◎作者 | 双极分析师
◎来源 | 双极地产(earthabglobal) 已获授权
究竟是留在大城市打拼,去面对一辈子都难以承担的房价?还是去小城市生活,轻而易举实现有房有车的人生?
是走?是留?
这对于年轻人来说,是生活的选择,而对于房产投资者来说则代表着未来数十年的趋势。
想不想在大城市买房?想!还得起房贷吗?一辈子都还不起!
这一代欧美年轻人也面临着同样的窘境。
而当年轻人被迫做出选择的同时,两大人口流动趋势也应运而生:中心复兴和小城振兴。
下一个10年,这两大趋势将会如何影响房产投资呢?作为海外房产机构,双极结合多个国家的现象来进行讨论。

1分裂的欧美年轻人

高房价会逼走年轻人吗?
双极分析师的答案是:不会。
从欧美国家近些年的案例来看,高房价只会让年轻人分裂。
一部分年轻人放弃买房,开始向市中心的迁移,过上了租房的生活,也就是我们前面说的中心复兴。
另一部分年轻人则放弃大城市,开始向中小城市迁移,并且在一定程度上带动这些城市的建设,也就是我们前面说的小城振兴。
中心复兴:
从上世纪中叶开始,欧美的富人先后选择迁往居住舒适的郊区,市中心留下了众多沉闷破败的贫民窟。
除了纽约、伦敦这种超一线国际大都市,大部分城市郊区富人区的房价要比市区更贵。
然而近些年,这种现象开始发生逆转。年轻人开始向中心城区回迁。
以英国来说,21世纪以来,英国人口整体增长仅有10%,而很多城市的市中心人口却增长了一倍,这种现象在英格兰的北部和中部尤为突出。
利物浦是市中心人口增长最快的城市,从2002年的9,100人增长至2015年的25,600人,涨幅高达181%。
其他主要城市也不甘示弱,伯明翰市中心的人口增长163%(9,800至25,800人),利兹增长150%(12,900至32,300人),曼彻斯特增长149%(14,300至35,600人)。
这其中,青年学生是绝对的主力。
就拿谢菲尔德来说,市中心的学生人数在2001-2011年之间上涨了超过300%,占到了市中心居住人口的一半(英国学校宿舍比租房贵)。利物浦上升了208%,利兹上升了151%。
在美国,也显示出同样的趋势。居住在市中心的人,有超过1/3的人都拥有大学学位,且3/4的人会选择租用公寓。
这一代的年轻人,考最好的成绩,贷一辈子的款,上最棒的大学,就是为了住在大城市里,租最小的公寓?过最辛苦的生活?
这一代年轻人思想变了!
上世纪90年代,舒适和交通是美国所有年龄段选房的首要因素。
但在2000年以后的数据中,零售、娱乐、餐饮、服务等设施的便利性,在25-34年龄段的受访者中,开始居于越来越高的地位。
这种偏好的扭转,在加速人口的年龄隔离。
在美国,从2000-2010年,大城市中心地区20岁至29岁的人口增加了两倍,已经达到了中心城区人口一半的比例。
而在郊区,19岁以下和45岁以上的居民则成为人口的主力,尤其是65岁以上的居民,郊区占比能够达到市中心的两倍以上。
加拿大多伦多和蒙特利尔地区的数据还显示,65岁以上人口比例和人口密度呈现高度负相关。
年轻人正在竭尽全力涌进大城市、留在大城市。
买不起房怎么办?租房。租不起房怎么办?租更小的房子。
上世纪60年代,英国主卧的平均面积达到了15.05平方米,客厅的平均面积是21.05平方米。
而现如今主卧的平均面积缩水到13.37平方米,客厅的面积缩水到17.09平方米,达到了二战后的最低水平。
为什么近些年Build to Rent模式在欧美那么火?
你建了房子难不成指望刚需住户购买吗?开玩笑,这些穷学生根本买不起这么贵的房子。在大城市投资房产,就指望着长期收租子吧。
什么?穷学生连租子都交不起了?那把房子再建的小一点吧。
这种中心复兴趋势的根源,双极的分析师认为是两点:资源的集中和制度的保障。
资源集中是个全球化现象,大城市的吸血能力太强,中小城市的机会越来越少。过去只有穷人才往大城市中心聚集,形成一个个贫民窟。现在,大学生也不值钱了,只能发放下架子,聚集在所谓叫做“单身公寓”的地方。
