又到了年报月份，我们也终于等来了恒隆董事长陈启宗一年一度的致股东信函。在恒隆成立60周年，加上去年香港下半年开始的动乱，今年陈总的信函是格外的犀利且深刻，蜗牛妹与大家分享之。
如何评价去年夏天香港之乱
过去七个月发生的一切是彻底的疯狂，严重街头暴力事件随处可见。
与过去数十年来在世界各地发生的重大骚乱，如伦敦、巴黎、巴塞罗那、纽约市等的相比，香港的暴力行径更为残暴。陈总看来，香港去年的动乱与1967年暴动有些微相似。那时陈启宗在香港正要上大学。回忆起来，1967年的动荡比较受控；去年骚乱则更广泛。1967年的警察毫不留情，迅速把暴乱分子镇压下来；这次警察却极其克制，所以街头的暴力分子更为胆大。
试想一个年轻人怎可以把汽油泼向一个陌生人，然后点火！同样严重的是，许多本来理智的市民居然会纵容这种非理性的罪行。
这是何等愚蠢！但自由主义政治往往是非理性的。为了某种意识形态、宗教信仰或政治制度，有些人会大洒金钱、赌上前途，以换取一点点东西。没错，街头暴力损害生意，对陈总这些财阀掌握的大企业而言尚可应付。但对于激进的年轻人，可能就这样便毁掉了自己一生的前途。在背后煽动暴力的成年人，要负上相当大部分的责任。
香港另一场近期的危机是20年前的金融危机，但金融危机是单纯经济问题，通常有解决方法，给时间经济总会复苏。但是现在香港面对的是一场政治危机，而这场危机正在拖垮我们的经济，可能需要更长时间才能解决。
这场政治危机实际上也是一个棘手的难题，没有人，可能包括北京在内，有任何解决办法。连事起何由大家都莫衷一是，更遑论解决方案了。这就是政治麻烦的地方，一个举措招致的反应往往比经济领域里的事难测得多。
政治学和经济学都是社会科学，但经济学里的驱动力或运作都简单得多。虽然金钱并非衡量一个经济体的唯一标准，但绝对是主导标准。另一方面，政治世界里的动机则复杂得多，而往往是不可言喻，或难以言喻的。话虽如此，政治也可能出奇地反助我们一把。有时候，再难解的结也可能突然松开，但这次陈总表示：本人不敢奢望。
香港会受到怎样的影响
目前，香港经济立刻受到了冲击。商店和餐厅首当其冲，巿况低迷的氛围向外蔓延。商店和购物商场不得不关闭，以免被激进示威者破坏，所有人都受累。造就香港十多年繁荣的内地访客现已却步。作为业主，陈总已经要在尊重合约精神与商业伙伴关系之间取得平衡。因此，在过去三个月恒隆不得不按个别情况给予一些租金宽减，好在他们大多数的零售空间都是为切合本地人需要而规划的，虽然未能完全幸免，但所受的影响较小。
零售和办公楼租金有所下降，商业地产交易已然消失。香港要在来年维持现有租金并非易事。应对动乱余波，财大气粗如恒隆，陈总都说要在续租方面务实，出租率和价格的抉择中，宁可放弃价格，也不要两者皆失。因为历史经验告诉我们，物业空置往往是最坏的情况。
回到1997年7月2日开始爆发的亚洲金融危机，当时恒隆香港租金下降，直到2008年始恢复金融危机前的水平，花了将近11年的时间。
除了商业物业，大众住宅的价格和成交量均有所放缓。香港人口逾半拥有物业，市民们并不乐见这个情况。当负面财富效应开始，人们会减少支出。经济螺旋式下滑。
现在，我们希望最糟的街头暴力已经过去。若暴力事件重现，对香港今年和明年的影响又如何？投资者普遍提出的一个问题是：香港经济下行会持续多久？陈总还是带领我们从1997年金融危机中，寻找一些启示。
