在美国当房东的那些苦？
在美国当房东真的是难啊， 常常发现有美国房东在网上倒苦水，抱怨赶老赖租客有多么困难，花了许多钱请律师，一会儿传票无人签收，一会儿被告要求延期审理，几个月之后，那些老赖们还免费住着不走，好不容易拿到判决书了，租客赶走了，欠租却会因为对方无偿还能力而作罢。
在美国存在着一批专业租客，所谓“专业租客”(Professional renter)，也叫“职业白住租客”、“老赖租户”、“恶房客”、“神仙房客”、“霸王租客”、“专业租霸”等，专指那些欠了房东的租金还不肯搬走的人，而房东及债主碍于法律条文对其无可奈何。
“职业租客”主观上有故意拒付房租的恶意，是导致房屋租赁纠纷冲突的主要肇因，还容易引发其它的刑事案件和民事诉讼。
尽管美国有完善的社会信用体系，使赖债和有犯罪前科的人难以遁形，但由于华人出租房屋时很少对租客进行信用背景调查，有的甚至没有比较规范的合约，因而经常沦为“职业租客”的受害者。
美国许多地方法律偏向保护租客权益，客观上也加大了屋主赶走“职业租客”的难度。
“职业租客”多以行骗为生
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纽约华裔警官黄先生曾接到法拉盛一位居民的报警，数度前往其住宅调解房东与一名恶房客之间的冲突。房东抱怨说，28岁女子周晓兰已霸占一间卧室长达半年，却仅交过一个月的租金和押金。不仅如此，周晓兰还谩骂房东，堵塞马桶，冬天开窗打电暖器。黄警官告诉房东，按法律规定，房客住满30天就算是居民了，不属于临时寄宿者，房东只能通过向法院申请强制驱逐令才可赶走周晓兰，这就是所谓的“30天法则”。警方无权处理民事经济纠纷。这名房东接受了黄警官的忠告，聘请律师打官司，最后由法警将周晓兰强制逐离。黄警官解释说，租客赖著不走，不交房租，房东也不能换锁或切断煤气水电，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客抢先报警，反告房东持凶器威胁或打伤租客，警察到场时只会将房东逮捕。严重的话，房东还会被严禁返回自己的家，而租客却仍可继续住下去。
无独有偶，一名比较懂法的“职业租客”邸千也曾主动向黄警官报警，要求警方逮捕法拉盛140-58ASH Ave家庭旅馆的房东范先生，理由是他在那里遭到了非法驱逐，房门被反锁，他无法再进入，房东还企图将其行李箱扔到街上。根据这些指控，警方确实可以逮捕房东，但黄警官鉴于报案人有犯罪记录，怀疑他所言不实，便进行了调查。房东范先生告诉黄警官，旅馆里自从住进这位45岁的大连男子邸千，就如同遭遇一场劫难。邸千非但连续数月不付房租，还不断向他要钱去赌场。借不到钱，邸千就搞破坏，撬门、砸锁、弄坏电饭锅，朝他脸上吐口水，还挥拳威胁说家庭旅馆不合法，准备去举报，除非给他3000美元。昨天邸千将牙签插入房门锁芯，范先生无奈只得换锁，邸千见状就报了警。黄警官不忍心逮捕受害者范先生，耐心劝说双方协商解决。最后邸千向范先生要了700美元，就此搬出家庭旅馆。
黄警官介绍说，房东赶走坏房客的最佳时机是在坏房客入住的30天以内。在这段时间内，房东若发现租客是麻烦人物，可将一个月内剩余的租金和押金退还，令其搬走。租客若不走，房东报警后警方有权勒令租客搬走。“职业租客”一般都知道头30天是一个关口，在这段时间内他们会伪装良善，蒙骗房东，使其不知不觉错过逐客时机，沦为待宰羔羊。“职业租客”多以行骗为生，对付过各种各样的房东。通常他们会谎称家庭背景良好。
当“职业租客”住满30天图穷匕见时，房东切忌与之直接冲突，只能通过法律途径解决。
法院未作判决前，房东不得自行驱赶。在美国“非法驱逐”属于刑事罪，房客有权对“非法驱逐”造成其损失向法院要求三倍赔偿。房东正确的做法是，马上以挂号信方式通知房客在30天后搬走。30天后如果房客未搬走，房东可以向租房仲裁委员会(Rental board)起诉房客，申请驱逐令(Eviction)。如果法院寄来驱逐令之后房客还不走，房东可请求警察强制执行。警察若不受理，可记下其警徽号用于投诉。房客对于驱逐令不服可以上诉，但必须先搬走。房客所欠缴的租金，房东需另行通过民事诉讼来追讨。如果房客败诉，诉讼费用由房客付。对于房客赖债，法庭会把欠款记录写入个人信用报告里，跟随其一辈子。某些法院规定，涉案金额不足万元的案子由小额法院(Small Claims Court)审理，不得聘请律师。

