今天施政报告出炉，最大的亮点不出所料集中在房产政策上。其中，政府提高了首次置业人士可以申请按揭保险的上限，原来申请9成贷款的楼价，由400万上升至800万；申请8成贷款的楼价，由600万上升至1000万。希望解决广大市民上车难等需求。
不过金管局并没有放松压力测试要求，所以尽管贷款额度上升了，但工资还得达到要求，才能加得了杠杆哈。具体数字，可以参考下橙新闻这张图表。
之前，蜗牛妹对香港房价这个老大难问题做过分析，过去这么多年年，香港走势最稳的资产价格是什么？中原城市指数告诉你，房价房价是房价，一路向北就是它！
今夏的社会动荡令二手楼交易量下降，但价格却还比较坚挺；如果看看一手楼销售，只要价格合理，基本各个都还是日光盘。
为了帮助大家置业，特首2017年推出了一个新措施——港人首置上车盘。
简单来说就是，从每买过楼的香港永久性居民，个人月收入不到3.4万或家庭月收入不到6.8万，就有资格申请首置盘。让人不得不吐槽下：家庭月收入4万以上的，已经是香港前32.8%的人群了。想到月收入6.8万，都得靠政府帮忙才能买得了房，这魔幻的现实也是令人惊呆了！
关键是，不要小看买首置盘，之后要能买到可是百里挑一。根据美联地产的估计，第一批首置单位约1000个，现在香港大概有20万家庭符合条件（占香港家庭总数的8%），假设其中已经有一半的家庭有物业了，而剩下10万家庭又全部都来申请首置盘的话。那不就是100户争一户了！
地基还没开始打，供给关系已经如此严峻，简直不敢想象盖完之后，首置盘会卖到多贵。因为前任特首梁振英先生，也弄过个叫做港人港地的政策，希望通过禁止非香港永居买卖的方式，扼制楼价。政府在2013年拿出了两块启德的地皮招标，吸引了16家发展商、29份标书。
最终中海外以市场预期上限的45.4亿港币拿下面粉，楼面价分别为5428港元/尺及4913港元/尺。港人港地楼盘最终起名“启德一号”，在2017年第4季度落成。
2016年8月首批110个新盘预售的时候，你猜中海外将5428港元的面粉尺价卖到了多少给香港市民？
14471港元/尺。
不知道时任特首听到中海外下面这番解释时候，心里有没有mmp：“当年特首推出港人港地，只考虑让港人先买楼，并无要求以合理价钱售于港人。”
2017年1月，启德一号第二期4913港元的面粉尺价，中海外卖的时候就涨到了17589港元/尺。
整个启德一号预计整体套现300亿港元。Good for 中海外（688.HK），Bad for港人港地政策（因为再也没有然后了）。
细看一眼启德一号的成交记录，似乎也是明白了为什么新任特区政府要搞首置房，因为按照这个价位，家庭月收入6.8万，真的还买不起房啊！
以895万买584尺房子来举例。如果你不找开发商贷款，那首先你要拿出来358万的首付，接着还要给政府交33.56万港币的印花税。
申请按揭，按照2%的审批利率，贷款30年，月供19849元，不能超过你的入息50%，即你每月固定收入至少要39698元；按照5.15%的压力测试利率，月供就升至29322元，不能超过你的入息60%，所以每月固定收入至少要48870元。
这说明首置房的关怀对象，申请并且还房贷是没太大问题的。但如果算下怎么凑首付，那问题就来了。
今天施政报告降低首付门槛，对部分想上车或有换房需求的人来说，有一定优势，只是要注意多贷款了的部分，工资一定要能过压力测试才可以！
只是这个逻辑，可能也被不少二手房业主认同，于是纷纷出现封盘加价情况。

降低首付门槛，算是解决了部分人的问题，但如果想想这个社会中前30%中都有这么多人买房困难了，那么剩下人的日子怎么过呢？
前特首董建华的团结香港基金就认为土地与房屋问题是香港现在面临最大的挑战，市民生活质素不升反降，香港作为国际商业中心的竞争力也在不断下降。并且这问题非常难搞：市民住的面积越来越小，土地供应又少，而政府对未来的房屋需求还没有足够的估计。
