『启点分析』当前美国经济环境及对房地产潜在影响

美国启点投资

现在的这个市场情况百年不遇。有一部分是“黑天鹅”现象，一部分是连锁恐慌反应，一部分是经济周期规律。无论怎样，大家需要做好各种准备，防患于未然。特别是保持健康、减少外出、保持间距、并有充足食物，以防备新冠持续。家庭和健康至上。

我们去年2月预测了2020年美国股市会滑落，进入下一个经济周期。但是没人能预测现在发生的这个“黑天鹅”事件：新冠肺炎疫情席卷全球。

黑天鹅事件无法预测，已造成（并且几乎肯定会继续造成）大规模破坏。尽管未知数仍然比已知数多，有些事情对我们来说已经很清楚：

第一，目前无法量化风险的大小；

第二，疫情爆发刚刚开始，到结束还有一段长路；

第三，民众行动、旅行和公共聚会的大规模限制，将对世界经济产生严重负面影响；

第四，与过去十年相比，今年经济更有可能陷入真正的衰退期。

【启点公司目前正常运营，个别员工在家上班】

对于美国经济环境及其对房地产的潜在影响，我会分享一些观点，我们一直在观察疫情进入美国以来市场中的各种反应情况。

最直观的是股市暴跌，令人难以置信。在我撰写本文时，美股已经三次熔断，次次见血。跌幅超过30％。恐慌指数VIX持续上升。熊市开启，趋势形成。投资者切不可逆势而为，现在不是“抄底”的时候，倒是“选股”的良机。同时，我们尚未看到房地产行业出现类似的放缓。原因之一是美国利率。应对经济危机，美联储2020年3月4日降低利率0.50％（50个基点）。本来预计3月18日美联储会议上，将进一步下调75-100个基点。谁知美联储周日（3月15日）紧急降息为零。迅雷不及掩耳。我认为他们的行动有些草率。未见任何效果，周一股市还是继续下跌引发熔断，跌幅超过12%。

对于各个行业，影响有大有小。比如餐饮、零售、旅游、航空都会受到长时间打击性影响。有危必有机。行业调整，新的黑马企业会出现。对于传统房地产，低利率意味着贷款便宜，融资成本低，使房地产投资显得相对更具吸引力。

总之，我们认为房地产还没有足够的时间消化最新的市场消息，包括股市大幅下跌和可能的经济放缓。需要继续观察。

未来房地产市场会发生什么？

我们可以预测一些可能发生的情况。

1. 房地产市场继续活跃。两点原因，一是低廉债务，二是投资人缺乏更好的投资选择。这次低迷给全球带来负面经济影响，美国的经济和就业状况还是很强，未来会损伤。相对其它国家，人们仍对美国经济实力保持信心。我认为，投资人仍将会继续选择性投资美国房地产，这是他们“追求品质”的一部分。

2. 我们可能会看到美国历史上首次出现零利率甚至负利率。关键问题是它对资本利率 Cap Rate 产生什么影响，这是房地产价值的主要驱动因素。在其它因素都等同的情况下（比如 Net Operating Income 净营业收入），Cap Rate 越低，房地产的价值越高，Cap Rate 越高，房地产的价值越低。联邦利率 Fed Rate 只是影响 Cap Rate 的一个因素。此外，在房地产和其它投资行业中，供需关系是另一个关键因素。还有就是，大面积恐慌的影响力也不容忽视，在短期内主导市场。我们也清楚的看到了，恐慌覆盖降息带来的积极影响，政策调整都没用。

如果我们最终陷入零利率或负利率领域，会发生什么呢？不知道。但这在其他国家发生过，比如，德国、法国和日本政府债券的10年期债券收益率不超过0％，柏林、巴黎和东京这三个城市的房地产平均Cap Rate均低于3.00％。

我并不认为近期 Cap Rate 在美国市场会低于3.00％，但也不能排除在当前的经济环境下 Cap Rate 确实有下降的空间。我们也不排除市场会在短期大幅回调的现象。

3. 房地产不可能在这场危机中毫发无损，最直接的一个影响是是净营业收入（NOI）。净营业收入（NOI）是物业的所有收入减去所有营业支出。经济衰退和大面积疫情传染会导致的必然结果就是：老百姓会生病、取消假期，取消活动，会失去工作、尽可能地保存现金，减少消耗、减低消费。言外之意就是，人民的购买力降低。政府的一系列方案，其根本就是为了促进消费。上一次经济危机的量化宽松还是有效果的。但是本次的导火索是油价狂跌和全球心冠肺炎蔓延，仅靠政策调整不一定有短期效果。需要的是时间。

事实上，油价大跌帮助老百姓和一些企业省钱。可是，恐慌必然不利于经济发展，而且很难控制“。在这场危机之前，美国的失业率处于历史低位。很难说现在这个”黑天鹅“现象会导致多少辛勤工作的美国人失业，目前已经有一些服务行业的人失去工作。大多美国人依靠薪金度日，失业可能意味着无法支付租金。我们预测多户家庭投资组合中的坏账将会增加。有些人可能会从高级的公寓楼搬到便宜一些的住所。

关键问题是 Cap Rate 是否会因为利率下调而降低到足以能够抵消净营业收入造成的损失。如果Cap Rate不降反升，同时营业收入净额下降，以致双重打击并可能降低房地产估值吗？这是个很深奥的问题，目前无法判断。

但是，我们知道启点今天在做什么和应该做什么。

1. 保持警惕和积极主动，及时跟开发商交流。我们已对投资的每个资产进行了二次审查，识别可以再融资利用低利率的资产。

2. 对于现有的稳定资产投资，我们建议在可能的情况下减少资本支出和增加租金。出租率和运营收入是关键。我们会尽一切努力减少空置，并保留现金。

3.延续低风险措施。启点投资组合中的大部分（73％）是在小型出租公寓，包括开发和改造。建设贷款会更加便宜。同时估值会增高。从历史数据看，该产品类型需求高，在经济困难时期具备抗压性、富有弹性。

在这个经济环境下，很多产业都会受到影响。比较而言，美国

仍然是世界上最强大的经济实体，美国

房地产依然会是最好的资产类别之一。当务之急是，抗击疫情蔓延，响应政府号召，保持个人健康，保持乐观态度，全世界携手走出困境。

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