留学生买房再出租如何报税？

摘要

◆留学生买房再出租如何报税；

◆出租房在报税时是否要折旧。

根据美国国税局IRS Publication 501和Publication 970的条款要求，在美留学生/学者等非美国税务居民在美国有美国源头收入(US Source Income)时，需要申报美国个人所得税税单。美国源头的收入包括在美国境内产生的奖学金助学金，打工薪金，其他美国境内所得等。如果在美国没有上述收入，在母国或其他国家产生收入，或者仅在美国产生个人存款利息收入，以及免税奖学金等，那么无需在美国申报个人所得税税单。

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在具体申报个人所得税单时，需要根据F-1身份的留学生在美居留时间的不同填报不同表格。如果居留满5年以上并通过实际居留天数测试的人，报税身份就变更成定居外国人(Resident Alien)，所需填写的个人收入联邦税申报表为1040/1040EZ系列表格，税务处理方式和美国本地税务居民是一致的。

如果在美居留未满5年的F-1学生报税身份就是暂住外国人(Non-Resident Alien)，所需填写的相应税表为1040NR/ 1040NR-EZ系列表格。NR即Non-Resident, EZ即easy，带有EZ的税表都是相应税表的简易版。一般无任何薪资收入的F-1/CPT/OPT都满足填写简易版税表(1040EZ/1040NR-EZ)的要求。有薪资收入的同学若满足以下条件，就可填写简易版本的1040NR-EZ，而不用填写1040NR：1.无需要抚养的dependent;2. 在美收入只有薪资、奖学金;3. 须纳税的收入低于$100,000。

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◆留学生买房再出租如何报税？

如果是持F/J/M/Q其中一种签证来美国的国际学生，如果来美国还未超过5年，可以申报1040NR的表格报税，在Schedule E里申报该项出租房产的收支情况。

在Schedule E中，可以填报租金收入，以及和出租该房产所产生的一切相关费用支出，包括房屋贷款的利息部分，地产税费，维修费，保险费，管理费，中介费等等。

同时，还可以就房屋的建筑实体的价值申报折旧费。收入抵扣各项费用之后的净利润，才是应税所得。另外，如果是来美还没超过5年的F/J/M/Q签证留学生，在使用1040NR报税时，可以享有中美税务优惠政策（tax treaty）。

其中，收入的前5000美元免税。

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◆出租房在报税的时候要选择折旧吗？

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虽然税法上并未强制规定出租房产每年必须选择折旧，但实际上出租房产都会选择折旧。之所以这样解释的原因在于，税法规定，无论是否在每年申报所得税税单时选择扣减折旧费来抵消收入，在卖出这栋出租房产之时，都必须将累计过的或是可以累计的折旧费加回到收益中去计算税费（recapture tax）。

也就是说，无论之前选择折旧与否（可以选择不折旧），在卖房计算收益时，累计折旧的等值金额都将会被加回，且被课税。因此，如果选择每年不报折旧，不但在出租过程中没有税务抵扣，而且在房产售出时仍需要为“累计折旧”这个字面上的金额交税，税率为25%（即，1250 property depreciation recapture tax）。

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除上述明文规定以外，选择每年折旧的好处还在于，可以在当年抵扣收入，降低当年税费，有利于提升短期现金流。省下的税费虽然在将来卖出房产时需要变相交回，但是在当下可用作其他投资，进而创造更高的价值或取得投资回报。出租房产的折旧年限为27.5年。在计算折旧时，仅就房产的建筑物价值进行折旧，土地部分不可折旧。

专栏作者：倪霁瑶

毕业于美国圣托马斯大学，提供跨境投资税务，公司合规管理，企业架构规划；美国个人税，EB-5投资移民，L/B/H类签证税务规划；美国公司经营本地化税务，财务，及审计事项等税务服务。

专栏作者：梁恩泽

麦楷博平会计师事务所董事(美国十大会计师事务所之一)，专为中资赴美”上市”与”购并”服务, 专业知识领域涵盖金融、房地产、医药和教育等行业。更为各种不同行业的高净值客户提供高质量的财务及税务筹划的专业服务，纽约州遗产规划委员会和家族办公室委员会现任委员。执业美国注册会计师。

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