大家好，蜗牛的速度回来更新了。此文巨长，8642个字，预计看完得花个十分钟，下面开始正文部分。

香港之所以能够从一个小渔村，成为亚洲四小龙、国际金融中心，靠的是对外开放、多元化发展。
遗憾的是，包容、开放、多元化的精神，最近几个月几乎绝迹于香港，令人痛心。
回归多年，什么因素加深了中港矛盾？什么原因令香港贫富差距不断扩大？什么阻碍了香港的转型发展？本文今天将综合团结香港基金对香港土地政策等研究报告，解读以上问题。
中港矛盾都是自由行的锅？
自由行，从支撑香港经济走出SARS的关键驱动力，却在过去数年中逐渐为不少香港市民所诟病。从某个角度说，因为赴港大陆游客不断增多，买买买利好了香港零售销售，但也把香港私人商用物业租金推高了。
高企的商铺租金除了令部分商铺无法承担租金结业，也加重了消费者负担，团结基金预计香港的总体通胀中有超过40%是住宅及商业租金增长带来的。这对消费者，特别是收入较低、靠储蓄生活的退休人士的负面影响是毋庸置疑的。加上游客众多，难免对区内市民日常生活造成影响，使自由行成为中港矛盾中的矛盾点之一。
但仅仅将租金上升归结于自由行又是不公平的。需求增加本身并不是坏事，2000年至2015年，全港零售业总销货价值增长了1.5倍；但同期私人零售物业面积仅仅增长23%，这直接导致私人商用物业租金上升80%。
80%的租金上升幅度最垂直的时间段于2009年至2015年间录得。这期间，香港零售业销货价值增长73%，但私人零售业空间的新增供应只有3%。
正是因为没有新增零售面积供给，致使有限的旅游资源被过度开发，令市民觉得既未直接从自由行中获益、自己的日常生活却受到影响，好心办坏事。
单程证抢占了社会资源？
除了自由行的争议外，单程证也是巨大招黑体质，不少香港市民觉得每天150个单程证配额，令从公屋到医疗等社会福利资源被大陆人抢占，对香港市民不公平。
国际化都市大都吸引较多移民，每个城市都在积极抢夺人才争取自己的发展。作为一个开放的城市经济体，香港最不可采取的就是固步自封、孤立主义。
从基本面说，香港面临着人口老龄化及预期劳动力下降的问题，持有单程证来港人平均年龄较香港整体人口年轻，这部分人群理应是香港劳动力供应的可靠来源。
看单程证来港人群的教育程度，小学教育程度或以下学历人数比例，从1991年的34.5%，下降到2016年的11.8%；而同期高等教育或以上学历的人数比例，则从7.8%上升到19.6%。结合单程证人士的年龄、学历背景可见，大部分是来建设香港、而不是仅仅挤占香港社会资源的。
以领取社会保障援助（综援）数字举例，2004年单程证持有人申请综援人数72816人，2016年为17100人。单程证人士占总申请人数比例，从13%下降到5%。何况2013年12月，香港终审法院判决将申请综援所需居港时间从7年降至1年，但从2016年的数据来看，单程证人士对香港社会福利依赖程度，绝对值和相对值都有大幅下降。
再看单程证抢公屋的说法。根据公屋申请基本条件，申请人及申请表格内所有家庭成员在申请公屋时候，必须居住在香港，且一半家庭成员在获配公屋单位时必须已在香港居住七年。也就是说，直接从内地来香港不到七年的人士，无论是单身人士或夫妇都不合符公屋申请资格。
并且，单程证持有人多为是香港永久性居民的近亲（配偶或者子女），所以他们可能只是搬进近亲现在居住的公屋单位，未必会占用额外的公屋单位。2011年，全港居住于公屋人数为210万，但仅有不到4%是单程证来港未满七年人士。何来抢公屋一说呢？
除了内地人以外，香港亦是众多外国人的家园。如果以为内地人是对本港房屋供应及其他社会资源的唯一压力来源，这是明显偏见的观点。