尽管团结香港基金认为，2018年至2022年的私人住宅年均落成量可以达到20800个单位，比过去十年平均落成量高78%；但是，因为过去十年已经欠下63000个单位的短缺，供不应求已经推高了过去的房价；这肯定就会让未来的新房越来越贵。
所以未来的新屋肩负两个重任：一是弥补过去的供应量；二是赶上未来的价格。
让香港市民怎么买呢？那就加价不加量，多建小单位，达到短期内的“皆大欢喜”。数字上看，2018年至2022年落成的私人住宅平均面积为681平方尺，比前10年的833平方尺小了18%。
如果假设未来十年的落成面积跟前十年一样，那么2018年至2022年经调整后的私人住宅落成量每年只有16900个单位，达不到政府每年18000个单位的目标。（所以想要住的大，操作起来，比较困难）
要知道，香港人民的居住面积，真的已经被压缩到不能再压缩了，人均居住面积只有170平方尺。但是很遗憾的是，为了让更多的香港市民可以在高房价的环境下上车，开发商们也只能建越来越多的小单位。
这个情况夸张到什么程度呢？这几年，实用面积小于215平方尺的纳米楼落成量出现了明显放量，从2014年的64个单位，增加到2019年的1066个单位，增幅约17倍。
要在一个长4.08米，宽5.11米的房间里，设计出厨房、卫生间、睡房，我想说香港的开发商和设计公司也是真的，很拼。这屋子大概就比一台标准四门私家车大一点点。心酸啊。
香港的人均GDP是孟买的8倍，但我们的人口密度不相上下啊！如果跟经济差不多的地区如新加坡相比，香港的人口密度是新加坡的3倍！
看看人均居住面积，就知道深圳是从GDP、到房子，全面赶超香港啊。
除了私人楼宇，公屋、甲级写字楼、医院、酒店及零售、回收及制造业、会议及展览业的需求（只要跟用地相关的），都没有被准确估算啊。假设要改善香港市民的生活水平，团结香港基金估算香港还要再增加超过9000公顷的土地。
如果可以达到这个目标，香港市民的人口密度将和纽约市民看齐，虽然仍然比新加坡高两倍（我发誓，这不是新加坡旅游局的广告）！
但更加难搞的问题在于，香港有62%的土地，是不能开发的！
老实说，改法律不知道会多久。所以，能看到的end game就是造大这个饼，在维港外重启大型填海运动。
2000年至今，填海而来的地，成为大多数私人住宅的土地来源。
并且从1997年至2016年的政府拍卖住宅地就能分析出来，填海的地皮比其他方式而来的地皮，开发完成后，平均地盘面积大两成多，平均地积比率高出近六成。这样住宅也能得到更全面完善的规划。
荃湾、元朗、粉岭、上水、屯门、沙田、大浦、天水围、将军澳、东涌，都是这么来的。只是填海运动在2000年后，就几乎销声匿迹了。
留给政府还能卖的填海地，也是用一块，少一块。
反正跟澳门、新加坡相比，香港填海的面积占总面积，还是太少。
再拿邻居深圳出来说，人家过去十年里填海超过5000公顷，是香港整整10倍！
而都是亚洲四小龙的新加坡，从1965年至今，坚持填海14000公顷。滨海湾就是填出来的，2011年落成后，给新加坡带来了巨大的旅游商机；2013年落成的滨海湾金融中心，也成为了新加坡的金融枢纽。值得我们好好学习。
关于填海这一点，林郑特首在2017年的施政报告中就已经宣布会进行策略性研究，探讨中部水域南边包括长洲南填海的初步可能性。（如果觉得去朝鲜买房子太遥远，要不要考虑去长洲买上一条街？）
最后只想说，希望无论月收入6.8万，还是2.8万，都能看到轻松在香港买房的这一天。
蜗牛妹还写过下面几篇文章，如果你想再了解下香港房地产市场的来龙去脉的话。
香港楼市二十年
好奇 | 中环顶层写字楼都有谁
有房有高潮？是时候说说香港楼市了
在香港，失去房产，梦想再多我们也将无家可归
继续阅读
阅读原文