房产经纪人也可以时薪制？密西根买家省下万元中介费

摘要

◆一般卖家会支付房产经纪人6%的佣金，分配给买方和卖方经纪人；

◆密西根一个购房者使用时薪制，省下高额房产中介费。

图片来源：Tierra Mallorca/Unsplash

在美国买房，基本都需要通过房产经纪人来进行操作。一般来说，房产经纪人收取房产价值的6%作为佣金，分配给买方和卖方的经纪人。也就是说，购买100万美元的房产，房产经纪人将赚取6万美元。虽然大多时候，经纪人中介费由卖家支付，但毕竟是从购房款中拿出；对经纪人来说，只有当买家最终确定购买房产时才能拿到佣金，一但买家中间走掉，之前的工作就付之东流。纽约时报最近则报道了一个密西根州的买房者，通过时薪制和经纪人合作顺利买房并剩下了不少的费用。我们就来一起了解下吧！

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密西根

图片来源：Doug Zuba/Unsplash

行业估计表明，经纪人通常花费50-100个小时左右来完成一笔交易，完成展示房屋、评估价格、与卖方谈判和房屋检查等等项目。如果交易价值100万美元的房产，经纪人就能赚取6万美元左右的佣金。这样算起来，经纪人的时薪相当高。然而根据美国劳工统计局的数据，经纪人在2018年的收入中位数为48,690美元。这是因为经纪人是一个相对低产的产业，经纪人接触众多的客户花费时间看房甚至谈判，但不是每一个客户最后都能达成交易。例如，道格拉斯·埃利曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)雇用的2773名纽约房地产经纪人，在去年完成了5979笔交易，平均每个经纪人只有两笔交易。(数据来源：Vector Group）

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一个来自密西根州的买家想到一个办法，他选择和卖家商量，自己支付时薪给房产经纪人，然后拿到房屋相应的折扣，并且经纪人也同意这一安排。经纪人每小时收费120美元，到最终交易完成总计近7,000美元。这种安排对这个密西根的买家来说很划算：他用剩下的钱为房子布置了家具；这对房产经纪人也有好处，因为他每小时的工作时间都有被支付。

这个来自密西根的买家正巧是当地一所学校教授经济学的老师，他在思考市场上主流的房产经纪人收费模式，也就是收取房产价值的6%作为佣金，虽然价格不菲，但是这一模式为什么多年没有被改变？

图片来源：Matthew Guay

他说到：“当我教经济学101时，我告诉我的学生，在一个运作良好的市场中，高价格(如付给大多数经纪人的佣金)很少会持续很长时间，因为竞争对手会提供折扣以吸引更多的客户。但在大多数情况下，房地产经纪人市场中并未发生这种情况。这是因为房屋卖方通常会设定并支付给房产经纪人佣金，这种安排使得竞争毫无意义。这种安排可以确保卖方不偏离支付的规范，因为如果卖方设定的佣金很少，买方经纪人可能会通过将客户引向其他人的房子做出回应。因此，尽管卖家想降低佣金率，但却不现实。

一些房主选择退出整个系统，在没有房产中介的情况下出售房屋，但是大多数房主仍然应用之前的收费标准。结果，竞争对减少房地产佣金几乎无济于事。因为房产经纪人的佣金比较高，许多人进入这一行业，追逐有限数量的交易，导致房产经纪人的实际平均交易数量减少。所以，房地产经纪人通常将大部分时间用于建立客户网络来拓展新客户。

图片来源：Utsman Media/Unsplash

那个同意时薪制的密西根房产经纪人表示，与其坐在办公室里给新客户打电话，他更愿意每小时的付出都有回报。不过不能否定的是，这种时薪制是极少数的。全美独家买方经纪人协会(National Association of Exclusive Buyer Agents)主席里奇·哈蒂说：“这很不寻常。”我问其他经纪人是否会收费工作，许多人拒绝了。较小的独立经纪人和仅代表买方的代理商(独家买方代理商)更容易接受。

司法部的反托拉斯部门长期以来则一直鼓励这种竞争，据报道，这样的时薪制安排在美国的40个州都是合法的，包括密西根州、加利福尼亚州、德克萨斯州、佛罗里达州和纽约州。

如果这种商业模式流行起来，将颠覆整个行业：对于经纪人来说，较低的佣金可以使经纪人获得更多客户，而更多的客户实际上带来更大的回报；对于购房者而言，这无疑意味着更好的交易。

对此，您怎么看呢？

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