“职业租客”比房东更懂法
“职业租客”都是打定主意“将无耻进行到底”的，“极品无赖”更会钻尽法律漏洞来损人利己。因此房东们必须了解美国法律，加强防范意识。许多华人新移民为了节省开支，会选择住廉价的地下室房间（土库）或家庭旅馆床位，报纸上网站上也常年刊登地下室、家庭旅馆的广告。但是在美国，地下室出租属于违法，被严厉禁止；开办家庭旅馆无执照的也不合法，只是民不告官不究。正因如此，地下室、家庭旅馆的屋主最容易遭“职业租客”敲诈勒索。不过，屋主大可不必惊慌，当房管局(Building Department)接到举报派人登门检查时，如果主人不开门，检查员是不得强行闯入的，除非遇到火警等紧急情况。警察没有搜查证也不能擅闯民宅、砸门扰民。“职业租客”向警局告发房东换锁，未必都能奏效，因为究竟是房客丢了钥匙还是房东换了锁，得由证据证明，这就看谁提供的人证、物证更有力。
“职业租客”有时会以在租屋内丢钱丢物为由讹诈房东，要求赔偿。其实，房东对于房客在租屋内的财物失窃，是无需承担责任的，除非该租屋经常发生盗窃案，而房东未改善安全措施。房东所购买的责任保险，只负责赔偿租客在租屋外面（如楼梯、停车场、游泳池等公共场所）所发生的人体伤害事故。租客如有贵重物品，最好还是存放于银行保险箱，或自己购买租客保险(renter insurance)。假如租屋发生火灾，造成租客财物受损，那么房东的责任保险会作出赔偿。
“职业租客”为讹钱费尽心机，房东须心细如发，昼警暮巡。
房屋设施损毁如果是租客所为，应由租客负责修复；如果损坏不是，则可要求房东修复。房东迟迟不修的，租客可自行修复，事后从租金中扣除预付的修理费。为厘清责任关系，拍照保存证据必不可少。一些屋主想通过提高租金来逼退恶房客，其实并不是好方法。法律规定，租金涨幅10%以下的，须提前30天通知租客；涨幅10%以上的，须提前60天通知。
有的城市还限制涨租幅度。一位老太太16年前以350美元租下整栋House，16年里物价房价涨了很多，而租金却只按通膨率上调一点点。老太太握有合同拒绝搬走，屋主受拖累破了产。后来House由银行接手拍卖，却没人敢买，因为买主必须继承这位老太太。合同的重要性不言而喻。布鲁克林居民周女士把三楼套房出租给两名中餐馆打工仔，后来发现房内住着十人。因没有合同，法律不予保护。法官通知十名住客搬走时又特别宽限三个月，让房东叫苦不迭。
许多华人出租房屋没有合同，有些只写简单的合约，一旦发生纠纷就缺乏解决依据。而美国人崇尚契约精神，严谨的合同会规定租客不得将租屋改作商业用途，不得转租他人，不得增加人数，不得饲养动物。如果租客毁约，不按时交租金，改动房屋结构，破坏设施等，房东会以书面方式要求租客赔偿，并且搬走，然后向仲裁委员会(Rental Board)起诉租客。
美国屋主出租房屋时还重视“严进”，会委托经纪人让租客提供社会安全号、信用记录、工资证明以及前任房东的推荐信。房东有权要求租客预付最后一个月的租金、押金、清洁费及信用背景调查费。对于有信用记录的租客，通常先收两个月租金再加一个月押金；对于无信用记录的租客，通常先收半年或一年租金再加一个月押金。押金(Security Deposit)是房东为保护财产免遭损坏，在租客搬走后可从中扣除房屋设施修理费用和清洁费用。
“职业租客”怀恶意有备而来
房东出租房屋时，如果执意要求承租人出具个人信用记录，会吓退所有“职业租客”。但是倘若房东被“职业租客”花言巧语蒙蔽，引狼入室，那么双方日后注定免不了一场恶斗。房客的条件审核十分关键，这也是房东确定房客是否具备租房能力的步骤。基本审核内容包括三项：信用、前房东推荐信和雇主信息。其中通过雇主信息，房东可以了解房客的薪水能否承担租房费用。但在很多州，薪水的多少绝对不能成为房东拒绝房客申请的原因。种族、性别、宗教也不能成为房客被拒的原因。
法律是一把双刃剑，对租赁关系双方各有禁戒。关系恶化时，双方都能从法律条文中找出投诉对方的理由。房屋出租后，房东对房屋进行例行检查须提前24小时通知租客，获允许才可进入。但法律规定紧急情况除外，例如楼上浴缸的水满溢，房东便可在租客不在时进屋查修水管。即便租客拒不合作，不让检查，但查房的机会和理由总是会有的，房东切忌贸然行事。