近20年来，通过单程证来港的人数每年都没有超过香港总人口的0.86%。房屋问题之所以严重，是因为过去十年中，香港土地发展急剧放缓，问题的症结出自供应端，而非需求端。
土地供应短缺的影响
以上两个民生问题，反应出香港一个魔幻的现实：尽管过去几十年中，香港经济在不断向前发展，但香港市民的生活质素却在下降。
几乎所有社会经济问题，其实都是环环相扣，互有关联，而且都有一个共通点：土地不足。
土地是香港发展“不充分但必要条件”——没有充足的土地供应，要解决以下任何社会问题都是只是空谈。
No.1
楼价上升
香港楼价由1990年代中期开始急升，直至1997年见顶回落。由于私楼落成量的增加在1997年才出现，1997至2003年间私人住宅单位供应一直高企，令楼价加速下跌。期内，香港每年平均新落成私人住宅单位26900个，但楼价跌幅达到60％。香港经济经历了长达58个月的通缩及长期资产负债表衰退。
2002年11月，时任房屋及规划地政局局长孙明扬推出多项房屋政策（俗称孙九招）稳定楼市，但政策有滞后性，减少造地、引入勾地表等措施的效果在四、五年后才出现，私楼落成量到2005年才开始明显回落，而其后几年一直都在低位徘徊。2009年至2014年，香港每年平均新落成私人住宅单位每年平均不足11000个，供给不足使得楼价逐级上涨。
政府也不得不推出多轮针对需求端辣招，希望赶出大部分投资者及非本地买家，但由于用家需求较大，香港楼价从2009年的低位上升超过了1倍，公屋轮候册的申请个案也创下历史新高，达到28万个。
这是香港社会为土地、房屋供应滞后付出的巨大代价。
No.2
商用物业租金上升
根据根据差饷物业估价署的数据，香港的整体私人甲级写字楼租金在过去10年上升1.8倍，中环的租金上涨了2.5倍，写字楼租金之高冠绝全球。
租金急速上涨的主要原因是甲级写字楼供应大幅放缓。2008至2017 年，香港写字楼落成量仅为140万平方米，低于1998至2007年的210万平方米。落成量下降很大程度是由于政府在2007年的《香港2030：规划远景与策略》中过于低估，当时预计甲级写字楼需求平均每年仅为10万平方米（即10年只需100万平方米）。
高纬环球于2013年的研究比较各国租金最高的核心商业区，香港的写字楼的每月每尺租金为120港元，为亚洲最高，比北京高39%，比东京高43%，更比新加坡高出近八成。
在今年的事发生之前，香港的零售租金也是吓人。世邦魏理士的研究显示，旅游城市核心零售区一线铺位租金，香港每月每尺高达2800港元，比纽约的2300港元高两成，是巴黎和伦敦的三倍，更是东京的四倍。
No.3
妨碍香港经济多元化
办公室及零售租金居高不下，直接令企业在香港营商成本增加，伤害香港经济竞争力。比如1998年新加坡金融商业服务行业的就业人数只有31万，是香港的六成左右；然而到2013年，新加坡相关从业人数已经超越香港。星港两地15年间该行业的年均复合增长分别是5.8%及2.5%，相差超过一倍。过完今年，可能差距会进一步拉大。
过去数年中，尽管不少舆论都认为香港产业不能仅集中于金融、地产行业，但没有土地支持，没有合理的租金，要怎样才能孵化出多元化行业呢？
比如香港经济的中流砥柱——贸易及物流行业，2017年的占香港GDP比重为21.5%（即5490亿港元），比金融服务业18.9%的GDP占比还要高；雇佣了香港72.75万人，占全港就业人口近五分之一的比例。
2000年至2017年，贸易物流业的本地生产总值上升了81%，但其所需要的工业用地供应同期仅增长37%。
同期香港进出口货运物增长了42%，但私人货仓楼面面积仅增长了11%，一些私人分层工厂大厦的楼面面积还因为用途更改，下降了6%。