1998年8月，即金融危机爆发后的13至14个月，六家国际金融机构（三家投资银行及三个对冲基金），认为可以利用港元与美元挂钩的联系汇率制度大赚一笔。他们都是本人私下认识的，知道击溃这个制度便可以赚取暴利，即使他们深知这会摧毁香港的经济和众多巿民的生计也在所不惜。
他们找到的切入点是股票市场，因为股市比货币市场小得多，因此比较容易操控。在发生严重地域性金融危机之时击溃股票市场，将会引起社会恐慌，从而有可能打垮货币联系汇率制度。他们已沽空港元，准备获取巨额利润。尽管狙击者的行为可能并非违法，但道德上绝对说不过去。仅仅为了一己私利，他们可以摧毁无辜市民的生计也不眨一眼。这种行为不道德，参与者当然亦不道德，因为他们策划并执行了这计划。
香港得以幸免，有赖稳健的金融体系，以及遇上出色的领袖。泰国和印度尼西亚就没有那么幸运。走过1997年的陈总，不仅见证了那些经济体整体所遭受的损害，更耳闻目睹各国无数人民，尤其是穷人所遭受的创伤。很多人的一生就此被摧毁；其他的则挣扎了许多年，方能重新开始正常生活。这就是资本主义最丑恶的一面。
数字上看到在被狙击的1998年，香港经济萎缩了近6%，将近三年后本地生产总值才回到1997年的水平。除了2000年出现的必然反弹外，经济增长一直非常缓慢，直至2004年。
至此香港经历了1998年、1999年、2001年、2002年和2003年五个萎靡不振的年头。那五年的本地生产总值按年算仅增长0.4%。尽管恒隆如今天一样财力雄厚，但也花了十年时间才使香港的租金回复到金融危机前的水平。
庆幸的是，恒隆2000年在上海的新项目迅速带来收入，减缓了香港租金下滑带来的冲击。很多其他企业却没有那么幸运。
在陈总的眼中，香港的长远未来令人担忧。金融危机后，香港整体经济，尤其是零售业之所以成功，主要是因为与内地的往来日趋频繁。内地是世界第二大经济体，其生产总值是香港的35倍以上。（有趣的是，1997年时内地的生产总值仅为香港的五倍左右。）数十年来，祖国每年GDP增长逾6%；而近年香港每年GDP的增幅则少于3%。排挤内地人绝不是个好主意。你们谁见过一个店主（或是站在他门外的人）袭击每一个走进店里的潜在顾客。
执意孤行的话，陈总预言等待他的命运将会是破产。
确实我们也看见香港的一些零售店将面临倒闭。令人惊奇的是，许多这些商店老板都有参与最近的骚乱。所以他们顾客减少也是自找的。但那些无辜的零售商呢？牵连无辜你们的良心不会痛吗。
但更加令人担心的问题在于，许多内地人长久以来对香港的好感从此消失。将来，只有那些有必要来港的人才会来。一旦处理好他们的业务或其他事情后便会离开，而不会留港度个周末，来购物和用餐。他们有何必要？！
去年的动荡大大加剧了香港的社会撕裂。支持和反对北京的两大阵营将进一步分化我们的社会，这亦是香港回归中国以来，反对派一直想做的事。这对香港的经济十分不利。
来聊一聊香港的反对派吧
自1997年回归以来，反对派领袖将香港政府视为北京的代表，抓紧每一个机会与香港政府抗衡。这些人不在乎自己的所作所为是否会伤害本港居民，只求自己在政治上得益。
要知道回归前，英国管治下的本港居民不被允许参与政治。一不小心，你的下场不是未审入狱就是被驱逐出境。陈总身边就有个朋友的儿子，不得不逃离香港数十年，直到1997年后才得以回来。回归前，某些有地位人士的电话每天都会被窃听，查核他们是否有参与颠覆活动。这一切在回归之后，都是难以想象的。
英国政府不给市民民主空间，所以回归前，香港几乎完全是一个商业城市，除了某些只允许英国人经营的特定行业（电讯、电力、航空等）和服务（医护和法律等），其余经济领域都可以自由竞争。
