CANADA REAL ESTATE
捡漏靠眼力
【 乐家网（canadamls）张维斌撰写】
话虽然可以这样讲，但是无论如何，生活还要继续下去。疫情终将过去，疫情期间闲来无事，我们总应该思考一些问题。同时，疫情期间买房子，也是难得的机遇。
在回答这个问题之前，我们应该首先考虑和回答这样一个问题，为什么不买独立屋？在过去的几年内，我们华人的独立屋市场比较萧条，买家在逐渐减少。原因有两条，第一是房价太贵，购买成本高，第二是嫌独立屋打理起来又贵又麻烦，不如住公寓简单。
独立屋价格普遍太贵，这是不争的事实，也是给人的第一印象。我们以中价位$240万来计算一下，因为这个价格可以在本那比和列治文以及高贵林素里等城区内买到全新独立屋或者5年之内的次新独立屋，土地面积5000平方英尺以上，建筑面积3600平方英尺以上。
从以上的中价位购买独立屋的参数来看，独立屋的尺价并不贵。按照价格和建筑面积比例来计算，$240万/3600平方尺，每平方尺的价格只有$666加元，而同等房龄的高层公寓在这些城区中的平方尺价格，大体上已经达到甚至超过了$1000加元。
居住独立屋，打理和维修费用贵吗？老张认为一点儿也不贵。一个800平方尺以上的公寓，每月管理费就要$300以上。除了热水的费用$50元左右之外，每个月上缴的$250加元不就是打理和维修费用吗。由此可见，公寓的打理和维修并不便宜，只是大家视而不见罢了。如果相对于4至5倍于公寓面积的独立屋来说，每个月花费$300是不是就算很低了？很划算了？每月花销$300，每年最多$4000加元，可以支付所有的普通独立屋的花园养护和房屋维护保养费用，住过独立屋的人们都知道，这个预算是一个合理范围。至于说麻烦，花钱请专业人员来搞定一切，这应该不算什么麻烦。
当然，独立屋还有更重要的特性：独立土地产权，未来升值空间。
独立屋在未来短期内可能会有很大的升值空间，原因有二：第一，中国的台海、南海目前战云密布，中共武统台湾的意愿愈发明显，地区性的紧张态势在逐渐升级。这一地区一旦爆发局部战争，温哥华的房地产将会被打入一支超强的“兴奋剂”，结果可想而知。
第二，更为重要的是，疫情之下的安全性。人生在世，健康和安全当然是第一要素，没有健康和安全，何谈人生？这次的疫情中，有很多专家预测，新冠病毒难以彻底消除，就像当年死了很多人，现在依然存在的流感病毒一样，新冠病毒将来可能与人类长期共存。即便有了疫苗，也会时而复发流行，就像目前每年由于流感病毒的存在和复发，还在不断地有人中招死亡一样，新冠病毒在未来的世界里也很有可能是这样。这个时候，个人生存空间的独立性就至关重要了！
刚刚听到的消息，老张客户的朋友圈内，已经有2个在美国和加拿大居住公寓的留学生，感染了新冠病毒而遇难身亡了。
BC省，乃至大温地区，新冠肺炎确诊病例到底有多少，相信大家都很清楚，我们有官方的数据报告，有各类渠道的消息。但是有多少人想过这样几个问题：与人口基数相比，确诊病例和人口总数的比例是多少？这个不难回答，那么，地区性的确诊比例是多少？你周围人口的已知确诊比例是多少？潜在的风险比例是多少？每直接或者间接地接触多少人你就会有一次被感染的机会？
BC省总计检测了6万多人，相对于500万人口的BC省来说，只是冰山一角。目前的确诊病例为1600至1700之间，估计老张这篇漫谈文章发表的时候，应该已经达到了2000例。这2000例病患中，应该至少有70%居住在拥有285万人口、包括大温地区的低陆平原上，按照人口的平均值来计算，概率为万分之五，也就是1/2000。
在新落成的高层公寓里，居民的单元数量基本上都超过了400个，这400个家庭以每户2人的平均值来计算，就是800人，按照目前的确诊病例来计算未来无症状感染者的潜在数字，每2000人中就会至少有一个新冠病人。如果按照最保守的估计，每人每2天上下一次楼的话，人们所经过的电梯和大厅每天就有800人次经过，你就是其中的一个，按照1/2000的比例，住在公寓中的你，每2.5天有一次被感染的机会。如果公寓内有200个单元，住在楼内的您，每5天就有一次被感染的机会，以此类推。老张请您记住，这是最为保守的估计。
