昨天新的施政报告出来后，各家地产猿猴也都第一时间出了点评，看了一圈，每家猿猴们差不多都是同一个观点：房价要涨，利好本港地产股。
MS的标题就是——2019 Policy Address Benefits Developers。因为降低首付比例，会刺激用家需求，需求来了房价肯定也下不去了，住宅成交量会增加（利好本港开发商），其中中小型单位的升幅预计会跑赢大单位或者豪宅。
UBS的标题也差不多——positive surprise for developers。首付标准以降低，预计会刺激成交量，缩小本港地产商的NAV折价。
UBS下图可见，过去多年的辣招打击需求端，令成交量下跌超过40%。
但供给没有增加，再打压需求端，也压制不了楼价。

GS说短期内看不到供需关系的变化，因为施政报告对未来几年的土地供给没有给出什么实际措施。但趋势上看，降低首付门槛对二手楼价是正面影响。
因为造楼要先有地，香港政府现在不就是批不出来地去造楼么。看汇丰这个数据，700多万香港人，住在250万套房子里，香港市民居住面积仅仅占了香港土地使用率的7%。
土地供应专责小组把上述7%的数据进行了分拆，只有2.3%用作私人住宅，公营房屋1.4%，乡郊居所3.2%。

2008年至今也都十几年了，香港的新增住宅只有11839套，同期香港新增人口就超过50万；更不用提整个城市距离上一个大型市镇开发已经隔了很多很多年了；并且现有法律法规下，在非熟地（未完成规划作住宅用途的土地）上走盖楼的一般程序大约需要11-14年。
要是算起数来，香港再过7年，住房短缺问题会更加严重。用什么弥补香港过去在地产政策上浪费的时间呢？今年的措施，只能说是杯水车薪。
Citi的报告能看到，2018年至2019年9月，香港的楼市成交中，80%的成交都是1000万以下的楼房。
所以首付比例一降低，过去一段时间被压抑的需求可能要被释放出来了，猿猴预计房价的反弹会早于预期，或在2020年2月前见底。Good for香港住宅市场和本港地产股。
降低首付到底能令多少人受益呢？猿猴预计这政策主要是针对中产，可能不到全港10%的家庭。 
以前按揭保险最多贷款9成的楼价上限是400万楼，因此不少400万楼下的房子都有一些溢价。现在800万以下的楼最多可以贷款9成了，Citi给了一个让人有点忧伤的预测：香港800万以下的房子将销声匿迹。
忧伤。

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