而香港已建设土地中仅有9.6%为工业用地，即2600公顷；与此同时，深圳市政府在2016年宣布，为增强该城市的竞争力，深圳市将预留至少27,000公顷土地作工业用途，并规定工业用地占市区已建设用地总面积的比重不得少于30%；新加坡的工业用地亦是香港的三倍以上，接近9,700公顷。
面粉这么少，哪来不同的花式面包呢？
No.4
市民生活质素受到影响
除了住房跟经济发展问题，土地不足严重影响民生基建，直接导致市民生活质素下降。比如大陆人背过锅的抢占公立医院资源的问题。
回归二十多年，香港人口增加了11%，年龄中位数增加了8岁。公立医内科专科门诊新症轮候时间中位数，五年时间里均出现不同程度的增加。
以占床日数计算，65岁以上长者的医疗需求是65岁以下人士的6.1倍，80岁以上长者的需求是65岁以下的20倍。2014年香港65岁以上长者人数110万人，根据政府统计处的人口推算，这个数字2034年将会增加至230万人。
可预见的未来，市民对医疗服务的需求只会有增无减，香港公立医院除了要满足超过两倍的病人数量，更需要满足数倍增长的医疗需求。未来香港医疗设施用地的需求估算又增加了多少呢？
1997年至2013年，香港公立医院病床总数只增加了4%，现时约有2.7万张公立医院病床。香港最新一间500张病床以上的中型公立医院是什么时候落成的呢？1999年将军澳医院。
根据《香港2030+》，医疗设施用地需求被归类于“主要特别设施”需求中，给了一块不足5公顷的土地，小于一间玛丽医院所占土地。
未来的公立医院要怎样为香港老龄化程度服务，是个大问题。
香港为什么没有土地供给
香港面积其实不算小，全香港111,110公顷：但39%是郊野公园，8%是环境敏感带，法律“锁定”这些地不能发展；紧接着14%的绿化带，法律“半锁定”相关土地发展。也就是说，全香港有62%的土地，因为环境原因被法律监管限制无法发展，这个比例，伦敦和新加坡分别只有22%和8%。
被锁定的39%香港面积，是《郊野公园条例》划定范围的，这是一项1976年制定的条例。我们当然认可绿色空间对城市的重要性，香港不能也不应该把大部分郊野公园改成发展之用，但43年过去了，在技术许可的情况下，能不能考虑利用人工的办法，令即使郊野公园的范围减少，但其整体的生态价值却有所增加呢？
今天香港的社会经济、土地供需平衡发生了翻天覆地的变化，难道不该检讨相关条例，长远而言，定期审视土地供需的平衡、社会经济需要等因素，考虑发展一些本来被划作郊野公园的土地？发展和生态保育并不一定对立。
撇除环保原因，真正留给香港盖楼发展的土地，仅有24%（26,800公顷）。这么点地，要有住宅（7%约7,700公顷），有商业（0.4%约400公顷），还要兼顾工业、机构、休憩用地、交通运输和其他公用事业等用途。真的是太南了！！！
你问能不能从现有土地中，改变土地用途，多整点地出来供社会发展使用呢？那更是南上加南！
香港土地改划的工作通常由规划署主导，土木工程拓展署及房屋署参与其中：政府要对环境与生态、交通、基建承载能力、通风、噪音、视觉影响等进行研究；与主要持份者，比如区议会、关注团体、当地居民等进行沟通，了解他们所关注的问题。规划署根据以上资料，就相关用地准备发展建议（即修订分区计划大纲核准图或草图）。这个步骤大约需要41个月。
随后，城规会会为草图或相关修订刊宪，向公众展示，同时启动分区计划大纲法定修订程序。这个步骤约2个月。
最后，草图将连同所有修订、申述、意见、进一步修订和进一步申述，一并提交予行政长官会同行政会议核准。这步是9+6个月。