加上1997年前途未卜，香港人在这数十年间始终觉得自己是生活在借来的时间、借来的地方，必须快速赚钱，以便购买外国护照，以防万一！结果，香港成了一个由经济推动的城市，特别着重短期利益。
这令陈总不得不感慨，世界上像这样的地方并不多见。
这个背景下，既造就了许多成功的香港商人，又导致香港缺乏有能力的政治家，尤其是那种在1997年后能驾驭香港选举政治的人才。前身是公务员的可能是能干的行政人员，但却不是政治家的材料。更不用说在英国管治时期，他们并非重要决策者。殖民管治者掌握了决策权；本地官员只负责执行。这就是为何香港缺乏政治领导人才和高层决策者。
有人可能会问：那为什么反对派中似乎有能干的政治人才？当政府做出一个决定，就必须坚持下去，并对社会负责。因此，必须万分谨慎。反政府阵营则并非如此，批评总是容易的，尤其是当不必为自己的言行举止承担责任时。
反对派的工作很简单：无论政府提出什么建议，他们都会自然而然反对（反正他们上台的机会极低，所以可以更加肆无忌惮）。他们为反对而反对；而且没有妥协的余地。这样既无建树，又往往不利于社会。但他们在乎么？他们的反对声喊得越响亮，从媒体获得的头条便越多，这对选举政治很有帮助。每个人都天生不喜欢权威，所以大家喜欢看人攻击政府。
关键反对派视为珍宝的自由民主真的那么重要吗？1953年的石硖尾大火迫使当时的政府建造公共房屋，基本解决了住房问题；1967年的骚乱后引入了更多较具社会主义特色的政策，改善了弱势社群的生活水平；1950至1970年代的警队贪污案令人震惊，促使廉政公署于1974年成立。
上述变化出现时都没有所谓的民主，说明社会进步并不需要某种特定形式的政府，香港社会也不必付出随民主而来的沉重代价。
现在许多反对派人士对政府言语侮辱，态度恶劣。为了减少其攻击，许多官员干脆选择什么都不做，那么便没有什么可被攻击了。结果，政府变得低效。这该怪谁？也许双方都有责任，但主要是反对派。
合理非的民意基础
分析香港及其管治的根本问题时，陈总认为根源出在香港人的社会基因与内地人的截然不同。
现在的香港人大部分是逃难到香港的，不论是在1949年前后、1950年代末的政治运动、1960年代初的大饥荒、1967至1977年期间，或1989年6月后。因此，他们对北京有一种既有的不信任和根深蒂固的恐惧。动荡历史记忆，深深铭刻在香港人的心理或社会基因中。
但无论在哪个时期，这些华人一旦移居到香港，他们都会被巧妙地褪去国家意识。加之他们也不被允许参与政治，这便产生了一个具备三项强烈特征的群体：极不信任北京、缺乏国民身份认同，以及政治思维幼稚。
这与我们的内地同胞正好相反。他们在一个政治至高无上的环境中长大；大部分热爱祖国，并且几乎所有人都支持政府。可以肯定的是，过去40年来，内地几乎在社会的各个方面都取得骄人成绩，尤其是经济方面。
香港人非但没有尝试理解内地同胞，反而干脆看不起他们。这正是当前困难的根源。更糟的是，尽管这是大多数香港人对内地的普遍态度，还有一小撮激进分子，他们的目标是切断香港与祖国之间的所有联系，除非他们能把北京改变成他们想要的样子。
在当前中美关系恶劣的时势中，这些激进分子很容易变成更大的地缘政治棋盘上的一枚棋子。总会有外国政府非常乐于利用香港的动荡形势来给北京造成伤害，或至少制造麻烦。
在目前的动荡中，本地政府扮演了什么角色？政府现已撤回的《引渡条例》修订草案点起了火头，而其能力不足和领导无方则火上加油。目睹政府的作为与不作为实在令人惊讶。这引发了很多人释放出对北京根深蒂固的不信任，以及某些人对北京的怨恨。
