新年一开始,各路中资陆续出手英国好不热闹。
就在刚刚,国家队也来了。
英伦投资客(2020年1月14日)获悉,中国主权财富基金中国投资有限责任公司(CIC,简称中投被英国媒体React News爆出,正在竞购英国最大学生公寓集团——IQ学生公寓(IQ Student Accommodation, 简称IQ)。
IQ学生公寓市值高达35亿英镑,约合人民币313亿。
《React》:中国主权基金竞购价值35亿英镑的英国学生公寓集团IQ
数据显示(截至2017年12月31日),中投所掌管的资产总额为9410亿美元,在世界十大主权基金中排名第二,仅次于挪威主权基金。
目前中投英国已经持有泰晤士水务、希思罗机场、英国国家电网天然气业务的股份。
世界主权基金排名,中投位列第二
除了中投以外,还有三位机构投资者入围了最后一轮竞标,分别是美国私募基金黑石、加拿大地产巨头Brookfield、美国房地产公司Greystar
下一轮竞标将在今年2月底进行。
《金融时报》:黑石和Brookfield入局,争夺英国学生公寓集团IQ

《彭博》:BrookfieldGreystar争抢英国学生公寓巨头
据彭博报道,作为IQ第一大股东的美国投行高盛(Goldman Sachs)除了在帮其寻找买家,还考虑把IQ放在伦敦证券交易所IPO。
不过,高盛的第一选择还是将IQ直接出售,毕竟IPO需要的流程更多。
目前,高盛持有英国IQ学生公寓集团70%的股份,第二大股东英国慈善基金会Wellcome Trust持有28%的股份,第三大股东Greystar持有剩余股份。
事实上,对刚刚被爆出入局竞购的中投来说,这是其自2017年斥资122.5亿欧元收购欧洲物流集团Logicor以来,时隔三年首次重返欧洲房地产市场。
2017年6月3日,中投(CIC)正式完成收购黑石旗下物流地产公司Logicor。
该交易最终成交价为122.5亿欧元(约合1078亿人民币)。
这一交易是欧洲历史上最大的地产交易,也是中国海外收购历史上第四大交易。
Logicor总部位于英国伦敦,是欧洲最大的物流地产集团,在英国、德国、波兰等地拥有大量仓库资产。
据英媒分析,此次中投再次出手英国,盯上的学生公寓资产和物流地产一样,具备和基础设施相似的资产属性,符合“一带一路”投资的政策要求。
另外,考虑到近年来留学英国的中国学生大幅增加,自带中国学生流量的中国资本自然不会放过如此优质的学生公寓资产。
英国最大学生公寓集团IQ
住过英国学生公寓的读者,可能对IQ有所耳闻。
从市值上看,IQ是英国排名第一的学生公寓集团;即便从床位数量上看,IQ也仅次于Unite Students,排在第二位。
IQ旗下位于伦敦的学生公寓
据《金融时报》预估,IQ学生公寓集团旗下资产组合价值高达35亿英镑,且明年市值会进一步升高到40亿英镑。
官网显示,IQ的学生公寓遍布英国27个城市,共有67栋学生公寓楼,持有近2.8万个床位。
此外,IQ还在持续扩张,未来将新增近4千个床位,对于现有的学生公寓,IQ还规划了2100万英镑的年度翻新计划。
IQ学生公寓分布图
IQ目前旗下有83%的学生公寓位于罗素大学集团(Russell Group)所在的城市。
罗素大学集团共包括24所学校
在英国房价最高的伦敦,IQ持有至少14栋学生公寓大楼。
IQ在伦敦持有的学生公寓

从报表上看,IQ之所以受到中投和黑石等一众投资者的青睐,主要来自于其强劲的现金流和资产升值能力。
据IQ2017-18年报披露,公司去年年收入高达2亿英镑,对比前一年增长了29%
在资产增值方面,IQ总市值同比前一年增长了34.6%,租金方面则上涨了4.7%
IQ极其漂亮的财报数据,完全碾压了其它英国房地产资产在近两年的投资表现,远超包括写字楼、酒店、联合办公空间等资产在内的地产类别。

