当我还是个孩子的时候,《鸭子的故事》是我最喜欢的电视节目之一,每天放学后,我都要看休伊、杜威和路易的冒险故事,他们与比格尔小猎犬队的孩子们进行斗争,这些孩子们想要得到斯克罗吉·麦克老鸭的辛苦钱,他们总是设法挫败坏人的努力,把斯克罗吉的钱省下来,作为对自己的奖赏,斯克罗吉·麦克老鸭和他的三个侄子会在他的钱库里游泳,是的,你还记得,他们会先从跳板上跳到成堆的金币里,作为一个孩子,没有什么比看到这更令人兴奋的了。那么斯克罗吉是怎么弄到这么多钱的?用斯克罗吉自己的话来说,就是要“比聪明人更聪明,比恶棍更强硬”,换句话说,斯克罗吉擅长做生意,他比其他人都聪明。
是的,这只是一幅漫画,但我认为我们可以从中学到宝贵的一课,如果你想成功,想在自己的钱河里游泳,你需要比其他人更聪明,我相信做到这一点的最好方法是牢牢掌握一些数据。
数学不是大多数人在学校最喜欢的科目,但它可能是一个房地产投资者最重要的科目,了解你的企业是如何赚钱的是至关重要的,这能帮助你赚更多的钱。因此,今天我想重点讲房地产数据中最重要的一个方面,即现金流。
用通俗的话来说,现金流就是在你付清所有的账单之后,你的企业所剩下的收入,这一数额通常以每月/美元的方式来表示。
在房地产租赁业务中,现金流是在支付了诸如抵押贷款、税收、保险、房屋空置、维修、资本支出、公用设施以及其他任何影响房产的费用之后的收入损失。
1、如何计算现金流
现金流看起来很容易计算,但是相信我,很多人都算错了,它的核心非常简单,要计算现金流,你只需从收入中减去费用就可以了,即现金流=总收入-总费用。这足够简单,对吗?为什么这么多人还是会把事情搞砸了?
事实是,虽然这个等式足够简单,但构成这个等式的项目却非常复杂。让我们来看看这两个例子,你就知道我说的是什么意思了。
(1)总收入
虽然总收入可能与租金总额相同,但很多时候并不相同,你可能还需要考虑其他收入来源,比如申请费、滞纳金和洗衣费。在你分析一个物业的现金流时,列出所有可能的收入来源是明智的,但要保守一些,最好谨慎一点,假设你得到的会比你实际希望的少才行。
(2)总费用
这会使事情变得复杂,你看,大多数人都能算出收入,但说到支出,一个错误就可能导致难以置信的成功和灾难性的失败,在处理租赁物业时,你会遇到很多费用,例如,就在我的脑海中,你可能有:
  • 抵押贷款
  • 按揭保险(PMI或MIP)
  • 房产税
  • 房产风险保险
  • 洪水保险
  • 地震保险
  • 漏水
  • 下水道
  • 垃圾
  • 天然气
  • 丙烷
  • 日常维修保养
  • 景观
  • 维修
  • 新设备
  • 资本支出
  • 办公用品(邮票、信封)
  • 软件
  • 气体/里程
  • 业主协会(HOA)会费、费用和评估
  • 城市税
  • 广告
  • 工资
  • 物业管理
  • 空置率
  • 可能比我想的要多得多……
更复杂的是,并不是所有的费用都会在每个月发生,所以在规划未来时,最好是计算出这些费用的一定比例,例如,你现在可能没有空房,但你可以假设你的房子每年有一个月是空的,因此,你需要把1/12或8.33%作为你每月的出缺费用。
还有一些费用,如办公用品和汽油,你可以选择忽略,但如果你是买一个更大的多户住宅,我建议你可以包括这些费用,因为多户住宅确实会有更多的支出。
2、计算卡尔的现金流
卡尔正在计算他可能购买的复式公寓每月的现金流,据房地产经纪人说,这处房产的租金为每套600美元,卡尔每月要付125美元的水费和50美元的垃圾费,他还了解到,像这个地区的这套复式公寓每年空置率为5%,假设他每个月要花8%的修理费,他还计划每个月留出5%用于资本支出,比如新屋顶、供暖系统或未来其他大项目的支出。
最后,卡尔计算出他的月供是470美元(不包括税和保险),房产税是每年960美元,保险费是每年600美元,卡尔将使用当地物业管理公司,每月收取10%的物业管理费。那么,卡尔计划收到多少现金流呢?