此外，一国两制框架的设计存在结构性瑕疵，渐渐使香港人与中央政府之间的关系变得紧张。在《基本法》之下，中央承诺香港享有高度自治，而非完全自治。高度自治有多高才算高？这是非常微妙且棘手的关系。
无论是在香港，北京，还是在世界上的任何地方，都没有处理这方面的经验。任何人若是客观和公正，便不得不同意北京基本上已履行承诺。北京几乎完全信任港人治港，并且每当香港有何需求，诸如经济援助之类，中央几乎每次都有求必应。
亚洲金融危机期间，香港的金融体系得到了极其需要的支援。2003年非典型肺炎爆发期间和之后，中央亦改变了某些政策，并制定了一些新政策来帮助香港。若不是允许数百万内地居民每年访港旅游和消费，过去二十年，香港的经济会如此强劲吗？绝对不会！（更不要提COVID-19，大家支援武汉医疗用品还都紧张，中央都给香港送来了为数不少的口罩）
那么试站在北京的立场想想：他们从香港得到什么回报？被西方列强分割数世纪后，得享国家统一的自豪感。
但讽刺的是，许多香港人并无同感。他们没有丝毫国民身份认同。
虽然中国的发展离不开香港，比如香港交易所为内地企业提供了一个争取国际资本的平台。但中国得利的同时，这些政策也为香港创造了高薪工作，带来了经济效益。现今，香港交易所的市值及其日常交易大部分都与内地公司息息相关。
要是没有香港，这些公司可以去新加坡、伦敦或其他地方筹集资金。但是如果没有这些内地企业，香港的金融服务业将会大大萎缩！换句话说，中国企业可以没有香港，香港却几乎不能没有他们。
你们以为香港发展靠什么
陈总这里举了一个他在海南认识的土豪夫妇，过去他们每个月都会来香港过个周末，住的是五星级酒店，吃不同的美食，带娃娃玩迪士尼、海洋公园，大人们可以去血拼、去打疫苗。
陈总说，作为一名香港市民，得悉他们每月来港短游，本人表示感谢。他们是否光顾本公司的购物商场或时常出入恒隆租户的餐厅都是其次；但他们正撑起本港的经济。难怪过去的15至20年是香港零售商的黄金时代。要不是有外来的帮助，香港增长将会非常缓慢。
香港的自然人口增长是发达地区中最低之一；大规模的财富创造似乎已成过去；市民并不热衷寻找或发展新产业。所以，由本地消费带动的零售增长只能毫无起色。大量的内地访客是过去20年来零售业销售强劲的主要原因。他们什么都买，从日用品到昂贵和不太昂贵的珠宝手饰，以及高端和不太高端的时装和化妆品。
结果部分香港人还以为内地人很穷。远非如此！那些访港的内地人肯定有钱可花。虽然并非所有人都能负担或喜欢入住五星级酒店，但许多人会入住中档次和低档次的酒店。在这过程中，为本港居民创造了就业机会。
现在这一切都已成过去。
示威者不仅针对香港政府，他们亦不希望与中央政府有任何关系，他们也针对内地人，而正正是这些游客试图把钱塞进香港人的口袋里。
现在既然内地人明显不再受到香港人欢迎，他们为什么还要来？！他们口袋里有钱，去什么地方花不行，世界上很多其他城市将热烈欢迎他们。
香港人民必须认清一个事实，过去20年来香港经济的急速发展与内地及内地访客息息相关。过去多年，内地人占所有访港人数的75%至80%。他们的人均消费为全球最高之列，在世界各地皆是，比日本人、德国人、美国人等消费更多。鉴于这群访客的数量和质量，把他们吓走，等同把他们的钱推往别处，将会严重损害香港的经济。
香港人的隔阂在哪里？
香港人与居港内地人间的社会鸿沟，一方面是经济的，另一方面是政治的，两者促成了如今不如人意的局面。
