新开发楼盘购房小贴士 — 这些问题不妨一问

摘要

◆转让税、豪宅税和日常维护费用有讨论空间；

◆杀价也有小技巧。

新房议价就像一场与开发商的博弈——开发商总会采取各式花哨宣传以吸引买家注意，这就需要我们购房者采取明智的方式为自己争取最大的利益。然而，想要对全新竣工的房子讨价还价会是一个相对困难的任务。一般来说建造者和开发商不太愿意降价求售，特别是对于一系列建造的新屋。在这种情况下，开发商会考虑提供一些其它优惠，一方面此类优惠不会影响挂牌售价，一方面又降低了买家的隐形成本，聪明的买主面对这种情况，更多要求的是升级或各种赠品，而非直接要求对方降价。

通常来讲，涉及一些额外的费用开支时，即使开发商不进行广告宣传，也并不意味着我们无法与他们进行谈判。有记录显示，在现今的市场上，开发商针对80万的房屋最高提供了价值上10万元的升级额度，而在房屋售出前，他们提供的赠品顶多2万元。因此，在纽约购置新开发楼盘时，别忘了与开发商谈一谈以下这些费用的情况，或许能为你节省一笔不小的支出。

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◆转让税（transfer tax）和豪宅税（mansion tax）

为缓解一系列基础设施问题，纽约市于近期重启了转让税和豪宅税。所谓转让税，就是对于新开发项目，买方需要承担税额约为销售价格的1.4%-2.075%的转让税费。而当售价达到或超过100万美元时，买家必须支付豪宅税，该税起价为1％，最高可达到3.9％。转让税和豪宅税对购房者来讲会是一笔不小的支出，但是一些开发商愿意就这些费用进行谈判。

例如，美国十大房屋建筑商之一，纽约市豪宅开发商Toll Brothers在今年春季的全国性促销活动中声明愿意承担相关豪宅税和销售税，他们提出了口号“尽快购买房屋，我们将为你支付税费”。活动期间买家凡是购买了Toll Brothers在纽约的新开发公寓，包括在西村（West Village）的10 Barrow St. 楼盘和切尔西（Chelsea）的55 West 17th St.公寓，都享受到了这笔不小的税收优惠。此外，今年上半年，位于East 50s的一个老牌开发项目萨顿（Sutton）也提供了相关转让税和豪宅税的优惠。需要指出的是，许多开发商不会直接提供这些类型的促销，但买家务必在置房时与开发商讨论一下这些费用。

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◆日常维护费用

另一个常见的谈判内容是日后按月支付的费用。除了月供、房产税、转让税、豪宅税等外，日后常见的开销还有房屋保修（home warranty）费、每月管理费（1-2美金/平方英尺）、健身中心、水电费、垃圾处理费等等。房屋保修在美国较为常见，是指公寓提供的包括供暖、供水、电路等的日常维修，通常是承包给指定的第三方服务，费用约为$350-$600/年。当家里的水电系统、暖气空调、甚至大件家电有了问题时，公寓都会负责报销，屋主每次叫人来维修只需要付一个固定的call service fee即可（相比自付专业维修人员按时计费要划算）。

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对于以上种种日后固定支出，开发商或许愿意在指定的时间段内对相关费用进行豁免，如承担头一年的房屋保修费用，自愿承担健身设施费，以及免除水电垃圾费用等等。更有甚者，Extell Development公司曾同意为在其曼哈顿广场一号项目上签订的新合同支付长达10年的一般费用。因此，对于购房者来说，在购置房产时不妨尝试向开发商争取减免一些每月的水电杂费开销——或许几句话就能为自己减轻一笔可观的每月应付金。

◆相关法律费用

在美国购置房产时，过户费通常占房屋购入价的2%-4%，包括代理律师费、产权调查费、产权保险、政府登记费等等。双方在聘请律师参与购房合同制定以及日后法律纠纷协商会产生律师费用。当涉及新开发项目时，购房者默认应承担一笔总计约为3000美金的开发商的律师费用。纽约及周边的房屋产权调查费一般是1000-2000美元，具体金额可以向交易律师索要。有些复杂的交易可能会在普通调查的项目上做一些加定项目，比如房屋建筑图纸调查(plan search)、地区规划调查（zoning search) 、地标检索(landmark serarch)。纽约的产权保险费用是根据产权保险协会的统一标准，有统一定价标准。

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在购买新开发楼盘时，新楼的规划文件中(offering plan book)会有保险的具体计算表格供参考。纽约各郡县的登记费均为几十到几百美元。这个费用包括了政府返还一份盖章房产证的手续费。交易律师会在计算产权费用和产权保险费用的同时一并告知给客户。然而，对于这些购房的法律相关开支，你也同样可以对此进行申请豁免，并且胜算还不小——开发商很可能愿意为此支付费用。

◆争取附加空间

新开发的项目通常会配备大量的额外存储空间，这些存储空间将被出售或出租。如纽约一些公寓会在每层或地下层配有存储间，供住户租放大件物品。在签订购房合同时，我们最好能尽量争取到这些附加空间的使用权，这能为我们大大提高所拥有房产的未来转售价值。

◆杀价也有小技巧

有时候开发商为了尽快出售楼盘，可能会在价格上作一些退让。这时候我们可以采取一些方法来合理杀价。比如，通过与房地产经纪人合作，购房者在树立自己认真买方形象的同时，也可以委托经纪人以折扣价议价，并且暗示自己可能还在考虑的其他楼盘。这可以为我们在与开发商谈判中争取到更多的权益。