2018年在香港成功完成土地改划，大约需要4-5年。你们不要觉得流程用时太长啊，因为别觉得这个时间长，看看油塘湾的综合发展区（Comprehensive Development Area，简称CDA），因为涉及多个业主，业权整合极其困难，从1993年开始规划，直到2013年才获得城规会的规划许可，整整走了20年的流程。
《城市规划条例》是在香港发展任何物业都需要遵守的条例，初心是促进整体规划，防止零碎发展，鼓励区内综合发展，用尽区内发展潜力。但能划拨至CDA的占地通常都有一定规模，规模一大就必定导致业权分散，要在业权分散的基础上进行整合，达到政府各部门的各项要求，顶着一言不合就司法复核的风险，难度多大，大家再想想上面这个20年的流程吧。
结果，一个希望优化城市设计、在规划过程中增加公众参与、从而提高市民居住质素的制度，实际操作满是泪。CDA的存在变相拖慢了各种物业的发展速度，是土地供应的瓶颈，牺牲的正是市民生活质素。
一半的土地没法发展，既有土地改划开发困难较大，香港早年经济发展所需要的土地来源，主要靠填海。与其他土地供应渠道相比，填海是唯一可以提供大片平整、优质土地的长远解决方法，填海所得地皮面积普遍较大，平均为16万平方尺以上（改划得来的地皮规模平均只有5万平方尺）。1970年代的荃湾、沙田，1980年代的将军澳，1990年代的东涌等，都是填海而来。
截止2016年，香港有6%的土地（约6,947公顷）都是从填海所得，即填海所得土地占全港已发展土地面积的26%，约等于现时全港所有的住宅用地，容纳了全港27%的人口和70%的商业活动。
1985年至2000年间，香港透过填海创造超过3,000公顷的土地，即每年平均约200公顷。但2005至2009年的5年间填海面积只有共84公顷，及至2010至13年更只有8公顷。香港的填海进度在最近十年大幅减慢、甚至几乎停顿。
由于填海造地需要进行可行性研究、规划和工程研究，当中包括多轮的公众参与活动，加上其他法定和所需程序、详细设计及施工，整个土地发展过程通常需时10 年或更长时间。一旦填海进度减慢，即使社会想再奋起直追，也要十年以上才能见到地平线。
关键香港停止发展，但是区内邻居们可并没有停止发展啊。新加坡有五分之一的土地（约14,000公顷）都是填海得来，并且新加坡计划在2030年前填海增加5,000多公顷土地，以容纳预测共约700万人口。
澳门总人口比沙田还少，但过去一个世纪，有至少六成以上的土地是填海所得。面积580公顷（大约等于元朗新市镇）的路凼岛便是全部由填海而来，现在这块地可是容纳了如银河综合度假城、威尼斯人度假村等世界级旅游设施。
曾经在80年代末，香港人因为回归对前景有所忧虑，出现了所谓的移民潮。当时为了稳定民心，时任港督卫奕信1989年在施政报告提出了《香港机场核心计划》，这项基建计划前所未见，被坊间称为“玫瑰园计划”，以赤腊角新机场为核心，配合运输及城市发展建设，合计十项核心工程，包括机场快线、青马大桥、西区海底隧道、三号干线、中区填海计划和北大屿山新市镇等。
香港国际机场、青马大桥和汲水门大桥、国际金融中心IFC、环球贸易广场ICC、四季酒店、W酒店、西区海底隧道、西九龙走廊、南昌几个大型公共屋邨、奥运站和青衣站的大型商住项目以及东涌新市镇全部都是玫瑰园计划而来。几乎可以肯定，没有填海，没有这些基建计划，今天香港的发展水平和生活质素，一定会大打折扣。
再看新加坡的例子，他们从1970年代开始对滨海湾区进行填海，但当造地完成，新加坡还没有足够的土地需求，于是有关土地便暂时用作高尔夫球场。到2000年代，新加坡才着手规划滨海湾区的土地，直至2007年才完成滨海湾金融区的建设，最终可提供共超过2,300万平方尺楼面面积的写字楼，比中环区的所有写字楼面积还要大。
填海不能停。手中有地，心中才有发展的底气啊。
公屋机制不公
