3月30日下午,朗诗绿色地产(港交所股份代号:00106.HK)召开2019年度业绩线上发布会,董事局主席田明、执行董事兼总裁黄征、执行董事兼常务副总裁蒋超、首席财务官申乐莹以及两位美国高管John Ho 、Mike Forsum出席。
董事局主席田明表示:“2019年下半年,市场出现了预期的回调,房地产高歌猛进的增量时代将转入平稳发展的存量时代。从去年下半年开始,朗诗就提出了‘现金流’为纲,我们可以发展慢一点,但一定要安全,我们是长期主义者。在产品上我们坚持不断创新和升级,可以说,创新和稳健是朗诗最根本的经营理念。”

“小股操盘”模式持续提升盈利能力
实施战略转型5年来,朗诗坚持“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的升级战略,充分利用差异化的产品优势,“以小股开发管理”为主的资产轻型化模式输出项目开发管理服务业务,实现收益多样性。
报告期内,朗诗完成合同签约销售额约为405亿元(人民币,下同),签约建筑面积约234万平方米;年度核心净利润(不包括汇兑损益及投资性物业公允价值变动的净利润)约为14.1亿元,较去年同期上升约11.4%,核心净利润率约16.5%,朗诗整体盈利能力持续提升。
朗诗在新增开发服务方面取得大幅增长,实现合同金额18亿,同比上升52.2%;其中开发管理服务收入为10.5亿,毛利率59%。2019年度股东应占每股基本收益为0.25元,董事会建议派发末期股息每股8.20港仙,同比上升82%,为近5年来最大增幅。
“资产轻型化不等于完全的轻资产,是介于轻资产和重资产之间的一种状态,朗诗在项目中平均占25-30%的股权,是一种‘小股操盘’的模式。朗诗摸索出一条成熟的道路,权益比例从2015年降到70%,2016年底进一步降到40%,之后稳定在25%-30%,这一比例我们认为非常合理,未来不会继续降低,也不会有所提升。”董事局主席田明表示。

完善全国布局、强化国际平衡 美国业务持续发力
在国内地产开发业务拓展上,朗诗仍然保持审慎务实的风格。报告期内,朗诗分别于北京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、无锡、中山等城市共获取21个项目,新增可售面积254万平方米、可售货值约473亿元。2019年4月,朗诗落子中山南朗项目,正式挺进大湾区,标志着全国布局已基本完成。
在国际市场的布局,则规避了单一市场的风险和环境的不确定性。
进入美国市场7年以来,朗诗在美国始终清晰贯彻本土化战略,先后进入大纽约地区、波士顿地区、洛杉矶地区、旧金山市地区和亚利桑那地区,开拓中高端住宅市场,完成美国五大主要都会区的战略布局,目前已在全美房地产建筑商中跻身前40。
2019年,朗诗在美国的凤凰城等城市共获取9个项目,新增可售面积30.2万平方米,预计可售货值约为40.1亿元。截至2019年12月31日,美国项目实现物业及土地销售收入约人民币43.5亿元,较去年同期上升72.2%,朗诗在美国的业务进入高增长阶段。

以现金流为纲
“朗诗手持现金占总资产的比例为18%”,执行董事兼首席财务官申乐莹表示,“公司当前各项流动性指标情况良好,负债结构合理,偿债压力小。公司始终坚持以现金流为纲,遵照‘以收定支、先收再支’的原则管控现金流出。”
申乐莹进一步表示,公司非常积极地跟踪中美两地外部环境和销售情况变化,随时调整现金流策略。
2019年上半年朗诗成功发行总额2亿美元的绿色债券,债券由标普进行绿色评级并授予E1级评价。而朗诗在2020年1月于境外市场成功发行2亿美元公募债用以置换4月到期的2亿美元债,完成置换后,现金短债比提升至5.0倍,拥有良好的流动性。
截至2019年末,朗诗经调整后的净负债率为40.2%,在房地产行业内维持较低水平。
关于2020年的销售目标,执行董事兼总裁黄征在业绩会上透露,“希望能在去年的基础上稳健增长。受新冠疫情影响,一季度大概有3-4个项目受到影响,会延迟到二季度开盘;2020年公司国内全年推盘货值在630亿左右,包含新开盘的项目和重新加推的老项目,主要集中在第二季度和第三季度,占全年的70%。”
黄征进而透露,截至2019年年底,公司有152亿的已售未结转物业,预计2020年会结转100-110亿左右;朗诗目前拥有的总货值大约1314亿,其中中国1188亿元、美国126亿元。
(本文不构成任何投资建议,信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作,风险自担。)
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