供不应求的英国学生公寓
在财报中,我们留意到了一个相当亮眼的数据,IQ的学生公寓拥有高达98%的入住率,仅有的空置期来自于暑假期间改作酒店用途时,极其短暂的空置。
这一数据反映出英国学生公寓的供不应求。
以伦敦为例,上一学年伦敦市政府统计在伦敦共有约30万名学生,但在伦敦却只有82,500张学生公寓床位,比例为3:1。

这意味着三个伦敦留学生中,只有一个人能住上学生公寓,其他两个人则要到校外租房住。
除了供给端的严重短缺,需求端的强劲增长也进一步造成了供不应求。
最近英国面临脱欧,但其留学产业却丝毫没有受到影响,反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低刺激了更多国际学生来英留学
事实上,会受到脱欧影响的欧盟学生只是国际留学生中的少数,非欧盟学生才是英国留学的主力。
最新数据显示,自从2016年脱欧公投以来,欧盟学生申请英国大学的数量稳步不前,甚至在英国大学的接受数量上出现了大幅下降。
对比之下,非欧盟国家学生近三年来增长势头非常迅猛。
英国大学申请者数量变化(红色为非欧盟,蓝色为欧盟,橙色为英国)
英国大学接受国际学生数量(深色为非欧盟,浅色为欧盟)
在所有非欧盟国家中,中国留英学生数量增长的最快。
英国高等教育统计局(HESA)的最新数据显示,目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书,比欧盟所有国家留学生的总和还要多。
英国大学本科通用申请系统(UCAS)发布的最新数据也显示:
2019年申请来英国读本科的中国学生,同比去年猛增了30%,达到了19,760人。
除此之外,英国文化交流协会近期公布的最新留学数据也显示:
在最近六年,中国大陆地区留学英国人数呈现出持续增加的趋势。
2018年,英国对中国签发了9.9万个T4学生签证,截止2019年9月底,英国签发了119,697个T4签证,与去年同期相比增长了21%。
事实上,最近中国留英学生数量之所以大增,除了英国教育自身的优势,还有很大一部分原因是由于近期的国际局势。
一方面,美国在特朗普上台后逐渐收紧对中国学生的留学政策,让英国一下成了最大的受益国。
另一方面,香港事件导致不少香港本地学生、和原本计划去香港读书的内地学生,开始选择学制类似的英国大学。
简单总结来说,包括中国学生在内的非欧盟留学生的强劲增长,进一步增加了对英国学生公寓的需求,导致出租率居高不下,学生公寓租金水涨船高。
而这,也是黑石等美资财团这次出手IQ学生公寓集团的最主要原因。
英国学生公寓投资回报几何?
数据显示,近年来英国学生公寓租金每年平均上涨3%,因而受到英国本地基金和国际财团的强烈追捧。

图为英国各地区学生公寓的租金回报率
上图看出,越中心的地段投资回报率越低,但流动性更好,伦敦一区二区学生公寓的年租金回报率约为4.5-5%;英国二三线城市的学生公寓因为投资额较低,年租金回报率可以达到8%,甚至10%。
正是因为理想的投资回报率,过去2年里,英国学生公寓市场的总投资额都超过了100亿英镑,连续刷新历史新高。
图为英国学生公寓市场的四大投资来源
上图显示,英国学生公寓的资金主要来自于主权基金、私募基金、机构投资者、房地产投资信托等,其中海外投资者占了很大的比例。

英国学生公寓投资者按国籍排名
从排名上看,目前美国投资者对英国学生公寓的投资额排名第一,甚至超过了英国本土投资者,新加坡、中东、加拿大、中国香港投资者紧随其后。
英伦投资客写在最后
值得一提的是,在中投此番入局竞购之前,中国投资者甚少涉足英国学生公寓领域,即便中国留学生数量排名全英第一,也没有把这个客户端的优势好好利用起来,确实非常可惜。
究其原因,学生公寓可能不太符合中国投资者(特别是中资开发商)快进快出的高周转模式,加上由于国情原因国内缺乏本土学生公寓巨头,刚走出来的投资者也还没有走完初始阶段的学习曲线,很难马上进入到这样的细分领域。
不过,这同时也说明这个市场的潜力还没有完全释放,像中投这样的中国投资者如果能够成功入场,未来还能增加很多附加值,至少在中国留学生这端就能下不少功夫。
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