香港住房不易，好消息是香港政府提供了相当之多的公共房屋，2015年底，私营房屋的业主和租户在香港家庭住户中大约占53%，另有47%居住在不同形式的政府资助房屋。其中，以「居者有其屋计划」（居屋）及「租者置其屋计划」（租置计划）为主的资助出售房屋单位占16%，另外31%则居住在公共租住房屋（公屋）单位。
坏消息呢，公共房屋政策机制不公。公共房屋、其所占用的土地资源默默流失，香港社会、纳税人、公屋居住者三方无一得利。
假设政府推出了一套市值100万港元的资助出售单位，以市值的70%即70万卖给了合资格家庭。此次买卖仍有30%的房屋市值（即30万）未支付，这部分就是“未缴付（地）价”。
十年后房子升值至200万元，业主想卖掉这套房子，便需向政府补地价。但补地价的金额并不是当年未缴付的30万，而是按照卖房之日的价格补缴当年未缴地价的比例。按照上文的例子，即售价200万乘以30%，得出60万需补地价，才可以在公开市场出售单位。
这直接导致香港公共房屋计划下的“置业”有名无实。土地价值的增长速度比通胀或家庭收入为快，居住在资助出售单位的家庭难以储蓄足够资本，以清偿未缴付补价。
以香港最早的居屋举例，1980年落成的沙田穗禾苑第一期及1981年落成的何文田俊民苑，当年落成时的真正市价为每平方尺320元及317元；2011年的时候，这两项物业在公开市场的成交价分别为每平方尺4066元及5685元。30年间分别升值12.7倍及17.9倍，速度较同期的消费物价指数快四倍。
按照这个补地价机制，缴完地价后，户主大概率也不剩多少钱再去公开市场上换楼了。这也导致这些住户虽然可以永久“免费”居住于该单位，但他们却无法离开所居单位；无论家庭成员经历怎样不同的人生阶段，无论单位是否适合他们的生活需求，他们只能“免费”住下去。
新加坡有公营房屋，新加坡政府以资助价格出租及出售予合资格家庭。由有效购买日期起计的五年过后，业主可以在公开市场出售、出租单位的全部或部分给予合资格的新加坡永久居民，无需支付补价。因此，不论对租户及业主来说，新加坡公营房屋的市场都并无障碍，流动性比香港公屋好很多。
正是这样的差异，导致香港公共房屋计划下的置业有名无实，现在仅有22%的居屋及1%的租置计划下的业务成功缴付补价，成为真正的业主。公屋的低置业率也给社会带来了严重的经济及民生后果。
补地价款额过高，鲜有住户有能力补价。从2008 年至2013年，公屋的平均按年周转率是0.92%，流转率非常低。纳税人对住户提供的津贴是物业作为资产的市价，与作为居所时公屋住户所支付的金额之差价。随着地价上升，该津贴也随之上涨。由于公共房屋单位的市场并不存在，纳税人付出了是房屋单位的资产价值，但住户仍只享受到房屋单位的居所价值。
结果是社会上较富有的住户将宝贵的资产给予较贫穷的家庭，但却仅限于用作栖身。土地价值局部蒸发，所有人都享受不到。社会资源的使用受到限制，令价值被摧毁，所有家庭的收入均会减少。
纳税人无法回收公共资源。根据2016年房屋委员会统计数字，港岛九龙及新界私人住宅每月平均租金（每平方米港元）分别为377，298 及227，而三个地区的公屋单位分别为51，51及49。鉴于公屋单位的中位数为33.5 平方米，房委会分别为香港，九龙及新界的公屋单位，每月资助10800港元，7900港元及7600港元，三个地区加权每月补贴8000港元。换句话说，房委会每年补贴约280亿港元租金。
假设一个公屋单位平均租金约为每月3000元，在公开市场月租实际价格为20000元，政府每个月为租户提供了17000元的资助。20年间，不包括租金及市场调整的累计资助将超过400万元。也就是说，资助一个公屋20年，差不多也等于支付了单位的成本。从会计的角度看，资助房屋的应收账款可能几十年后仍然无法收回，这账款是不是得注销呢？