购买独立屋，您将彻底杜绝在个人的居住空间内被感染的风险。
有人会说，我会做到极好的自我保护和防护，没问题。请问，空气中漂浮着的病毒，墙面上、地面上、电梯按钮、门把手上附着的病毒，你都能够防护到位吗？除了戴口罩护目镜和手套之外，你还能做什么？你的衣服，鞋底，身体裸露的其他部分，每次回家都能够做到百分之百的彻底消毒吗？
由于疫情的现时存在，以及新冠病毒在未来世界长期存在的可能性，选购房屋时，考虑到居住空间的安全性，独立屋当然是首选。考虑到购房能力和个人预算，买一处小一点儿的，旧一点儿的独立屋，一百几十万也可以做得到。
另外也请大家考虑一下，疫情之下的大温地区，房地产的价格系统是否会松动？价格下跌的时候不是购买房屋的最佳时机吗？疫情当中是否有更好的讨价还价的机会和空间？因此老张告诉您，现在是购买独立屋的最佳时机！
独立屋物美价廉的概念是错误的，物美和价廉是一对儿矛盾，是中国文化中的一大垃圾成分，就像“最为锋利的矛”和“最为坚固的盾”一样，不可能同时存在。由于物美价廉概念的存在，以及人们对物美价廉的现时追求，假冒伪劣横行于世，这是众所周知的现象和不争的事实。
 一切都是相对而言，物美是相对于买家的购房目标和期望值而言的，众多买家的购房目标和期望值及其判定标准千差万别，只要最为接近自己的购房目标和期望值，就应该说，达到了物美。
 所以选购独立屋，首先要达到“物美”，第二就是要考虑价格，在有限的预算范围内，尽可能地达到物美的最高值。
老张认为，去看房买房之前，您应该先来找老张咨询一下，或者和您的房地产经纪人一起先做一做功课。如果您满世界去看房，就像年轻人的上百次相亲一样，您会挑花了眼，最终一事无成。
首先您应该确定的是目标区域。大家知道，大温地区是由温哥华、本拿比、列治文、西温哥华、北温哥华、新西敏、穆迪港、高贵林、高贵林港、枫树岭等十个独立的城市构成。另有菲沙河谷的三角洲、白石镇、素里等三个相邻的城市可供选择。不同的城市地域不同，各有特点，房价自然也有很大的不同。买房的目标区域应以这些城市作为基础，首先确定下来。如果您对以上各城市的特点缺乏了解，最好先向您的房地产经纪人进行一番咨询，向他（她）多了解一些情况。
其次您需要确定的是预算范围。您应该做一次仔细的核算和计划，明确您要购买的独立屋，最高的成交价应该是多少，也就是您购买房屋的预算额最高的上限是多少。一旦确定了预算额的上限，您和您的经纪人就应该严格执行此预算标准，不得超越，高于预算额上限的房产坚决不看。要知道，加拿大的房地产市场市场是透明的，有着非常规范的定价标准，又有着规范化的"政府估价"作为指导方针，绝大多数的独立屋价格是货真价实的，也就是我们常说的"一分钱一分货"。如果您的预算上限为$240万，而您看房的时候不知不觉地已经看到了$300万的房产，最后您又只能执行$240万的标准，回过头来再去看$240万左右的房产时，您会难以接受的，这种心理落差很难克服。
第三您需要确定的是购房要素。每一位买家对自己将要购买的独立屋都有一系列的憧憬和要求，但是您要知道，房屋没有好坏之分，只是每一幢独立屋都是不同的，各有特点，您要寻找的应该是最适合您的房产。如何很好地把握房产要素平衡则至关重要。老张给您的建议是：将您认为独立屋符合您要求的重要条件一一列举出来，比如：房屋价格、房屋朝向、街区条件、学区条件、景观条件、房屋房龄、建筑面积、占地大小、花园状态、购物条件、交通条件、出租单元、装修风格、内部格局、改造空间、装修费用、地势地形等等，并根据您自己的要求，按照此类要素的重要性依次排列。如果您列出的要素为十项内容，则第一项满分为100分，第二项满分为90分，第三项满分为80分，最后一项的满分为10份，以此类推。看房时依照您所确定的要素顺序分别打分，总分最高者性价比最高，即为最适合您的独立屋。
 此种独立屋的选购方法是老张十多年来从业于房地产买卖的经验之谈，略显教条，但十分实用，希望对您有所帮助。
本文仅代表作者观点，不代表本平台立场

责任编辑：郭星
出品：乐家地产网

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