摘要
◆购买新公寓需了解的隐藏陷阱；
◆特邀律师问题解答。
走在纽约街头，时常能看到因建筑施工而搭建的临时行人通道。和美国大部分城市鲜有新大楼落地不同的是，纽约看似已经无地可建的街道，却总能看到推陈出新的大楼。无论是扩建还是新建，这些建设中的未来房源，用来满足纽约众多本土买家和国际买家日益增长的需求。
图片来源：Alex J. Reyes on Unsplash
曼哈顿建筑许可分布
对于中国买家来说，全新的公寓一直具有强大的吸引力，但在很多人的眼中，都认为购买新公寓是一笔非常简单的交易，却很少了解这其中有很多细节与陷阱，如果稍不注意就会产生一些预料之外的支出。今天优投房就邀请纽约州律师协会成员安静律师，带大家了解购买新公寓需小心哪些隐藏陷阱。
隐藏陷阱Q&A
◆新公寓楼书
与二手房不同的是，新公寓大楼必须要有自己的楼书才能出售，作为买家可以通过律师向开发商咨询关于楼书的细节。
◆新公寓过户时间
由此可见，新公寓的楼盘过户时间是存在不确定性的。一般来说开发商有较大的权利延期过户，但买家没有。这样对于买家安排资金，准备贷款，甚至安排行程会有难度，需要买家提前做好准备以应对突发情况。
图片来源：John Cameron on Unsplash
◆贷款事项
新公寓的贷款相比二手房交易，也有独特的流程，会遇到一些不一样的问题，因为大楼没有完成建筑，过户时间未知，客户何时贷款，何时锁定利率？万一贷款批准了，一直不能过户，导致贷款过期怎么办？所以新公寓的贷款，一定要找做过新房贷款的银行，最好的是找做过这个楼盘的银行，银行会有自己的approved building list，这样楼盘的文件，比如调查问卷，财务状况，签约比例和过户比列银行都知道，这样做起贷款申请要方便很多。
◆新公寓过户费用
在实际操作中，closing cost是可以和开发商谈的，看开发商是否可以减免，支持开发商自己的交易税，律师费等，可以参考往期文章：如何和开发商谈判？教你几招轻松省下上万美金！，帮您轻松省下上万美金！
◆房主保险
任何一个在买家的公寓内受伤的人，保险公司会赔付医疗费和赔偿费；假如大楼任何一个部分发生火灾，买家居住的部分或者买家的个人财产比如说家具等等出现了损毁，保险予以赔偿；假如买家公寓水管损坏或其他原因以至于水流到了别家或者别人家的水流到了买家的公寓，买家或他人公寓裡财产的损毁由保险公司赔偿。
除了以上五点以外，还有一些法律须知也需要购买新公寓的买家进行了解，一起来看看吧！

法律须知
◆购买新房需要请律师
购买新房时必须要有一位律师来维护买家的合法权益，大部分法律文件都很复杂且晦涩难懂，需要律师为买家答疑解惑。一般在白天联系律师时机最佳，也鼓励买家提前和律师预约时间进行细节沟通。律师接手买家买卖房产委托时需要买家先付一半律师费，在过户的时候付另一半律师费。
◆纽约买房独特性
在纽约买房的文件和税都和其他州不一样，纽约州的买卖房产过程是独一无二的，因此不能够以在其他州买房的经验来照搬，建议在纽约买房时联系当地律师来进行事务协调。
图片来源：Brad Smith on Unsplash
◆买房时的金流去向
10%的首付是放在卖家律师作为第三方账户里直到过户。在过户的时候，卖家律师会把钱转给卖家。在现金交易不需要贷款买房的情况下，除了付房款之外一般还需要买家付下面的费用：
1. 纽约市和纽约州的转让税（房屋售价$500,000.00以上包含$500,000.00，税率为1.825%；房屋售价$500,000.00以内，税率为1.4%）
2. 纽约州豪宅税：房子售价一百万美元以上，纽约州要收豪宅税，具体税率如下所示：
3. 大楼贡献费
4. 新楼卖方律师费
5. 第一个月的大楼管理费（取决于单位大小）
6. 费用购买管理公司单位（取决于单位大小）
7. 产权保险费（取决于卖价）
8. 产权调查费：约$1,000
9. 登记费：约$1,000
10. 地税按日调整费和大楼管理调整费
11. 买方律师费：$1,250.00
◆给孩子买房
买家可以将孩子的名字写在地契上，但孩子需年满十八岁。如果想要避免孩子在未经同意下卖掉房子，买家可以将自己的名字也写在地契上，即使只有1%的拥有权，孩子在卖房的时候也需要父母的签字。
◆新建公寓同样需要产权保险
新建公寓也需要产权保险，在需要贷款买房的情况下，没有产权保险，银行是不给贷款的；假如买家用全现金买房，买家也必须通过购买产权保险来维护自己的利益。产权保险保的是过去发生在这个房产的一切买卖情形并且确保产权没有瑕疵，而不仅仅是现在的这笔买房交易，否则很可能过完户后发现产权有瑕疵且第三方对该房产有权利。
优投房特邀安静律师
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