此外，租客如果觉得房屋状况变得不适宜居住，可随时搬走，并要求房东退还不适宜居住期间的租金。此类情况包括：漏水，窗户破损，房子结构出现危险，供水不足，没暖气，没热水，电路系统故障，地面不卫生，老鼠和蟑螂为患，防火通道堵塞等。房屋管理部门接到租客投诉后，一般会给房东60天时间改正。当然，如果租客有违约行为，甚至在屋内从事非法活动等，那么，房东便有理由向法庭申请驱逐令，并依法向租客索赔损失。
相对租客而言，房东大多拥有物产，有一定的经济实力，而租客大多属于弱势群体。为维护社会安定，避免穷人流离失所，美国法律偏向于保护租客权益，这使得一些“职业租客”觉得有机可趁。但是诈骗、霸租、赖债，毕竟都是不道德行为，会引起公愤，社会环境对“职业租客”是不利的。屋主出租房屋遇上“职业租客”无论多么愤怒，都须保持冷静，不动声色地与之周旋，尽量套取对方更多的信息，收集人证物证，以备诉诸法律行动。
与“职业租客”过招，既不能触犯法律，又要超出“职业租客”的思维逻辑，出其不意才能击中要害。
如果您是房东：
1、找租客前“审核身份”
　　租客担心房东坑，房东也会担心租客不靠谱，所以最好也了解租客的职业、身份、生活习性，确定合适再签合同。
2、房东行使正当权利
　　房东有权利要求房客按租约，其中包括按时交房租、合法使用房屋，比如：不能用作商用，屋内不能养宠物，不能分租给别人。一旦违反规定，房东有权利让租客搬走。
3、了解并遵守当地租房相关法律
如果您是租客：
1、检查房间。
　　签合同前，和房主一起检查房间，包括水电、灯泡等设施，明确责任。
2、确定房东身份
　　签约前，请房东出示产权证和有效ID，确定房子是他的，避免二房东骗取租金和押金。
3、仔细看合同
　　仔细阅读合同，特别留心租约上的特别规定或条款，确定没有问题再签字。
4、私人房东租房，最好不要付现金
　　给私人房东付租金是尽量不要直接付现金，最好写check或app转账留记录、凭证，以免以后产生不必要的纠纷。
　5、慎选室友
　　了解室友的性格，年龄，职业，爱好，是否爱干净，有无不良习惯等。
什么情况下房东无权将房客赶走？
目前在美国，有大约三分之一的家庭住房是租来的。那么，在什么情况下，房东可以终止租约将房客撵走，房客又有什么权利继续居住下去呢？今天我们谈的是一般性的出租房屋的相关法律规定。
在美国，一些涉及种族歧视或弱势群体的住房规范有联邦统一制定的法规，而一般性的房东房客租赁关系由州或者县一级的法律管辖，它们在规范房东房客的关系上，有许多类似的基本条款。
统计数据显示，当房东与房客发生纠纷而诉诸法律的时候，虽然多数情况下是房东胜诉，但是如果有下面的情况发生，则房东无权将房客赶走。
1.首先，联邦的公平住房法（Federal Fair Housing Act）规定，房东不能出于种族、肤色、信仰、年龄、性别、出生国别、家庭类型和残障与否等原因对租客歧视，有些州在这些方面有比联邦法律更严格的法规。
比如，如果一个出租社区的大多数租客信仰基督教，年底会悬挂放置各种圣诞灯饰，单有一户摆放了象征犹太教的七支蜡烛的灯台，房东不能因此而解除与该租户的租约。又如一对夫妇入住之后不久就怀孕生子，房东通常也不能以婴儿日夜啼哭妨碍其他租客为由，将这家人撵走。
2.房东不能出于报复心理赶走房客。在租约有效期间，如果因为各种原因，房客对房屋状况等向房东提出过抱怨，引起房东不悦，而找出种种理由要把房客撵走。比方说，房客入住之后，发现因为房顶漏雨，造成屋内某个角落生霉，因此报告了地方政府的卫生部门；又如在寒冬季节，联排公寓的房东没有及时在屋前人行道上撒盐，以致房客滑倒受伤，并且向房东提起诉讼要求赔偿；更多的是，房客发现屋内的上下水或其他设施有故障，向房东提出之后没有得到回应，自己找来维修工修理，并将费用从租金中扣除等。
在出现此类问题的三五个月或半年之内，包括在租约的无异议按月续租期间，如果房东想要撵走房客，房客可以提告房东是出于报复心理要终止租约，而且基本上会赢得官司。
3.房客没有按时全额缴纳房租，房东是否一定有权将房客赶走呢？结论在大多数情况下是肯定的，但是也有例外。例如如果在租约中规定水电费全包，但是房东却没有及时缴纳水电费，房客不得不自己缴费以免断水断电，因而在房租中加以扣除甚至暂时拒交房租。这时，房东不能以房客没有及时或全额缴纳房租为由终止租约。