数十年来，香港人普遍看低内地人，因为内地人曾经贫穷。但在短短的时间内，许多来自内地的人（工作或定居的内地人）现在已比香港人富裕得多。过去，居港内地人居住在北角和观塘等中产地区，在旺角之类的地方购物；现在他们也住在港岛半山或南区，行走在中区，往往比本地人穿戴得更好。
这些现象令某些香港人心理失衡。那些曾经被香港人（陈总特别强调不包括他）看低的人，现在不知何故在他们之上。从看不起到妒忌，这种变化对许多人来说实在是太快也太难以接受了。
与其他地方的少数群体一样，在港的内地人总是低调。他们喜欢香港的许多方面，例如税率低和政府干预较少，但随时可以选择返回内地。相反，大多数香港人却无处可去。不论是否属实，他们觉得从内地来的同胞不知怎样以某种方式侵扰了他们。
以上便被激进的少数派充分加以利用，并宣称自己现在是多数派。他们有效地利用了反北京的情绪。香港政府（而非北京当局）提出的「引渡条例」修订草案点起了火头，港府官员无力善后，反而起了以火救火的作用。香港因此陷入一片火海，令人担忧。
首先，过去大多数容易被诱使走上街头的是年轻人；这次，许多较年长的人也加入了他们的行列，可见不满的情绪有多普遍。
第二，近来的骚乱比以往的要暴力得多，这可能是由组织缜密的激进主义造成的。基本人性都消失殆尽，野性本能都释放出来了。
第三，反北京的情绪从未如此广泛、激烈和公开。憎恨北京的激进分子已经成功驱使许多市民公然反对中央政府。幸而，北京当局没有反击，也确实没有过度反击。如果他们作出严厉的响应，或把香港人当作对手，那么裂痕就会加深，甚至可能永远无法复原。正因中央政府保持沉默，所以我们仍然存有一些希望。这就像双方之间的积怨，如果大家都行事幼稚，那便没救了。但是，如果其中一方处事成熟，那么就还有希望。今天的情况正是这样。
第四，香港作为法治城市的声誉正受威胁。尽管违法者的行为必足以令其入罪，但目前为止却只有很少被依法惩处。令人惊讶的是，为何大多数人会纵容极端暴力，而他们以往都是很理智的。如果不能把罪犯绳之以法，香港的法律制度还算什么？
许多在街头示威的人呼求民主。民主不能立足于没有法治的地方，因为法律是民主的基石。但这批呼求民主的人中许多都是公然犯法的人，他们并非只是违反小规小章，而是公然触犯刑事罪行。他们在赢得民主之前，已经摧毁了民主的基础。如果有朝一日这样的违法者得其所哉，他们会突然奉公守法吗？当然不会！
陈总表示：希望至少对那些触犯严重罪行的人必须予以惩罚。
第五，这二十年来，香港日益变为一个政治挂帅的城市。为了政治目标，经济被大肆牺牲。为了赤裸裸的政治目的，商业活动往往被那些听起来不错但其实错误、有时甚至是荒谬的理由阻碍。渐渐地，经济会在不知不觉中衰退，难以恢复活力。大家都被政治冲昏头脑，再没有人对营商感兴趣。
这剧本不禁让本人想起台湾。台湾自从实行选举政治以来，经济一直停滞不前，只能依赖以往的商业成就撑下去。社会上，希望台湾独立的人，与希望维持现状的人之间存在巨大鸿沟。在香港，鸿沟就在亲北京和反北京阵营之间。
正如政治学家所说，若社群中存在深层次的意识形态、宗教或种族分歧，一人一票的民主制度便行不通。台湾就是这种情况，而香港现在也是如此。台湾的衰落正在香港上演。
第六，由于少数派的大力发声，令内地人民对香港反感，其负面印象可能会持续很多年。除非为了商务等事必须来港，大多数内地人都不会到访了。过去的美好日子已经一去不复返，就香港的经济而言，目前还看不到有什么可以取而代之。香港成功杀掉了这只会下金蛋的鹅。
