拿同样的钱买房，北京买不起，香港住“棺材房”，在美国却能买别墅？

上一期给大家看了8月份的美国房产数据，这一期我们就结合数据来具体分析一下美国房产的详情。

综合对比美国房产最划算？

一说到投资房产，国内人首先想到的市场，不外乎是香港、北京、美国。

香港：地太少空间有限，本地人都只能蜗居“棺材”房。

北京：大陆龙头，涨的最凶，北京土著都买不起的那种。

美国：发达国家，产权永久，坐拥一座大别墅。

但是，为什么我们放弃前两个城市，选择去投资美国房子呢？

北京

北京的房子在2019年初算是刹住了闸，终于不再上涨了。

目前来看，其价格已经封顶难以实现突破，现在买北京的房子除非是刚需不然很难有升值的空间。

除此之外，房价刹车主要和“稳房价、稳地价、稳预期” 的调控政策有关。

部分机构和投资者认为类似涨势很难持续。

看下图，感受一波来自房价的“嘲讽”。

香港

香港房价实际上处于虚高的状态。住宅成交量从2013年开始就下滑，但是房价实际上却在上涨。

这是为什么呢？

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不仅如此，香港房价指数出现了下行现象。这都和目前香港房市的价值背离、房价虚高的状态有关。

影响香港房地产市场走势的因素较为复杂。

投资者如果想投资香港的房子，应关注房屋供需关系、香港当局调控政策、美国利率政策、大陆经济走势以及全球宏观经济与资本市场几个主要方面。

香港金融当局公布的数据，2019年香港GDP增速预计在2%至3%，GDP增速将进一步放缓，也就意味着香港房价指下跌的趋势还会持续一段时间。

综合来看，香港2019年房地产市场或将延续温和下行态势。

美国

经过了2018年第四季度的波动，2019年第一季度纽约房地产市场成交量已逐步回升。

2019年第一季度，纽约市的房屋销售价格中位数在各个地区都出现了明显的增长，排在前两位的依旧是位于曼哈顿的翠贝卡区和SoHo区。

除此之外，Garment区、Theatre区和Ditmars区的交易量和房屋销售价格中位数也都出现了明显的增长。

房地产市场泡沫以及不断上升的借贷成本使亚太地区房地产市场逐渐降温。

这些地区的投资机会减少，部分投资者开始考虑从早期投资中获利出场，并重新审视自己的投资组合和投资策略。

相比之下，美国房地产市场也在回调，但市场在2019年第一季度已经开始恢复增长，房市整体稳健。

中国投资者地位不可撼动

中国房产投资者的战斗力可参考“中国大妈”。

这也昭示了中国投资者在国际房产市场上不可撼动的地位。

2018年，中国购房团又喜得“美国住宅房地产最大的国际买家”的称号。

以493,100美元支付的平均价格，战胜其他国家投资者292,400美元的平均支付价格。

目前约三分之一的国际投资者会集中选择佛罗里达州和加利福尼亚州的房产。

而对于中国购房者来说，洛杉矶、纽约、西雅图、休斯顿和奥兰多是最热门的选择。

另一组数据，2018年，中国买家在美国房产市场中的平均购买价格从529,900美元降到了439,100美元。

这说明了两个问题：

（1）全球经济波动对本市场造成了一定的影响。

（2）中国投资者开始关注价格较低、潜力大的地区。

2019年在美国怎样投资

美国房产跟中国一样也有很强的区域性，除了纽约、波士顿、西雅图、等几个城市房价高涨，其他大部分地区的房价仍处于相对较低的水平。

地区性的特点使房价会因当地房地产趋势而异，因此美国的一些城市可能会经历房价大幅上涨，而另一些城市的涨幅却可能相对较小。

三大机构预测2019年美国楼市上涨。

NAR预计：美国房价继续上涨，涨幅或低于2018年。

房地产评鉴公司Zillow的预测：美国全国平均房价将上涨3.8%。

美国房产门户网站Realtor.com的预测：美国全国平均房价将上涨2.2%。

2019年，美国房价将普涨，但房价不会突然暴涨。

美国房屋成交中位数统计，图片来源：NAR

更多的人会以租房代替买房，这将利好租房市场。

租房需求持续上升，房屋租赁市场的表现也将继续走高。

房地美(Freddie Mac)数据显示，2019年抵押贷款利率将继续攀升，而到了2020年抵押贷款利率或许会超过5%。

但截至2月，抵押贷款利率为4.37%。

部分需要借贷的购房者或许会在利率开始攀升之前选择进入市场，从而在短期推高房产交易量。

目前“千禧一代”也到了购房年龄，并且正在成为最大的买家群体。

需求将在2020年逐渐达到高峰。

因此，2020年前后“千禧一代” 的购房需求或将推动部分房屋价值上涨。

其中的风险

不是说在美国投资房产是“万无一失”的，投资本身就包含着对风险的承担，重要的是，你是否知晓其中的风险。

风险点如下：

