新冠病毒对美国住房市场的影响

全球蔓延的冠状病毒已经对美国各行各业产生重大的影响，其中服务行业受冲击最大。美国股市在3月份发生4次融断，道琼斯指数从2月20日的29, 219点下跌到3月23日的18,591点，跌幅超过57%。公司纷纷要求员工在家办公、零售店（食品和药店除外）和娱乐场所被迫关闭、体育赛事停止、餐馆只能提供外卖。截至4月6日，34.5万美国人感染新冠病毒，造成10，895人死亡，而且目前全美每天有2.5万人左右被感染，没有迹象表面疫情已经到了拐点。过去二周内，全美有1,000万人申请失业金。为了防止疫情扩散，近90%的美国人被要求呆在家里。新冠病毒正冲击着全球的经济，势必对全球经济一体化模式、人们的投资理念、消费观念产生重大影响。

最近几天有很多客户纷纷询问新冠病毒会对美国住房产生多大的影响？为了满足大家的需求，我们特别写了这篇文章，希望对您买卖房屋有所帮助。

1.新冠病毒对住房买卖交易已经产生的影响

由于不允许做“Open Houses”, 卖家也担心陌生人在他们的房屋中触摸表面或传播细菌。很多卖家推迟了他们房屋的上市时间，有些已经上市的房子也被卖家从市场上临时撤下来了，等疫情稳定和卖家感到合适的时候再重新上市。

买家目前基本停止看房，处于观望状态。那些在短短几周前还将资产留在高速增长股市中的买家，可能会以更少的现金来购买房屋。尽管利率目前处于最低谷，但这可能无法弥补差异。自新冠病毒在美国爆发以来，与房地产买房相关的网站流量减少了40%。随着房屋销售变慢、失业率提高、经济萧条，卖方市场将迅速转变为买方市场，房产价格将下降。

新冠病毒也使已经达成交易和已经签订买卖合同的过户变得更加困难，因为很多房检师也已经不外出工作，许多办公室关闭，且政府部门员工和律师不在工作中或在远程工作，造成沟通不畅。

由于新冠病毒的爆发，麻州房屋法院已将在4月22日前停止开庭审理“驱赶租客”案例。

2.新冠病毒对住房建设的影响

考虑到新冠病毒大流行期间存在的安全隐患，美国很多州已经版本禁令，停止所有的建筑活动。

根据美国房屋建筑商协会的数据，将近三分之一的房屋建筑材料来自中国，更不用说浴缸、水槽、水龙头、五金、家用电器等更多的成品了。这些供应线现在已经中断，造成房屋建设的步伐放慢，并导致房屋库存短缺。

3.新冠病毒对住房贷款利率的影响

自从新冠病毒爆发以来，美联储两次紧急降息，使国债收益率接近0％。此外，股市崩盘也会对利率产生影响。当投资者开始认为股市风险太大时（如现在），他们便出售股票并购买债券。需求增加使债券价格上涨。债券的价格越高，相对于价格的利息支付（即收益）就越低。当债券收益率降低时，抵押贷款利率也会降低。

3月19日，联邦监管机构通过抵押贷款巨头房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），命令放贷人向房主提供灵活性。由于冠状病毒爆发而失去收入或工作的房主正在得到一些缓解。根据他们的情况，房主有资格减少或暂停偿还抵押贷款，最长为12个月。此举涵盖了美国住房抵押贷款的一半左右。

4.新冠病毒对未来住房市场的影响

尽管2008年的金融危机使房地产市场和股票市场双双下跌，但房地产市场通常并不与股票市场的波动挂钩，在先前的一些经济衰退中，房价实际上还在上涨，因为人们不会纯粹以投资来购买房屋。住房是一项基本需求，购买住房的决定通常是通过进入新的生活阶段来进行的。

要考虑的另一件事是，随着股市下跌，投资者寻找更安全的地方来存放其财富，因此债券市场在上涨。股市下跌可以对房地产市场产生相同的影响。自新冠病毒爆发以来，投资者用来买卖租赁房屋的平台（Roofstock）网络访问量已经出现了巨大的增长，因为全球投资者正在寻找波动性较小的投资选择。

但是，如果抵押贷款服务系统失败，则没有人可以收取抵押贷款付款，并将这笔钱支付给抵押债券的投资者。整个抵押基础设施将崩溃，投资者将持有可能毫无价值的抵押债券。提供贷款和/或持有抵押债券的银行将缺少借给房主的现金。这势必造成抵押贷款申请更加困难并造成贷款利率的攀升。

全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）估计，2020年全美的住房销售量将减少10％。波士顿双云地产认为，真实数字可能会高得多，因为失业率上升的速度比人们找到新工作的速度快多了，大部分服务行业也需要一段时间的调整才能恢复到瘟疫爆发之前的正常水平。

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本文由Carlos Xu 原创提供。

Carlos Xu是大波士顿地区著名的房地产经纪人。Carlos在大波士顿地区生活了20多年，在房地产行业获奖无数，个人成交金额超过2,000万美元/年。除了房地产买卖经验之外，2008年Carlos把他在列克星敦（Lexington）的老房子拆掉后重新盖了一栋新房。他拥有美国顶级商学院南加州大学马歇尔商学院MBA学位。

无论您已经购买了多少套房子，Carlos明白买卖房屋始终是你们家至今为止最大的一笔买卖之一。Carlos“客户第一” 的经营理念使结果常常超出客户的期望值，实现客户利益的最大化。他崇尚正直、诚实、公开交流、相互信任、创新和责任感。他的目标是赢得您一生的信任，成为您一生的房地产经纪人。

Carlos的服务范围遍及大波士顿地区20多个镇，从地铁口的公寓/多家庭房到95号高速公路沿线和495高速公路沿线的学区独栋别墅。

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