动乱之苦果：香港的大学
陈总认为，香港最强劲的经济推动力有两个，一个是金融服务业，另一个是香港的大学。金融服务业受到任何干扰，会对经济有实时影响；香港的大学若经历衰落，对社会的影响则更加长期。一流的高等教育机构能有助提高人民和经济的质素，成效久远，反之亦然。
过往香港的大学给予相对较高的薪酬，各大学教育资助委员会（教资会）向教授提供研究经费。因此，许多来自世界各地的顶尖学者蜂拥而至。对于内地或台湾的华人，香港近在咫尺还有一个额外好处，就是方便他们回乡探望家中长者。这是香港的大学得以如此出色的原因之一。
在某权威机构的最新排名中，香港八所大学中有三所跻身世界前50名，香港排名第四的大学世界排名为52，另外一所在世界排名前100之内。世界上没有其他城市能拥有如此骄人的成绩！这些排名从而又吸引了优秀的内地和外国学生来港修读本科生或研究生课程。
可悲的是，近来的动荡将无可避免地改变这一切。我们非香港出生的大学教授中，无疑以来自内地的最多。他们当中有许多人都获得了哈佛、麻省理工、史丹福、剑桥和牛津这类顶尖大学的高等学位。在移居香港之前，有许多已经在知名学府获得终身教席。鉴于过去数月的骇人经历，以及针对他们的恶劣社会环境，很多这些教授会否长期留港实在成疑，而那些考虑来港任教的大概不会来了。
再者，在这十多二十年间，内地大学的薪酬水平已经追上了香港的大学，顶尖学者的工资尤其如此，而许多领域的研究经费比在香港可以找到的还要充裕。因此，近年来我们看到越来越多这类人才选择内地大学而非香港的大学。
现在，香港自己毁掉了吸引或挽留这些人才的机会；只有能力不强、其他选择不多的人才会来港或留下来。这种趋势持续下去，只会对香港不利。若发生这种情况，各地具才华的学生也不会视香港为升学首选，本地的大学可能会急速衰落。
英国真有那么好？
从历史可知，英国人最懂得如何利用人性的弱点而从中得益。这就是为何英国在印度只有约20万人，而当中仅约10%为官兵，却能成功管治当地逾3亿人口达200年。这也是为何他们能够自1841年起，在中国地区经历了一次又一次动荡时，仍能在香港顺利发展。
英国人成功的一个关键在于他们把伪善拿捏得炉火纯青（陈总说话实在是太一针见血）。的确，每个人和每个国家都是伪善的。任何否认的人，不是说谎就是自欺欺人。然而，美国人会说他们是例外，而他们真的这么想 — 多么自欺欺人！当英国人被称为伪善时，他们会不置可否，只会看着你莞尔而笑。他们伪善的本事已经挥洒自如。不否认才是最诚实。
第二次世界大战后，中国陷于荒乱30多年，直至1978年开始实行改革开放政策才安定下来。在这期间，当时为英国殖民地的小城香港，或被称为“芳香的港口”，悄悄繁荣起来。当中国闭锁，不与世界大部分地方来往时，便需要香港。数十年来，香港是中国主要的、也无疑是最便利的对外窗口。
当中国对外开放时，也同样需要香港。香港提供了中国极需要的资金、专业知识和信息，还有充足的航空和海路接点。香港邻接内地，必然是最能帮忙，也是最能从中得益的。天时地利是成就香港的第一个原因，而香港亦应感谢英国的贡献。英语的使用是其中之一，其他还包括维持社会相对和平、政府有效率，及司法制度合理。
然而，英国最后在1970年代初制定了一项不寻常的政策。由于土地几乎是香港拥有的唯一天然资源，而且并不充裕，所以必须加以保存。英国跟所有殖民管治者一样，主要目标是尽可能增大对宗主国的经济利益。毕竟，香港是当时英国手中最后一个主要的殖民地。
