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前段时间，经济学家高博士的演讲让大家对未来五到十年的经济局势有了完全不一样的认识。
但因内容过于重磅，不适合广泛传播，现在只能找到一些片段消息。
演讲里有张图，非常鲜明的点出了未来中国房价自身上涨动力不足：
“中国的城市化在不远的将来，将大幅度变慢。这意味着，房价的大幅度上升、以及相关上下游产业链的繁荣，都会面临巨大的调整和压力。”
身处一二线城市的朋友，可能对城市化的进程感触不深，城市整体面貌变化不大。
但相较于四五线城市来说，在棚改的推动下，城市化进程加快，让很多人从农村搬到了城市，城区是更大、更新，也更空了。
不过，在房子还没盖起来之前，全市的大妈都知道了，房子要涨价了，也已经盘算好了哪块广场更适合跳舞。
最近几年回老家，一个城市人口加农村人口累计不超过100万的小城市，在城区居然建起了三环，并预计要将高铁站建在离市区四十公里的小镇上。而三环的标志，就是一圈又一圈的楼盘和新公路。
更可怕的是，房价和房租的对比极其不友好：
卖掉广州的小两居，只能换老家两套三居室。
但每套房子一年的租金，等于广州一个月的租金。
中国一线城市租金回报率够低了，三四线及以下城市的租金回报率，其实早就低到连底裤都没有了。
在这种情况下，还有人在喊着：
不要轻易唱空三四线楼市！
给出的理由，无非两点：一是棚改的进度不一致，部分三四线仍然还在享受棚改的红利。二是长三角和珠三角带来的都市圈效应。
但如果那些城市既不属于长三角，也不属于珠三角，也无法受到省会城市的辐射……它们最后的结局，大概就只剩下被抛弃的命运。
这样的城市，我是坚定看空的。
城市化进程变慢，层层跃迁到大城市的人口变少，而这批人的收入也无法获得提升。
这意味着整个房地产市场的新买家变少，开始走向存量市场，最后逐渐向日本、英国、法国等大城市的房地产市场靠拢：二手房市场占主要地位，且房价涨幅放缓。
和其他发达国家一样，这也是未来中国城市的房地产市场难逃的宿命。
从中国现在的政策转向，以及发达国家走过的路，去看全球城市城市正在发生的变化，我们更容易找到一些新的楼市机会。
以城镇人口超过总人口的一半为分界线的话，距离“工业革命”刚刚过去一百年，英国在19世纪中后期就实现了这个目标。不过，当时英国还面临严重的住房危机。
“伦敦有5万人每天早晨醒来，都不知道下一夜将在什么地方度过。”
——恩格斯《英国工人阶级状况》
日本在20世纪60-70年代达成了城市人口接近50%的目标，在这段时间里，日本每年保持10%的高速经济增长，1964年东京奥运会、1966年大阪世博会的大规模建设，以及时速超过200公里的“新干线”通车运营，房地产行业也是迎来了量价齐升的鼎盛阶段。
而中国达成50%的城市化率是在2010-2013年左右，此后的房地产市场，让一大批人实现了暴富，也让一大批人一次又一次地错过了上车机会，与阶层跃迁的机会失之交臂。
长期以来，国内的政策都是控制大城市人口规模、发展中小城市。
但今年4月，政策开始转向，中心城市和城市群成为高层政策中的重点发展方向，提及中西部政策的次数变少了，反而是都市圈的基建开始发力。比如，广州、珠海、深圳、东莞之间规划跨市地铁，并利用跨江通道，将珠江两岸的城市连接起来。
之前我们的旺角黄局长就在《历史性巨变：长三角正在变成一个“省”，珠三角正在变成一个“市”》里提到过这一点。
所以从中国过去城市化的规律来看，受益的主要是两类城市：
（1）当整体城市化率快速提升的阶段，是大部分城市一起受益，比如2010-2013年以前一二三线楼市全面开花，闭眼买房的时期。
而2013年之后，一二三线房价开始分化，一线全面跑赢二三线城市，因为越来越多的人口涌入一线。
（2）当全国城市化率接近发达国家水平的时候，是正在进行都市圈建设的区域受益。比如现在的珠三角和长三角，也就是大城市里的城市改造和升级。
（资料来源：徐远观察，本图中三条线是一二三线城市房价累计涨幅；2010.06=1，数据来源：wind百城住宅价格和70城住宅价格。）
这个规律对标到现在全球，就分为两类：一是还没有达成50%城市化率的，主要是一些发展滞后于中国的新兴市场国家和地区，是房价全面爆发的时期。比如泰国、菲律宾、印尼。
二是正在大型城市改造和更新的一线城市，局部地区的房地产市场会受益。比如，伦敦、吉隆坡。
下面这张图很有意思，它列出了东盟十国里各个国家的城市化率，可以分为三个层级：
第一层级属于城市化水平非常高的国家：新加坡、文莱、马来西亚。
第二层级是城市化中等水平的国家：泰国、印尼、菲律宾。
第三层级是城市化水平还较低的国家：柬埔寨、缅甸、老挝、越南。
要想从这些国家里，挑选出一个能够获得超额收益的市场，这张图值得参考。