而制度保障则更多存在于成熟市场。比如说尼日利亚,房客要提前预付2-3年的租金,并且还面临着随时被驱离的风险。
这种环境下,谁敢放心租房?于是尼日利亚就成了世界上通勤时间最久的国家,年轻人每天早晨5点出门,8点到公司。晚上7点下班,10点到家。
不是不想住的近一点,而是租不起,也不敢租。
小城振兴:
大城床还是小城房,其实并没有谁对谁错,只是不同人生观的对立选择。
在一群年轻人疯狂向中心城区聚集的同时,另一群年轻人在向房价较低的城市退散。
中心复兴是已经持续10年以上,并且正在逐步扩大的趋势。而与之相反的小城振兴则是近些年的新现象。
比如说我们耳熟能详的“锈带”,当年的汽车城底特律,在去工业化时代遭受了重创,人口大规模流出,房地产市场崩溃,出现了“1元房”、“苹果房”这种奇葩。
然而近些年,在年轻的购房者的帮助下,众多这个区域的衰败城市开始重现活力。比如说底特律,从2013年到2019年房价翻了一番,已经被很多房产媒体评为2019年十佳投资目的地。
又比如说同样位于锈带的,俄亥俄州首府哥伦布,2010年-2017年期间,25-34岁的大学毕业生人口增长了62%。
这背后的核心驱动也是两点:房价和互联网。
家的感觉是人们最难戒掉的瘾。所谓的欧美人不愿买房爱租房,不过是买不起房的遮羞布。
在纽约,4万美元能够买什么样的房子?
对不起,请你不要开这种玩笑。
而在近些年年轻人流入的城市之一:俄亥俄州曼斯菲尔德,只要39,900美元就能买一套三居室维多利亚式房屋,全市的房屋均价也不过12.7万美元。
如果说,中心复兴决定的是租房市场,那么小城振兴决定的则是买房市场。
Realtor的数据显示,年龄在25至34岁之间的千禧一代占美国人口的13.6%,但占现有购房者当前人口的30%。
在很多美国的中小城市,这批年轻人已经占到了购房者的一半以上。
按照美国千禧一代住房贷款追踪,年轻人购房占比最高的城市大多数人都没有听过。
比如,新墨西哥州霍布斯,69%的贷款购房者是千禧一代;紧随其后的是北达科他州威利斯顿,达到67% ;第三名是威斯康星州的普拉特维尔也达到了63%。而主要城市,只有极低比例的千禧一代贷款买房。不是不想买,而是贷不起。
按照哈佛大学最近的一份报告显示,如果按照传统的标准,30%收入用于偿还房贷。那么美国已经有超过1/3的家庭无法承担抵押贷款。
用50%以上的家庭收入偿还贷款的房主,已经从2001年的110万飙升至760万。
从用户画像上,30.5岁的已婚男性购买首套房,86%的抵借比,20.4万美元的贷款额度,4.197%的贷款利率,是美国千禧一代贷款购房者的主体特征。
当然,除了房价的高压,如果没有广阔的工作机会,美国的年轻人一样不会回到小城市。
互联网在一定程度上实现了地域平等 ,大量可以远程办公的分包性工作,让返回小镇的青年,也能够享受到和大城市一样的工作机会。
或许有一天,在美国的一个小城市,卖房的广告将不再是老掉牙的“位置!位置!位置!”。
而变成了“5G!5G!5G!

2小结

有房的人越买越多,没房的人租一辈子。这是很多国家都已经客观出现的问题。
很多人在海外投资的过程中,看到了人口规模,看到了收入和房价比,看到了租金回报率。与中国一对比,产生一个错觉,这些房产增值之后一定很好卖。
然而,没有“六个钱包”的外国年轻人,究竟是否能够有一天承担起现阶段的房价呢?
“我已经很努力了,但房价太贵了,贵到我真的买不起。
年轻人仍然在持续涌入,出租需求仍然旺盛,房价依然高涨,但是下一代购房者买不起。
对于海外核心城市的房产投资者来说,应当意识到,房产投资的逻辑可能已经发生了变化,少看房价、多看房租才是正确的选择。
Built to Rent(建后出租),以机构为单位下场投资运营,可能会是未来海外大都市市场最具竞争力的玩家。
而对于还在关注房价市场的投资者来说,年轻人活跃购房的振兴小城和少部分房价真正处于低位的新兴市场才是正确的选择。
房产证或许不属于年轻人,但房地产的未来一定是年轻人的。
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