成功穿越周期之后，“稳”成为现阶段新城控股前行路上的关键词。
“2019年是坚韧前行的一年”，这是新城控股董事长兼总裁王晓松在2019年业绩会上的开场白。
尽管过去一年荆棘遍地，但新城控股依然以22.5%的增长率，超额完成销售目标至2708亿。根据克而瑞统计，新城控股2019年销售金额及销售面积位列行业第8位。
业绩稳步增长的同时，新城控股依旧保持了良好的财务基本面：2019年，净负债率由2018年的49.21%大幅降低至16.36%，年末公司现金余额639.41亿元，现金短债比超过2倍。
对于2020年，考虑到疫情对一季度销售的影响，新城控股审慎地将目标销售额设定为2500亿元。尽管销售预期下调200亿，但王晓松依旧表示不会为了排名去排名，更不会往收缩的方向走，“未来公司的工作重点将由增量转向提质，由冲规模提排名转向以资本回报率为核心，聚焦利润”。
成功穿越周期之后，“稳”成为现阶段新城控股前行路上的关键词。
“住宅+商业”双轮驱动下的增长逻辑
业绩的稳步增长，得益于新城控股长期坚持的“住宅+商业”双轮驱动模式。2019年，新城控股营业收入858.47亿元，同比增长58.58%；其中全年租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比增长92.28％。
毛利率方面，2019年新城控股住宅销售、综合体销售和物业出租及管理分别为25.60%、36.96%、67.56%。由此可见，现阶段物业出租与管理虽然对营收贡献低，但毛利率非常可观，是住宅销售的2.64倍。
从收入、毛利率结构来看，新城控股的商业板块造血能力正在加强，这主要源自吾悦广场的品牌与规模效应。
2015-2019年吾悦广场开业及租金收入
财报显示，2019年21座吾悦广场实现满铺开业，开业数量创历史新高。截至2019年12月31日，新城已实现27个省份及直辖市、122个综合体项目的布局，已累计开业63座吾悦广场，开业面积590.62万平方米，同比增长51.44%，平均出租率高达99.16%。
一边是持续经营、利润攀升的商业综合体，一边是盈利波动、预期见顶的住宅开发，不少人质疑新城如何平衡二者之间的关系。
“住宅和商业是相辅相成、齐头并进的关系”，在王晓松看来，住宅和综合体业务都各有利弊，商业的优势是有持续增长的空间，劣势则是资金沉淀大，住宅的劣势在于无法持续经营，且未来利润率不会太高，优势则是现金丰富。
王晓松依旧希望维持目前住宅和综合体2：1的关系不变，试图通过两项业务的优劣势结合以对冲潜在风险，“‘住宅+商业’双轮驱动依旧作为新城中长期的发展战略，这是不会变的”。
但王晓松也坦言，没有企业扛得住源源不断的现金投入，公司也在寻找吾悦广场的退出机制。
对于未来商业市场的发展，王晓松在业绩会上提供了一组数据：2025年，全国范围内8万平方米以上的购物中心数量将在3500座左右。2019年新开业的8万平方米以上购物中心有254座，2019年底累计达到2000座。“距离2025年，我们还有1500座左右的机会点”，王晓松表示。
“当市场趋于饱和，才是真正拼刺刀的时候”，对于商业的投融管退一条线，王晓松形象地用“买猪、养猪、卖猪”来比喻，“新城现在算得上是懂买猪、会买猪，但养猪还没有在行业里达到最高水平，我们一直在研究卖猪的能力，但还远没有到卖猪的时间点”。
2020年，新城计划新开30座吾悦广场，商业管理年租金收入目标为55亿元。
639.4亿现金的底气
营利双收，商住并进，新城在2019年的业绩表现出人意料，但更亮眼的还是难得的16.36%的净负债率和账面上639.4亿元的现金。
2019年，新城的净负债率由2018年的49.21%下降至16.36%，经营活动现金流量净额达到435.80亿元。截至2019年末，在手现金余额639.41亿元，一年内到期债务约306亿元（其中145亿公开市场融资为含权到期），现金短债比超过2倍。
2016-2019新城控股有息负债及负债率
尽管新城的资产负债率由2018年同期的84.57%上升至86.60%，但主要是由于销售房屋产生的预收账款大增至1970.18亿元，这一部分预收账款将在来年将转化为营收，在剔除合同负债和预收款项后的新城的资产负债率仅为76.53%，依旧低于行业平均水平。
对此，王晓松表示，“净负债率实现大幅度下降源于2019年下半年收缩拿地导致的，净负债率过低对于房地产企业并不是什么好事，在2020年新城将持续关注更多的拿地机会，并把净负债率控制在一个合理的区间。”
目前来看，新城的财务面十分健康，但新城高级副总裁兼财务负责人管有冬依旧表示，“下一步要做的是降低融资成本”。
2019年，新城先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。
而就在今天，新城21.37亿元的ABS项目——平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划也已获深交所受理。
银行、海外债、公司债、中期票据……无论是从渠道多样性还是资金丰富性来看，如今的新城都已经成功打开融资通道。
“总体来说，未来一段时间，新城都将会处于优化负债、降低融资成本、延长债务期限的过程”，管有冬坦言。
2500亿目标背后的经济账
2020年，突如其来的疫情打乱了整个社会的运行节奏，措手不及的房地产企业也开始各自出击：恒大转向、万科求活、碧桂园企稳……
行业三甲尚且“稳”字当先，以稳健著称的新城自然也希望能在风雨中走得更踏实一点，将2020年的销售目标定在了2500亿元。
下调业绩预期，但2500亿这个数字也并非随口一提，新城有自己的一套计算逻辑：
“2020年新城整体有将近4000亿元的可售货值，其中去年底已推未售货值近1200亿元，今年新推货值2000亿元，还有近800亿元货值来自今年新获取的土地。按照历年60%去化率的合理区间计算，同时考虑疫情影响，我们将2020年的销售目标定在了2500亿元”，王晓松在业绩会上表示。
顶着市场调控和新冠疫情的双重冲击，新城依然能保持历年60%左右的去化率，这在王晓松看来，已经能称得上是“理性、客观”。而从新城手里掌握的充足弹药来看，要想实现2500亿的目标也确实绰绰有余。
尽管销售业绩跻身行业前十不过三年时间，但时至今日，新城依旧是行业里为数不多土储过亿的房企之一。
截至2019年年底，新城控股总土地储备达到1.24亿平方米，遍布全国105个大中型城市。从储备结构来看，其中一、二线城市占比38.30％，长三角区域三、四线城市占比36％。从区域划分层面看，长三角区域占比达45%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比55%。
截至2019年年底，新城控股土地储备分布情况
手中有粮，心中不慌。“在资金安全的前提下，新城能够保持快速响应，在市场好的时候抓住机遇有增量，在市场不好的时候保持低位”，这是王晓松给新城定下的发展方向之一。
而从2020年第一季度的拿地表现来看，成功穿越周期的新城也的确如王晓松所说，牢牢把握住了难得的土地窗口期。
根据月度经营简报数据，2020年1-3月份，新城通过竞拍或合作方式至少新增9个项目，分别位于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、山东新泰、云南保山、云南昆明、江西南昌、江苏连云港、河南郑州等城市，累计新增建筑面积约334万平方米。
行业企稳，周期来临，每一家房企都在思考如何才能走得更长远。而对于一向实施“住宅+商业”双轮驱动战略的新城控股来说，从增量转向提质，从冲规模提排名转向以资本回报率为核心，未来也将更加安全、稳健。
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