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      30年风水轮流转,随着房屋销售市场疲软,30多年前盛行于南加州华人小区的土地投资又来了,不同于上一波业者主打洛杉矶北郊的羚羊谷(Antelope Valley),这次促销的是洛杉矶东北郊的胜利谷(Victorville),打出的口号是赌城─胜利谷快铁明年开工。
1980年代,华资地产公司推销洛杉矶最北端羚羊谷时宣称,「如果洛杉矶是一束盛开的玫瑰,羚羊谷就是一朵含苞待放的玫瑰。」谷内两大城市棕榈谷(Palmdale)与兰卡斯特(Lancaster),历经40年开发,今天已非昔日尘土飞扬的沙漠,而是人口近20万,花园洋房数以万计的新兴城市,但当年投资该区土地的大批华人投资客,却没有几人等到今天,绝大多数在1990年代长达七年的房地产市场大崩盘中铩羽解甲。
20年前跟着一票好友去河滨县海梅特(Hemet)买了一块据说紧邻36洞高尔夫球场土地的刘先生,苦笑着说:「我买的那块地至今还躺在那儿乏人问津,每年地价税照缴,却颗粒无收。」知情者透露,自从HUD将游民与低收入户安置于该市,Hemet的发展顿遭斵伤。
「投资土地,千万不要购买生地,建议购买Track Map已获县市政府核准、已分割好的土地。」经历过80年代土地投资风潮与90年代房市大崩盘的建筑师张守一(Sydney Chang)提出忠告。他表示,经过市府公听会拿到Track Map的土地开发案,才确定可兴建多少户新屋,接下来就要核算铺设水、电、瓦斯、网络等公用设施管线,道路、人行道与下水道的费用,市府开发费,以及开工后的开销,每一道工序、每一关都要花钱,「绝不是几万元那么简单!」
专精土地测量与土壤检测的资深土木工程师王冠(John Wang),就碰过一个难以忘怀的开发案。位于阿罕布拉市(Alhambra)缅因街(Main St.)的一宗住商混合开发案,竟然因建地前身有一家干洗店而多花了20万元清除深入地下近百呎的化学品污染。他说,所有土地开发案的第一步就是土地测量与土壤检测,继而分割土地(Subdivision),5000 、6000元起跳跑不掉。
土壤检测事关重大,王冠解释,购买南加土地必须正视地震、液化、坍方、水患、污染等风险。地震、液化与水患都有明确地图标示,污染则需检测,若污染深度逾百呎,申请案会交由联邦环保署(EPA)监督,清污开销非常可观。蒙特利公园市(Monterey Park)紧邻60号高速公路去年5月开张的Marketplace购物中心就是最佳例证,因地处垃圾山,早年多家大公司倾倒有毒垃圾,土地遭严重污染严重,列名联邦环保署Super Fund待清除名单,前后费时近30年才获准更改地目兴建购物中心。
蒙市Abajo Dr.上的一排康斗,1980年代初期落成,却毁于1987年的惠堤尔(Whittier)大地震,经追查,康斗建在早年的垃圾掩埋场上;橙县拉古纳滩(Laguna Beach)建在悬崖上的海景屋,打桩必须打得深且密,才能确保建筑物抵挡得了强震,刘姓业主单单打桩就花了逾百万元,建屋成本高达1200万元,大叹失算。
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