并注明日期, 这些照片有助于解决押金纠纷。如果您向房东支付了保证金或上个月的租金,请将您的转寄地址留给房东,以便房东将欠您的任何利息邮寄给您。
08
文件
请保留良好的租金记录,诉状,您与房东的联系,尝试维修损害的证据,书信以及其他与您的租赁有关的重要事件和文件,这些都将会在法庭内外帮您解决纠纷。
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