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最近，著名房产咨询机构高力国际发布了东南亚的地产报告，我特意去找来看了看，从里面发现了一些有趣的数据：写字楼空置率。
猜猜哪个城市的空置率最低？
这份报告中，缅甸写字楼空置率最高为28%，印度尼西亚、马来西亚写字楼空置率在20%左右，而泰国、越南则低于10%。
这其中，菲律宾表现最为优秀，写字楼空置率仅为1%。
逆天的空置率！
为了感受更为直观，先看看咱们国内。
不久前，深圳因为写字楼空置率过高，引发了包括央视财经频道在内的多家媒体的关注，这个话题再度升温。
据高力国际的统计，深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。
高空置率必然带来租金下滑。
据央视报道，2019年上半年深圳写字楼的租金价格一直在下行，相比2018年降幅达到20%—30%，其中南山区部分产业园区的租金下跌幅度达到40%。
以下是第一太平戴维斯发布的2019年中国上半年各大城市空置率情况：
（来源：城市战争）
在深圳写字楼空置率创下新高的情景下，东南亚的国家却是另一番天地。
1菲律宾 
（来源：香港贸发局）
菲律宾的主要经济活动主要集中在大马尼拉都市圈，尽管每年写字楼供应同比增长36%，但大马尼拉整体空置率一直维持在4%的水平，马卡蒂1%的空置率更是少见的低位。
（马卡蒂 空置率：1% ，收益率5.6%）
菲律宾一共有四个核心CBD，第一大CBD马卡蒂Makati被称为亚洲“曼哈顿”。此外还有Ortigas（奥特加斯）、Pasay（帕赛)、BGC（国际城）。
其中Ortigas还跨了二个市，Pasig（帕西格）和Mandaluyong（曼达卢勇）。
主要CBD区域写字楼租金回报率平均在5.6%左右，高力国际认为，由于马尼拉缺乏可开发的土地，再加上地价不断上涨，写字楼市场的需求只会更加紧张。
（来源：谷歌 ）
马尼拉写字楼市场发展非常强劲的背后，离不开BPO行业的驱动。随着互联网的快速发展，全球服务业开始往低成本区域转移，这为菲律宾带来了新机遇。
许多跨国企业纷纷看到菲律宾劳动力充足、服务费便宜、英语基础雄厚的优势，快速在菲律宾布局，也因此催生了菲律宾写字楼的迅猛发展。
而菲律宾的经济特区，更是吸引了大量的租户。
鉴于菲律宾国家政策对于外资的友好态度，未来的投资机会可能出现在主要CBD的边缘区域，比如奎松。
杜特尔特“大建特建”正在菲律宾全境如火如荼的开展，比如新的公路、铁路以及北部新修的机场都暗藏商机。
2印度尼西亚   
（来源：香港贸发局）
（雅加达空置率：18.1% ；收益率6-7%）
（  泗水空置率 22.3%；收益率6% ）
印尼的房产市场主要集中在两个城市：雅加达和泗水。如图所示，雅加达写字楼市场的整体空置率为18.1% ，收益率在6-7%；在泗水，空置率为22.3%  收益率为6%。
由于政府的政策倾向，印尼国内外的投资都在增加，也开放了很多的新的领域，比如医疗保健和物流。
3马来西亚
（来源：香港贸发局）
马来西亚政府把政策重点放在三个方面：机构改革、社会福利以及创业型经济。2018年GDP增速为4.7%，源于持续扩张的国内需求和正向增长的净出口。
此外，税收激励和优惠政策也为大马吸引外资注入了活力。
（吉隆坡空置率：18.9%；收益率5.5-6%）
在马来西亚，房地产市场机会主要集中在吉隆坡，其中写字楼物业和零售物业的投资最受欢迎。
整体写字楼的空置率约18.9%，收益率在5.5%—6.5%。短期内，这些空置还不是大问题，随着未来的发展，这些空置将随时间被逐步消化。
4泰国
（来源：香港贸发局）
曼谷一直是泰国经济的主力阵营，酒店业和写字楼物业发展迅猛。随着入境游客的增长，酒店的投资者也增加了对奢侈品和餐饮业的投入。在这些行业，收益率大约在6%。
虽然市场供应不足，但曼谷CBD写字楼的改造项目，也带来了潜在的投资机会。
近两年来，许多A级写字楼因翻新现有的库存，获得了更高的收益回报。
目前，曼谷写字楼的整体空置率在7.3%，收益率大概在5.5%左右。
（曼谷 空置率：7.3%  收益率5.5%）
在沿海的东部经济走廊，也是未来可以考虑的投资机会。
5越南 
（来源：香港贸发局）
2018年，越南吸引了近3000亿美元的外国直接投资。
目前，越南已成为包括电子产品，服装，鞋类、家具产品等产业的重要制造中心。工业部表示已经对未来几年的强劲增长做好了准备。
高力国际预测，未来越南工业园区将迎来大批的外国投资和并购业务，这些外资企业更为擅长销售以及售后回租。这也是未来一个值得关注的投资选项。
一些主要城市，如胡志明市和河内也很具吸引力，他们的写字楼物业和零售物业有较低的空置率，收益率达到5.5%—8.5%。
（胡志明 空置率：5.3%  收益率8.5%）
基于东南亚的几个新兴市场，高力国际这份报告让我们了解一些基本事实，也看到机会在哪里。
目前东南亚这些新兴市场的写字楼供应非常紧缺，写字楼对接的商务需求，常常是金融、保险、贸易、互联网等高端行业，他们入驻代表城市门面的CBD，由此推动商业用地供应需求大涨，而各大城市对于商业中心和摩天大楼追逐的热情也很难快速冷却，这导致了写字楼空置率维持在较低的水平。
在城市快速发展的时期，目前东南亚核心地区的写字楼租赁风险较低、抗击打能力强，具备长期持有的价值，作为一种保守型的资产配置，还是非常不错的选择。
而对比东南亚的核心城市，马尼拉的写字楼以超低的空置率，成为东南亚片区最强劲的市场，这也与马尼拉人口密度大、越来越多的企业入驻有关。

一篇文章也解决不了大家的疑惑，海外房产有任何问题，欢迎继续勾搭我的小伙伴颖炜丨智谷趋势（zgtrender003），为各位老铁一对一解答。
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