更极端的情况是，房东出于某种原因，处心积虑想要撵走房客，故意断水断电，给房客继续居住造成严重的安全问题，甚至可能危及生命，在这种情况下，房东不但无权把拒付房租的房客赶走，而且可能面临刑事起诉。
4.有的州或县，还规定某些类型的租客是受保护的人群，例如一定岁数以上的老人，不能因为他们没有按时缴纳房租加以驱离。有的地方则规定，居住一定年限例如10年以上的老住户，房东不能因为房租缴纳出现问题而解除与他们的租约。
如何用法律手段保护自己合法权益和驱逐职业租客？？
首先租房前要根据相关法律流程，完善合同
STEP 1：获取房产出租资格证
美国大部分城市均要求屋主申请房产出租资格证(Rental License)，这样政府才能让你的房租收入给政府交税，想获得租房许可证的话，具体步骤如下：
1）填写申请表格 (样本)
2）预约检查，确保水电系统正常工作
3）然后适当做一些维修,以便于租客搬入后少些麻烦。
提示：一定要安装烟感报警器（SMOKE-DETECTORS）。
STEP 2：购买保险
在美国拥有一栋房子，都要买房屋保险，这样会避免了高价的维修费用。
但是出租的房子和房子做为主要居住地的房屋保险会有一些不同。
确保买的是出租房保险（Renters Insurance），出租房保险包含了你房子的结构，损毁，部分法律开销，还包括医疗的开销，甚至收不上来房租也可以包含在里面。另外建议你的房客购买租房者保险，因为你的保险不会保租客的个人物品。
STEP 3：找租客
找租客有两种方法，一种就是委托给房地产公司，他们负责把您的房子挂在系统里面，帮你出租并且签合约，服务费一般是一个月的房租，这种方法的优点是比较省心，出租更快，正规。
另外一种是自己找租客，下面介绍几个免费的网站，如果房东比较有时间，可以自己找租客：
STEP 4：背景调查
能找到好的房客很重要，一定要做租客背景调查（tenant background check），主要包括了信用调查和犯罪记录调查。
STEP 5：签合同
首先是收取押金（security deposit），押金一般包括一个月的租金和最后一个月的房租，当然有的时候也有些房东只收取一个月的租金作为押金。
合同有几种：
一般是一年一签约，大部分房东倾向于这种，然后自动续期（RENEW），如果你不想房客继续居住，只需要在一年期到期两个月前给租客出书面通知（written notice），告知租客不再续租就可以了。
如果你想卖掉房子或者有其他原因，也可以用一个月一签（MONTH-TO-MONTH）的方法。这样获得更多的支配的自由权利。
收房租：一般是一个月一付，合同一般都有规定每月几日前支付房租。
STEP 6：如果租客不付房租应该怎么办？
这是一个让人头疼的问题，找到不好的租客非常麻烦，所以建议大家购买投资房的时候不要光考虑价格便宜，因为便宜房子的租客普遍素质差一些，而好房子的租客大多是高级白领，收房租会更容易。
但是为了防患于未然，我们依然需要知道万一收不上来房租应该怎么办？
首先，要拿出租房合同以及检查租金记录，明确对方违约的时间以及需要支付的罚金，计算出租客的总欠款金额。
其次，发送Late Rent Notice（样本） ，可以是Email，也可以是寄给租客，同时打电话沟通情况
第三步，发送Pay or Quit Notice（样本）给租客，这是一个比较正式的文件，也是驱逐程序的第一步，告知租客你打算诉诸法律手段去驱逐他们，这封文件需要写清楚你即将驱逐他们，还有总欠款数，需要在何日之前付清。
第四步，诉诸法律程序，如果不自信或者怕麻烦，可以考虑找一个驱逐律师（Eviction Lawyer）。在听证会之前准备好所有的证明文件，以及组织好应对的语言。
在这里重点给几个提示：
1）发现租客违约之后，建议即时进入房屋进行检查，确保房子没有被损坏，这个需要跟房客预约，房东不能擅自闯入出租的房子内检查。
2）没得到法律判决前，不要擅自施赶租客，比如停电换锁之类的，这样反而会原告不成成被告
3）如果你认为你们会到法庭上解决，就尽量避免收取部分租金这样的情况。
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文章来源：知乎vicky在美国
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