况且等到公屋达到60年楼龄，需要重建维修之时，届时这地价补起来可就是天文数字了。大概也只有政府有能力可以重建，但钱还得找纳税人出，这不公平啊。
纳税人事实上已经将公屋送给了住户，但只需其居住，住户私有化代价极高。使用权和所有权之间的差异，对全社会是一种损失，任何人都没有受益。为了说明损失的规模，再来比较新加坡及香港按各自货币计算的实质人均GDP。若一个新加坡人和香港在1965年同样有100元，到了2014年，将会分别变成1,307元和725元，亦即新加坡的人均收入较香港多80%，新加坡大约年均较香港增长率高1.35%，
究其原因，新加坡的公营房屋可自由买卖，交投活跃；而香港无论是租住公屋还是居屋，都存在“无谓社会福利损失”，45年过去，这笔账可谓十分惊人。
更需要关注的是香港公屋财政可持续性。由于补贴高、变现少，香港现行公屋计划是年复一年的亏损，多年以来公屋的成本都是靠出售居屋单位交叉资助。根据房委会估算，在2016/17财政年度，一个居屋单位的平均售价约二百万港元。考虑到其建筑成本，每个单位的盈余约一百万港元，足以补贴大概两个公屋单位的建筑成本。
这个财务模式未来或不可持续。虽然居屋单位的建筑成本大致上维持不变，但公屋单位的建筑成本却预计将由60万港元暴升近一倍至110万港元（因为选址斜坡或凹凸不平土地的公屋项目较以往多）。这意味着上述出售新建居屋所得的一百万港元盈余，将只能兴建一个公屋单位。然而，根据政府的长远房屋策略，在未来10 年，公屋及居屋供应比例约2：1，这要怎么维系呢？
并且公屋单位的营运开支升幅近年远超过租金收入升幅。新建公屋单位的平均营运开支从2009年的每平方米58港元上升至2017年的平方米93港元，升幅达60％；同期，新建单位的平均租金收入只由每平方米56港元上升至62港元，升幅仅10％；2017年房委会每个新建单位的营运赤字达每平方米31港元。这将持续消耗房委会的财政储备。
根据房委会的推算，其财政储备将于未来几年逐年递减。其财政储备将由470亿港元，下降超过一半至2020/21年度的180亿港元，按年跌幅约20%。此外，根据长远财政计划工作小组的报告，即使公屋租金可每两年提高5％，到2041/42年度房委会预计将会面临4,900亿港元的累积资金短缺。
未来单靠居屋单位销售交叉补贴成本日益上升的公屋单位，越来越困难。团结基金认为，如果公屋和居屋单位按建筑成本出售，并且在入伙时锁定补价，确保家庭负担得起，房委会将能够收回单位的建筑费用，并以更快的速度收回更多的未缴付的补价。可持续的公营房屋财政模式将减低政府房屋开支，并有助于大幅度减少政府支出的压力，令政府珍贵的财政收入可用于其他用途。
插播一段小历史，当年孙九招把居屋销售都暂停了，导致香港房委会入不敷支，出现较大财政问题，为了继续建造公屋，房委会不得不将旗下零售物业及停车场分拆、并将其证券化成立领汇基金于港交所上市，以筹集资金。结果这些年租金涨的太厉害，对股东有利，但又引发了不少负面的民生新闻，可谓牵一发而动全身。
香港最初的公屋政策目标，在于为民众提供一个负担得起的房屋阶梯，阶梯的每一层都代表着从公屋到居屋、再从居屋到私人住宅此终极目标的垫脚石。但从现在回来看，有关政策目标几乎不可能达到。一旦一个家庭进入了公屋系统，几乎就没有离开这个体系的希望，公屋运行至今，收入最低的住户比例逐渐升高。
香港的社会经济问题，环环相扣，互有关联，而且都有一个共通点：土地不足。没有充足的土地供应，要解决任何社会问题都是只是空谈。
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