城市化处于中间阵营的，就比较像我们曾经城市化高速发展的阶段。比如印尼、菲律宾、泰国。
东南亚国家的城市化有一个特点，那就是首都一级化的现象非常明显。这主要体现在人口占比、GDP占比以及第一大城市和第二大城市人口的对比上。
而且，东南亚城市化的模式最直接的支撑是经济增长方式。与欧美发达国家相比，东南亚的经济增长都是压缩型、赶超型的。
新加坡前总理李光耀曾经提到，“西方国家200年或者更长时间发生的事情，在我们这里不到50年的时间都涌现出来了。”
所以，集中力量办大事的城市格局就非常明显。但这种情况往往会导致大量的人口涌入了首都城市，但首都的基建配套反而没跟上来。这一点曼谷做得更好一些，其次是马尼拉和雅加达。
这也是为什么曼谷在国际社会和国际投资者的认识度上，要远远早于马尼拉和雅加达，所以目前曼谷市中心的房价，也要高于另外两个首都城市。
不过，从投资者角度来说，印尼本身对外资的限制更多，再加上一些民族情绪的问题，所以目前还不适合普通的中国投资者。
马尼拉和曼谷，就是东南亚两个超高速发展的城市里，互相追赶的两座城市了。什么时候马尼拉的基建能够赶上曼谷，马尼拉的房价离超过曼谷就不远了。
我们继续以中国的发展规律为例，过去四十年来，中国城镇人口增速持续下滑，目前中国城镇人口年增长率大约为2.49%，只有新兴市场国家增速的一半。
菲律宾2010年到2015年的城镇人口年均增长率约为4.1%，对标到中国，大约是2000年到2005年这段时期。时间周期上刚好差了十年。
（数据来源：世界银行）
（数据来源：菲律宾统计局）
而菲律宾的首都马尼拉的发展思路也非常清晰，以马尼拉为核心，利用基础建设向周边辐射，让更多的人口进入到首都圈里，提高菲律宾的城市化率。反映到马尼拉房价的效果也非常明显，受基建最大利好的北部奎松地区，过去一年房价涨幅22%。
在珠三角利用地铁、高铁、跨江通道深入周边城市的时候，马尼拉也在利用南北通勤铁路，以及北部的新机场建设，来为整座城市扩容。预计未来十年可以辐射的人口接近3000万人，接近目前东京都市圈的规模。
另一类从城市化进程中获得超额收益的，就是去寻找全球大都市里，还有哪些和珠三角、长三角一样，在做城市更新。
比较成功的案例，是英国的伦敦和马来西亚的吉隆坡。
伦敦最近二十年做了非常多的城市更新项目，将过去不发达、产业欠缺的城市区域，重新规划，引入产业和人口，然后才能带动当地的房价。
同时，也与周边的二级城市规划了跨市的高铁，来连通中部和南部的人口，比如从伦敦市内正在规划的横贯东西铁路线Crossrail 1，以及连通伦敦、伯明翰、曼城、利兹几大都市圈的高铁线路HS2。
建成后，伦敦与伯明翰之间的旅行时间将从大约1个半小时缩短至49分钟；与曼彻斯特或利兹之间的时间缩减至80分钟，与苏格兰主要城市之间的时间减少大约3个半小时。
整个英国中部和南部地区，形成以伦敦为中心的4小时经济圈。这就比较像现在珠三角和长三角在做的事情。
而最近二十年的伦敦楼市的热点涨幅地区，其实都集中在东伦敦的区域，比如金丝雀码头做的新金融城改造、建造东伦敦科技城引入欧洲的高科技企业、2012年伦敦奥运会场馆周边的改造等等。我之前在文章《这个西方国家惊现"广州城"，面子工程吊打所有中国城市》里也详细介绍了东伦敦的逆袭。
在东盟的城市化率处于第一阵营的马来西亚，也在做着和英国大伦敦类似的事情。打通首都吉隆坡和周边地区，预计2026年吉隆坡和新加坡高铁将推出，两座城市通勤时间缩短至90分钟。
而大吉隆坡几项重要的发展计划有吉隆坡118、敦拉萨国际贸易中心（TRX）和106交易塔、大马城、武吉免登城市中心等……
所以，当珠三角正在变成一个市的时候，吉隆坡也正在做城市扩容，吸引马来西亚西海岸的人口和产业。利用BRT和轻轨、捷运等轨道交通，以吉隆坡为中心，形成一个45分钟生活圈。
这是城市化率超过70%之后，伦敦和吉隆坡仅剩不多的房地产实现超额收益的发展机遇。
以下就是抄作业时间啦：
如果预算不太高，想以小博大的，可以考虑曼谷、马尼拉的地铁盘。例如，现在曼谷以素坤逸为原点，往南部和北部扩展的区域；以及马尼拉正在全力打造的第一条南北向的地铁。
预算超过200万人民币的，吉隆坡的黄金三角区、敦拉萨周边，以及泰晤士河北岸东伦敦的伦敦科技城、交通枢纽站Stratford片区。这是两种国际大都市里，仅剩不多的存在空间套利的地段。
在中国城市化进程逐渐降速的大背景下，曾经错过了城市化带来的楼市爆发期，那就别再错过全球城市正在经历的这些变化。
无论是正在经历城市大改造的伦敦、吉隆坡，还是重现十年前中国城市化进程的马尼拉、曼谷，它们是仅存的普通人可以不依赖政商关系，实现阶层大跃迁的机会了。

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