与西班牙人、法国人、葡萄牙人或比利时人不同，英国人一直谋求长期利益，用政策保持香港对其的经济价值，而且越久越好。因此，英国限制香港的发展土地面积不可超过总土地面积的25%，以便把土地资源保存得更久，世界上没有其他大城市像这样。
如此一来，香港的城巿建筑必须向上发展，土地价值因而上升，非常符合殖民宗主的利益。他们少卖了地，却赚到同样的钱，更可留下多些土地在日后出售。何其聪明！这是房地产成为香港最赚钱行业之一的主因。
这使政府库房长期充盈。卖地及与房地产相关的收入（例如印花税）通常占政府年度收入逾40%，使香港成为世界上薪俸税和利得税最低的地方之一。数十年来主导香港经济的英国公司，把赚到的大部分利润回馈老家，尽可能少把钱留在殖民地。低税率同时吸引了许多海外公司来港开展业务，香港经济亦因而越趋蓬勃。
当然，英国人不想让他们在殖民地的资金被硬资产套住，因此倾向把钱放在更受敬重的行业，例如贸易、船务、银行和公用事业等。这就是为何四大英资洋行（即英资巨企）中只有一家在香港有可观的物业组合。另外几家保留在账面上的物业资产，通常只有他们的总部大楼和员工宿舍。（完美演绎伪善）
现在香港闻名于世的，是土地和楼宇贵绝全球。住宅楼市表现较佳的原因首先是，1970年代是经济起飞的时期，许多内地人迁移到香港，使香港人口激增。美国、日本和欧洲经济发展迅速，香港作为转口港得益匪浅。工资大涨亦使市民能够购置私人房屋。加上前文提及的土地政策，楼价和地价都跃升不少。
到了1980年代初，英国知道别无他选，必须在1997年归还香港。对英国人而言，有两项条件在中英谈判中，以至在其必须放弃殖民地时，都非常重要。其一是希望光荣退场（不是说殖民主义有任何称得上光荣的地方），其二是希望尽量保留自己的经济利益，持续越久越好。
要实现前者，方法之一是确保楼价高企，直至1997年6月30日。北京意识到这一点，便在谈判中规定，在1997年前每年只可以出售一定数量的土地。中国担心，若英国以天价卖地，再把钱汇走，1997年7月1日香港回归时，香港特别行政区政府便会库房空虚，土地资源也会耗尽。无论如何，限制卖地一定有助保持地价高企，而这也是英国人乐见的。
不过，英国还有另一个理由想要保持楼价高企。他们想在退场时营造繁荣的氛围，而楼价高企正是个好方法，这亦为本地人带来强劲的财富效应。那么，该如何处理卖地后的巨额收益呢？增加社会福利支出！
楼价高企带来的财富效应加上社会福利支出大增，就是想确保香港人感激英国人。若香港回归中国后继续繁荣，一片歌舞升平，英国至少算是“光荣引退”；但若香港经济变差，市民会更加怀念前殖民宗主，缅怀昔日的美好时光。这也是去年夏天我们看到的情况。
我们会有怎样的未来
香港社会动荡很可能会持续影响本地零售及相关业务，陈总以一个较严峻的情况举例：假设未来两年，香港租金按年下降5%，这意味着恒隆整体年度租金收入将下降约2.3%；要完全抵销这个损失，其内地投资组合便要额外增长4.4%。
作为长线市场参与者，对恒隆而言香港的长远前景如何？简短的答案是：本人真的很担心。
事实上，自香港1997年回归祖国以来，陈总写到他本人从未这般担心过。如果这个城市失去了它的光芒，不会是经济问题使然；反之，会是社会发展，尤其是政治发展，使香港受到伤害。这正在就在我们眼前发生，而且解决起来会困难得多。
香港仍然不会死，但我们有可能会失去东方之珠的光芒。香港的未来目前悬而未决。
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