美国的名义房价已超过了2006年以来的最高点。

美国失业率达近年来的最低点，一般来说，充分就业下，整体经济不容易扩张。

综合来看

1.2019美国楼市保持稳健增长，但不会爆炸性增长。

2.美国房产地域性明显，不同地区、不同价位房产的供求关系变化不同。

3.关注美国以及全球宏观经济走势对美国房产的影响。

4.在金融危机过去后的10年里，纽约和旧金山等大城市出现了房价的快速上涨，但到2018年开始，这种增长逐渐减弱甚至停止。这说明豪宅价格到达了“顶峰”，需要有所降温。近期应该关注增值潜力大的，总价适合工薪阶层购买的房产项目。

5. 虽然房价涨的慢，但房子用来出租的收益是稳稳当当的。其实目前中国投资者，大部分会将美国房产租赁出去，少数会用于自住。

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美国租客为何每年增加?

随着国内一线城市房价的飙升，很多高净值投资者将投资的眼光都投向国外。美国作为资源丰富、经济发达的超级大国，对投资者有着天然的魅力。加之08年次贷危机之后房产行业发生滑坡，近年来逐渐开始回暖，“抄底投资”成为投资者进军美国房产的直接理由。

根据《新闻周刊》报道，在过去十年中，随着美国房产的逐步升温，选择以租房代替买房的美国人数量激增，租房市场异常火爆。根据哈佛大学住房研究联合中心最新报告显示：每年约有100万名新租户进入市场——他们年龄更大，也更富有。

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美国租房群体人群画像

年龄划分

35岁以下家庭中，租房比例超过65%;

35-44岁家庭中，租房比例为41%;

45-64岁家庭中，租房比例为28%;

65岁以上老年人租房比例稳定在20%左右。

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财务能力划分

58%的低收入家庭交完房租后，钱包里剩不到500美金，中低收入家庭压力过大；美国富人也开始进入租房市场，抬高了房租水平。

由此可见，年轻群体作为使用者进入租房市场，是刚需的必然选择。但是另一种现象——越来越多的富人也开始进入租房市场，其中有80%的人认为有一套房能够强化财务意识，包括对资产增值的理解以及对冲房租上涨的能力。

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库存紧张推动房价上涨

2017年美国住房市场库存非常紧张，待售房源数量自2011年以来持续减少，待售房源较上年2016年减少了12%。这主要受强劲需求，尤其是美国年轻人、缓慢的房产建设和房主售房意愿下降等综合因素的推动。

不过新房建设也在稳步增长。根据Zillow预计，到2018年年底，新房建设量将增长10%，按季节性调整后共计达到63.3万套，但速度不足以显著缓解当前的库存紧张。所以，根据预测2018年美国全国房价将上涨6%。这意味着美国房价上涨速度将是美国工资涨幅的两倍以上。

美国房产火爆异常，投资正当时

目前，投资美国的买家数量还在持续增长。面对国内房产市场的低迷，货币等问题，选择美国房产可谓是一种稳健的投资方式。

另外，中国买家投资美国房产的区域选择存在共性：教育水平良好、交通便利、经济繁荣。

原因是良好的经济可以带来更多的就业需求，而就业需求者则需要在工作区域选择合适的房屋租住，对仅作为投资的海外购房者来说，能够保证稳定的租金和房产增值收益。

而对于有海外教育需求的购房者来说，教育水平和交通便利则满足了购房者的生活需要，同时学区房、交通枢纽地区的房屋都有良好的增值空间。

说到优质项目不得不说说我们这边主推的休斯敦别墅，十分具有发展潜力的休斯敦是投资者不错的选择。

项目简介

御湖别墅项由休斯顿当地最大的租赁别墅 Wan Bridge 开发，开发项目位于休斯顿东南面 League City 利格城，毗邻交通要道 I-45 号公路，距机场、市中心 CBD 商业区、富人区 River oak、休斯顿医疗中心、游艇会、海洋公园、高尔夫球场全部均为 20-30 分钟车程内，

项目位于 NASA 休斯敦宇航中心西面约 3.5 英里，周边商业配套成熟，学校，超市，银行等均在 5 分钟车程范围内; 由于先天独厚的商业环境，据统计，就休斯顿四大行业，航空、能源、医疗、港口运输的中产家庭户数已经达到超过 30 万，因此别墅租赁房的需求日益增长。

项目片区是相当大型的社区，始建于 1999 年，占地 1438 英亩，共居住超过 4000 户居民，本项目地块为该小区最后一块可开发用地。

项目基本参数

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