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- 这是 折腾在美国 的第35 篇推送 -
这期我们来看看美国各州的地产数据，从时间和区域的角度来解读美国房产的收益。
作者| 子文
美国地理区域划分
在看数据之前，为了宏观地理解区域对房地产投资的重要性，我们首先要来了解一下美国的地理区域划分，按照范围从大到小分为这几个级别：
- 第一个级别State：州。
加州，德州，纽约州等等，对应国内的省级概念。美国的50个州，对应国内的34个省级行政区域，包括23个省，5个自治区，4个直辖市和2个特别行政区。
- 第二个级别Metropolitan：缩写Metro，都市，由在经济和社会等方面与人口高度融合的相邻城市所组成的核心区域。
金门大桥地标
比如旧金山湾区的San Jose-Sunnyvale-Santa Clara都市圈，纽约的New York-Newark-Jersey City都市圈等。国内也有类似的概念，比如这几年比较火的由香港、澳门、广州、深圳组成的粤港澳大湾区。
中国粤港澳大湾区规划图
- County：郡，属于美国的二级行政区，在洲之下。这个是从英国古代伯爵世袭领地county演变而来，有点继承的意思。
郡的概念在现代中国并不常见，总体来说美国的郡一般是由几个城市组成，同一个州下不同的郡在行政上有所区别。比如房产税征收的额度有差别，房产税每年需要交的时间也不一样，或者对短租，例如airbnb等平台的容忍度和政策也都不一样。
- City：城市，我们最常使用的城市概念，每个城市拥有自己的管理体系和法律体系。
这种都市的夜景在亚洲才会看到
按人口数量划分美国前三大城市分别为New York，Los Angeles和Chicago，目前加州的San Jose可以排到第10位，San Francisco排第15位。
 -Neighborhood：社区。
对应国内城市内的区，比如北京的朝阳区，上海的静安区。虽然概念和地理级别类似，但是美国的社区在人口和土地面积上比国内都要小的多。
上海静安区，总面积37平方公里，常住人口110万。而美国通常一个区，人多一点的几万常驻居民，少一点的几千几百人，比如旧金山湾区Cupertino的Monta Vista，是个好学区，常驻人口也就约为5万人，和国内比太少了。
晨曦中的社区
重点说一下社区在房地产投资时候的意义，很多人买房的时候会研究到城市级别，却没有进一步去研究城市中的各个社区。挑选社区对于投资房产尤为重要，无论是出于公立学校还是私立学校的考量，好的社区一定和好的教育资源挂钩，不要选对了城市，却选错了社区。
上面提到的Cupertino的Monta Vista区，其中就有10分高中Monta Vista High School，旁边的Rancho Rinconada区里面的Cupertino High School高中就是9分的了。同样，San Jose有好学区的社区Evergreen，也有Alum rock这样学区不太好的地方。
Monta Vista High School
关注频率
真实数据说话这个系列就是要给朋友们呈现出，在不同地理区域（物理范围），在不同时间跨度（时间维度）上的数据和其意义。
关注我的朋友都知道，我们经常说，买房子就是一种投资行为，和买股票一样，时机是获利多少一个很重要的参数，你绝对不希望你买在了错误的时机，导致你的房子价值只有100万的时候，而你却要还150万贷款的情况。
而时机的把握就在于对于事物的关注和熟悉程度。这个涉及到对于不同区域房地产的数据和走势，我们在有限的时间和有限的精力情况下，应该以什么样的频率，去关注什么。
什么意思呢，比如你买了特斯拉的股票，每天早上起来花5分钟看看股价涨跌，和特斯拉相关新闻等，这种情况下你对这项投资的关注频率就是每天5分钟的时间成本。
房地产行业的变化并没有像股市变化的频率那么快，如果不是去投机炒房，从本质上来说房地产就是中低风险的投资，有较为稳定，回报周期长等特点。你并不需要去每天盯着，但是一定要对市场的走势有个定期的更新和了解。
依据这个，可以规划我们对于不同区域范围的关注频率：
一：州级和都市圈级受到宏观经济大环境的影响较大，比如选举，加息和政策的变化等，而不太受局部区域性因素的影响。
比如，降息对全国的地产都有利好。反之，Google在San Jose新开了一个办公楼，并不会对整个加州房价的平均水平有多大的提振作用。
所以，在这个区域级别的信息，半年或者一年的关注频率就够了，我们也会在这个频率是定期更新。
二：郡，市和社区受微观区域性经济变化的影响更大。
举个例子，Facebook在东湾新建办公园区，对东湾的未来的房价肯定有明显的提振作用。
所以，对于这个范围上的地产信息，我们的关注频率可以更高一些，来保持对市场的持续敏感性，比如每个季度，每个月。同样的，我们对小区域的关注与更新也会锁定在这个频率上。
美国各州房地产排名
我们列出美国最好和最差州的房地产升值情况，数据是随着追溯时间的长短动态变换的，这里我们分别给出过去20年，10年和1年的排名，分别列出前10名和最后10名。
过去20年，从千禧年到现在
我们来看看过去20年的美国的地产数据，感叹千禧年2000竟然已经是20年前了。
数据的意义，以加州为例，以20年为投资周期：
从收益率来看，我们平均每年可以获得5.48%的内部收益率；
从放大倍数来看，每投资1美元，可以获得1.95美元；
从净现值来看，投资30万美元（20年前加州房价中位数），可以获得约18万美元的当时价值。
数据分析来自本公众号神策局
排名靠前的大部分都是东西海岸的州，和美国大环境下不同地域经济发展的情况相吻合。这个数据令人稍感意外的是，在过去这些年科技发展如此迅猛的情况下，加州的房产增值排名并不是第一。
排第一的是华盛顿DC，美国的首都。可见科技再怎么整，最后还是“玩不过”政治。
然后，我们再来看看从2010到现在2020，过去10年的数据
10年的数据，对比20年数据可以看出，对于房地产投资来说，投资周期越短，现金放大倍数也相应的越少。
数据分析来自本公众号神策局
唔，加州排第三，仍然不是第一，和加州邻近的内华达州增势第一，这个其实正好反映了地产经济学里面的progression原理，以后开一期专门说下。
最后，过去1年的数据
过去1年全美房地产市场整体性下滑
数据分析来自本公众号神策局

由于2019年地产的跌势，之前长期涨势凶猛的州，在过去1年里面也都跌势感人。比如，加州从增长第3，跌到倒数第8的负增长；10年增值冠军内华达州则跌到倒数第10，也是负增长。这也印证了我们前面提到的时机对地产投资的重要性。
小结一下
数据有意思的地方在于，它可以填补我们认知当中的盲区：有的时候“直觉”告诉我们的，并不一定的是最真实的情况。这个时候就需要把客观的数据拿出来看一看，瞧一瞧，更新一下自己的思维和认知，摆正自己的理解，从而真实的把握房地产行情的趋势。
希望对大家有所启发，支持我们的请关注，我们下期见！
原创/责编：子文
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