收入:600美元 x 2 = 1200美元每月收入
费用:
  • 按揭贷款:470元
  • 税:80美元
  • 保险:50美元
  • 空置费用:60美元
  • 修理费用:96美元
  • 资本支出:60美元
  • 供水/下水道费用:125美元
  • 垃圾处理费用:50美元
  • 管理费用:120美元
  • 每月供1111美元的开支
收支=现金流量:1,200美元 – 1,111美元 =每月89美元
3、如何计算现金对现金的投资回报
如果卡尔花了2万美元购买这处房产(首付和交易费用),对卡尔来说,投资的现金回报率是多少呢?
投资的现金回报是房地产投资者根据他们投资的现金所获得的年度现金流,这是一种比较通过租赁房地产获得回报的投资者与其他投资方式的方法,确定你的现金对现金回报,可以使用以下公式:现金回报=年现金流/总投资。
因此,卡尔预计每年是1068美元(投资2万美元)的现金流,公式如下:1,068美元/ 20,000美元 = 5.34%。
卡尔估计的投资现金回报率为5.34%,记住,这个回报没有考虑到潜在的升值、贷款的偿还、税收优惠(或付款)、以及其他形式的增加或减少的利润,然而,我喜欢在现金回报时使用现金,因为这至少是我所期望的。
如果房产升值或贷款首付超过30年,那就太棒了!不过,我不一定要以此为基础达成协议。
让我们继续,给你一个机会来计算现金流和投资回报。比如,雪莉正在考虑买一套三层公寓,其中两个单元每月租金为600美元,第三个单元每月租金为1000美元,她每月要付155美元的水费、40美元的垃圾费和50美元的电费,房产税每年将花费她1392美元,而保险每年将花费936美元。
她计划拨出10%用于维修,5%用于资本支出,12%用于物业管理,10%用于空置,最后,雪莉将支付35000美元购买房产,并获得每月586美元的抵押贷款。那么,雪莉计划接收多少现金流,投资的现金回报是多少呢?现金流答案如下:
你做得怎么样?如果你猜对了,请在下面的评论中告诉我。
4、如何使用50%规则计算现金流
另一个更快的估算现金流的方法是使用50%法则,根据这一经验法则,出租物业的费用约占收入的50%,不包括抵押贷款本金和利息(P&I)的支付,公式是这样的:现金流=(总收入x0.5) -按揭损益表。让我们使用与之前卡尔和他感兴趣的复式公寓相同的信息,在这个例子中,该房产的月收入为1200美元,抵押贷款损益表为470美元,使用50%规则,我们可以看到:
  • 现金流=(1200 x0.5美元)-470美元
  • 现金流=(600美元)-470美元
  • 现金流=130美元
请记住,50%规则只是一个经验法则,通常不如使用实际的预期数字准确,在这个例子中,卡尔使用了50%规则,他可以期望每月130美元的费用,但是我们之前做的实际数字显示每月只有89美元。
因此,50%规则是快速分析出租物业的好工具,但绝不能取代对物业的全面分析,将50%规则看作是一个“快速过滤器”,它允许您在一分钟内估计现金流,使您能够分析数十个房产,寻找具有潜力的交易,并对其进行更全面的分析。
最后,如果你不用大口袋网站的出租房产计算器就能在网上计算出所有这些数字,那就太遗憾了,虽然你可以很容易地在电子表格或纸上计算这些数字,但我发现使用在线计算器可以确保我的计算是正确的,而且我已经考虑了所有潜在的费用,这很有帮助。
此外,您可以保存您的分析报告,甚至打印出您的报告给潜在的贷款人、合作伙伴或其他人。要查看大口袋网站的出租房产计算器和所有其他在线分析工具,请访问biggerpoots.com/calc。你觉得怎么样?你答对了吗?如果您有任何问题或意见,请在下方留言告诉我。
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