美国启点投资
美东三州半岛之星，萨利斯伯里市 Salisbury

【商业零售】

【住宅 RyanHomes 户型】
项目更新
马里兰东岸第一大城市，跨三州大西洋半岛商业中心

离Ocean City 35分钟，距DC 2小时车程

【3月2日更新】

建筑设计事务所发布，住宅部分规划最终定稿，审批通过
https://www.fisherarchitecture.com

来自费舍建筑事务所 - 中文翻译：原萨利斯堡购物中心改建规划 - 已批准。在索尔兹伯里（Salisbury）的《初步综合发展计划》获得批准后，这座80英亩的土地曾经是“老购物中心”，如今迈向开发阶段。开发商和费舍建所紧密合作，找到最适合周围邻居并满足当前市场需求的规划。在此之前，我们举行了一次社区意见征询会议。考虑到当前计划比最初（2008年）批准的计划的密度小，公众给予了积极反馈。未来商业部分发展计划包括商业、零售和多户出租公寓。开发商聘请了知名建筑商和锁定了一家全国连锁便利店。随着开发过程的展开，我们将提供更多更新。
【12月5日更新】
【更新】政府税收资本TIF资源 800万贷款

【更新】规划五稿初审通过，12月底终审批准

【更新】住宅小区规划：162独栋别墅，22万起价
【更新】退出机制锁定，著名建筑商 NVR 旗下 RyanHomes 签订1000万美元预购住宅单位合同，单价6万每个
大型连锁店Wawa 200万预购商业单元

【更新】商业：5栋498出租公寓，办公楼，酒店，零售
【最新规划 - 五稿 10月24日更新】
【
规划设计图二稿 6月】


【项目位置】

【建筑商】
项目概要

项目更新：土地规划五稿初审通过，市政府备案，市长市政强力支持。大建筑商 NVR 旗下的 Ryan Homes 1000万美元预购住宅规划单元，已签订购买协议。
剩余额度：60万美元
投资回报：14%年化
截止日期：12月24日
抵押资产：两块土地，资产估值$800万美元，建成估值$3,000万
退出锁定：建筑商购买住宅单元，Wawa（美国大型连锁便利店）预定零售店位
【项目位置】
【Salisbury市区风貌 – 安静祥和】
资产描述
项目名称：Village at Salisbury Lake
资产用途：76亩土地，商住土地规划开发，五审通过
项目地址：两块地皮，原址是 Salisbury Mall。N/SGlen Avenue, between Civic Drive and Beaglin Park Drive Salisbury, Maryland 21804
投资亮点：资产抵押，优越位置，市政关系，超强团队
位置优势：马里兰东岸最大城市，TriState Center，离美国东北部最受欢迎的海滨城市Ocean City开车35分钟，距离首都华盛顿特区2小时车程
资产组合：住宅、出租公寓、办公楼、零售、酒店、便利店、加油站
【地理位置– 地貌图
【区域位置– 距离白宫2.5小时车程，距海边Ocean City 40分钟】
【周边便利设施】
名词解释 - 底层资产
在美国，建筑开发行业有三商，开发商 Developer，建筑商 Builder，承包商 General Contractor。这三商，每一个都具备独立性和专业性。开发商主要是做土地规划 Land Development & Site Planning，即与政府合作把未规划的生地根据当地政策和人口密度等因素分割为区块和Lot卖给建筑商；建筑商就是有了Site Plan，申请许可证，直接在规划好的Lots上面盖房；承包商一般是建筑商雇佣的外包团队，负责项目整体施工和现场监督。
商业地产利润最高的是“底层资产”，又叫“下游资产”，即建设前期土地规划，也就是开发商做的事情。需要极强专业程度。“中期开发”盖房子属于“中游资产”，就是建筑商做的事情；后期投资买房买楼持有属于“上游资产”，即地主模式。利润递减。操作“底层资产”有三个特别关键因素，缺一不可：1. 超低价格收购；2. 强大的政府关系；3. 精深的专业团队。
强强专业团队
【4月18日与市长 – Jacob Day 亲切会谈 | 团队实地考察讨论】
市容市貌

【城市一览 – 历史韵味| 现代人文】
【城市一览– 市政厅 | 医疗中心】
第三方资产评估报告
2007年资产评估价值已经是2000万美元
建筑商签署预购协议，退出锁定

Salisbury 城市介绍
萨利斯伯里Salisbury是马里兰州Maryland威科米科郡Wicomico County的一个城市，也是马州东海岸地区最大城市。它是马里兰与特拉华州 Delaware大都市区的主要城市，也是德尔马瓦半岛Delmarva的商业中心。萨利斯伯里政府团队年轻、效率高。市长Jacob Day先生负责监督各个部门，执行力强。该市五个理事会成员从该市五个区选出四年任期。
【Salisbury 当地大公司大雇主】
萨利斯伯里贯穿两条主要高速公路：美国13号公路（南北线路）以及美国50号公路（东西线路）。13号公路连接萨利斯伯里与特拉华州 Delaware 和弗吉尼亚州 Virginia，被称为海洋公路；50号公路是巴尔的摩 Baltimore 与华盛顿地区 Washington之间的主要路线，直接通往约翰霍普金斯大学 Johns Hopkins University 和巴尔的摩市中心。
据统计2016年全国就业增长率排名第七，就业人数增长4.2％。总部位于萨利斯伯里的Perdue Farms Corporate HQ是一家跨国农业肉食加工公司。萨利斯伯里的其他行业包括医疗保健、住宿和餐饮服务、电子元件制造、制药、造船和农业。主要雇主包括：索尔兹伯里大学、Verizon、半岛地区医疗中心、百事可乐Delmarva罐装厂。
【Salisbury市其它开发项目】
萨利斯伯里的房地产市场稳定，空置率为2.2％，低于2010年4月的4.1％。待售库存从2016年的8.1个月供应减少到7.2 个月。随着退休人员和年轻专业人员进入该地区，外来人口增加，房屋销售额有所增涨。2017年销售额增加8％（合870套），涨至11,800套。同期，平均售价上涨5％（合11,850美元），至272,100美元。经济状况改善、外来人口增加和对二套住房的需求增加，导致新房建设增量。
【Salisbury University 萨利斯伯里大学】
未来3年，预计房屋市场将有6,425套新房需求。目前正在建设的600套住房将仅能满足部分需求，房地产市场需求强劲。房地产经纪人杂志将马里兰州的萨利斯伯里列为该郡最大的二级房地产市场，并有望成为下一个大型城市。
市长Jacob Day表示，许多开发以及市建项目已经开始筹划并建设。“过去18个月，索尔兹伯里正经受20年以来最好的机遇。作为市政府，我们需要迎合这种需求，力求稳中发展，”他说。“我和广大市民都希望看到这个城市日新月异，我们欢迎能够为百姓带来实惠的的开发项目。”
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