这是一篇转载文章，来自于一位近期旅居柬埔寨的朋友。
柬埔寨真是个神奇的地方，飞机抵达金边，下机后，机场里映入眼帘的是无数巨幅的中文广告，主要是房地产广告，一晃神我以为这是某个中国的五线城市。而且，这座城市中餐馆数量之多，中国人数量之多也是让我惊讶。当然，有国人的地方就会有人炒房基本是不争的事实，那么金边的房地产市场到底是怎么样的呢？
在柬埔寨的两周里，我断断续续地了解了一下当地的房地产和土地买卖的市场。很有意思的是，金边的房地产买家，近两年大部分是中国人。房地产商的说辞无非是，GDP增长，经济起飞，低房价和高租金回报。那事实到底是不是这样呢？
从观感上来说，柬埔寨和我不久前去过的越南相比，柬埔寨和越南同属东南亚的发展中国家，城市给人的感觉却大为不同，金边的街道比起胡志明要宽阔不少，明显感觉人口要少很多。柬埔寨的文化和泰国更为接近，是个友好的佛教国家。
柬埔寨的土地政策
柬埔寨的土地政策和泰国有几分相似，2010年后，为了防止外国买家炒作，政府规定外国人不能持有土地和一层的店面，那就意味着外国人购买的主要是商品房。
当然上有政策，下有对策。既可以选择和柬埔寨的公司合伙购买，或者长期租赁的形式，甚至少数柬埔寨当地的银行会有土地代持的业务，相当于外国人购买土地时把土地托管在当地银行的名下，就绕开了这个外国人无法持有土地的政策。很多炒家用的是一家叫嘉华银行的代持业务，每年会收取一定的佣金。
金边的房地产价格
金边的房地产市中心的均价在2077美金/平米，郊区在1101美金/平米。但大部分当地人住的都是排屋，少数当地人能住的起高层公寓。
而大部分能提供外国人产权的是，新建的公寓，市中心的落成的豪华公寓，价格在3500美金左右/平米，换成人民币约24500元一平米左右，和国内一线城市的价格比起来好像很平易近人。但是房价要和每个城市的收入和发展结合起来看，比如上海北京类一线城市人口都超过2000多万，而柬埔寨全国的人口才1600万，而金边作为首都，只有不超过300万的人口。
当地人收入

世行公布的数据显示，2019年，柬埔寨的家庭年均收入为1384.42美金。现在的最低月薪是140美金一个月。
而金边作为首都，据当地的朋友介绍，当地大学生毕业后的收入在300美金一月左右。如果会流利的中文或英文的话话，在当地的中国公司工作或者一些服务游客的行业工作，可以赚到600美金一个月，属于当地的高收入人群。以一套80平米，2500美金一平的中等定位的金边房子来计算，对于一个当地普通大学生来说，是55年的收入，对于一个受过大学教育的普通人已是难以承受，更何况大学生已是当地的少数。即使以近几年7%的GDP增速来看，现在的房价也已透支的很大一部分未来的增长。
所以这也解释了，为什么大部分的高层公寓的房产广告上都是中文大字了，因为当地人买不起，大部分的高层买家都是中国人。正如进入金边的赌场里时，感觉像回到了中国似的，到处的中文标识，讲着流利中文的赌场工作人员们。
一些人大概会认为，他们买的是柬埔寨未来发展的价值。柬埔寨是有一些投资的优势，比如在过去几年维持了7%以上的GDP增速，和整个国家都使用美元交易，可以抵抗一部分货币风险。另外一点，柬埔寨对国人相对友好。
和邻国对比
但在其他方面，横向和东南亚的邻国们对比，柬埔寨并不是最有潜力的国家。柬埔寨的主要GDP是由制造业，旅游业和农业组成的。制造业主要是轻纺类，比如服饰箱包一类的轻工业，本国的制造业基础还比较薄弱。如果去金边的便利商店或超市就会发现，里面的大部分商品都是进口的，价格昂贵。
在工业方面，隔壁的越南有接近一亿的人口与之竞争低端制造业的转移，加上越南受儒家文化的影响，与柬埔寨的佛系文化不同，大家更有争名逐利的干劲，站在胡志明的街头就可以感受到大家的来去匆匆。加之胡志明市河内市都是800万人口以上的城市，规模效应对于提高生产效率至关重要。
说到旅游产业的话，和隔壁的泰国比起来，也是小巫见大巫了，柬埔寨在2018年旅游人次刚破6百万，而泰国则是3千八百万人次。所以即使是投资租赁的话，也需要考虑一下市场需求和新房的供给。
这就是这次匆匆的柬埔寨之旅的看法，就高端住宅来说，我觉得暂时是不适合投资的。
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