2020年我们经历了波及全球的新冠疫情,史无前例的美股10天四次熔断。其它事情我们都可以暂时放下,全家平安才是最重要的。来日方长,希望大家不要焦虑和着急,在全世界的国家和科学家的努力共同下,一切都会有转机的。
上月,为了紧急救市,美联储降息至0-0.25%的历史低位,很多湾区小伙伴觉得买房的时机到了。然而,这次降息和房贷利率究竟有多大关系?疫情下湾区各地的房地产交易还在进行吗?房价有没有因为疫情产生波动?
湾区资深房产经纪Poppy Zhao,常年奋斗在湾区地产交易第一线,拥有丰富的房屋买卖经验。今天她将就这一系列大家最关心的问题,进行专业分析,希望能为正在考虑买房卖房的湾区小伙伴提供些参考。
"艰  难  的  时  刻"
2020年第一季度
湾区房产市场独家报告分析
by Poppy Zhao
  • 房贷利息(Mortgage Rate)
  • 一季度加州房产市场分析
  • 现阶段和房产相关的活动情况
  • 特殊时期的建议
  • 未来的房地产市场
房贷利息(Mortgage Rate)
1
30年,15年和ARM利率买房利率和重新贷款利率都有各种浮动,相对重贷利率波动最为明显。个别银行出现了一天改三次利率。
因为疫情,各国大幅降低利率,我们进入了又一个0利率时代,但这些和房贷利率之间的关系有限。我希望大家明白,我们现在的买房利率,是历史低点
图片来源:https://fred.stlouisfed.org/graph/?g=NUh
大家可以参考这篇文章,解释了房贷的利率和0利率的关系(复制到浏览器内打开)
http://www.mortgagenewsdaily.com/mortgage_rates/blog/937527.aspx?from=timeline&isappinstalled=0
加州房产市场
2
1月和2月的市场持续去年底的火爆,3月初刚进入Shelter In Place 的期间,市场也依然坚挺 ,之前Poppy根本没有多少休息的机会,一直非常忙碌。我们现在去分析1月和2月的数据,意义有限,现在的Market可以说是一周一变。
像我之前和一些小伙伴们分享的,房产市场很大一部分都停摆了。3月的后两周,大部分的Agents, Sellers 和Buyers 都不愿意出来进行交易。Buyer担心疫情和经济问题,Seller对自身安全的担忧。
当然仍有一些各方面都非常好的房子,还是收到了几个offer,交易价格高于listing price
另一方面有contingency的pending也开始增多市场上也出现了更多无法成交的case,back to market的房子。多种原因交易无法进行下去,银行收紧,要求越来越多,有一些贷款项目被cancel掉,导致buyer的条件不符合贷款条件。
还有是Buyer自身改变主意,要求退出合同。现阶段建议大家提前做好准备,等到疫情结束再动起来。
这段时间,大家可以加Poppy的微信:calpoppy, 入微信群,随时了解最新的湾区市场动态。
Poppy亲身经历了加州刚开始Shelter in Place的时候,估价师没法工作,Title 没法过户,银行没有办法按时close,各种情况层出不穷。
我们房地产之前也不算Essential Business,直到3月28日才把我们也算为Essential。Poppy个人还是不推荐现阶段进行买卖,安全第一。进入合同的case,每周都有很多状况出现。恭喜这段时间能顺利close的小伙伴们。
现阶段和房产相关的活动
3
在各个系统的通力协作下,现在的房产交易方式如下:
• 估价:部分估价师愿意工作,有的会收更多的费用。现在也出现了Drive by 估价,是的,你没听错。估价师开车看看外观+MLS上的照片,出一个估价。没想到银行估价会和买汉堡一个形式。
• 银行:需要更多时间close,每家银行情况不一样。
不能做Open House, 只能有一个Realtor 和最多2个来自同一个家庭的客人一起看无人居住的房子。
任何房子现在有人在住,都不能showing。这里敲黑板,大家注意啦,无人居住才可以让人看房
图片来源:SCCAR 发给realtor的通知
MLS上暂时不会再计算上市天数,但是!卖家常看的Redfin依然会显示上市天数。
过户签字只能派公证员上门签字,费用Buyer自理,Title公司不对外开放。
• E-recording
图片来源:Title company 发给Poppy的信息
大部分
搬家公司
清洁公司
暂时关闭。

图片来源:搬家公司和Poppy的微信截屏
特殊时期的建议
4
Sellers: 可以先找Poppy咨询,到底需不需要卖房,明确卖房目的和之后的时间规划。在疫情没有过去之前,不建议把房子放到市场上,Buyer还是会看到上市天数,Poppy 会为大家做大量的off market的宣传,根据您的具体需要量身定制方案。
如果是自住房:如果家人还住在里面,不要show房子,为了全家的健康。
如果是出租房:如果租客还住在里面,不要show房子,一是租客很可能不会同意;二是如果租客患病(不一定是因为show房子的原因)或是看房子的买家患病,您都要承担风险。
• 如果是空屋:按规定可以show房子,具体如何实施大家遵照当地法律法规自行斟酌。
Buyers: 在疫情没有过去之前,强烈建议大家先找Poppy,分析一下个人情况,需要哪些准备。例如信用,down-payment 和时间上的规划等。
比较ready的小伙伴们,可以先做好Pre-approval( 这个是不需要见任何人的,都可以在网上进去,推荐大家找自己agent经常合作的loan officer )。手里握着Pre-Approval,等疫情结束,随时准备进场。
如果现阶段要下offer且需要贷款,Poppy建议大家下带contingency的offer,保护好自己。
投资人:现阶段手握现金的投资人有非常大的定价话语权,快速close,不需要估价和等银行的工作。
未来的房产市场
5
最近Poppy看了多个经济学家和市场大鳄的分析,每一家的观点都不一样。有说Cash is king, 有钱可以低价抄任何资产。
另一种说法是以桥水CEO为代表的,认为联邦注资后,Cash is trash,买资产才会抗通胀,手拿cash就贬值。
今年会是最坏也会是最好的时代,就看大家要怎么的选择了。
图片来源:CAR出的Coronavirus Addendum原件截屏
加州房产经纪人协会CAR针对疫情,出台了一个Coronavirus Addendum。希望大家明白这个Addendum,是同时需要Seller和Buyer的同意。
Poppy认为这个Addendum的最大意义就是当Buyer因为疫情影响,在交易过程中,需要更长时间close时,再拿出这个Addendum和Seller协商。这时Seller才会比较容易的同意推迟几天close。
作为代表Seller方的Agent,Poppy不会建议Seller同意条款中的其它内容。具体这份Addendum该如何使用,请和Poppy直接联系
其他如果有任何问题,也可以随时和Poppy联系。同时欢迎小伙伴们来参加4月15日4月21日,Poppy主讲的免费线上讲座,掌握更详细的特殊时期房市动态。Stay safe!
本文内容由湾区房产经纪Poppy Zhao提供,不代表本公众号立场,版权属于原作者所有,商业机构及媒体平台未经许可不得转载,否则将进行追究。本活动最终解释权归北美省钱快报与合作商家共同所有,更多信息详情见原贴(点“阅读原文”查看),具体细节以商家现场告知为准。
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