文:胡嘉琦 朱耘
ID:BMR2004
2019年9月18日,四川新希望房地产开发有限公司(下称“新希望地产”)地产以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地,至此2019年新希望地产已耗资约311亿元在长三角以及川渝大本营等区域拿下10余块高溢价率土地。
据2019年半年报显示,新希望地产上半年公司营收为33.8亿元,同比下跌4.8%,归属于母公司净利润2.38亿元,同比下跌57%,并且经营活动现金流在连续三年为负的基础上已降至-62.88亿元。此外,新希望地产2019年上半年其商铺、写字楼业务的营收分别同比下滑29.9%、24.74%,两项业务营收均不足1亿元。
新希望地产为何如此高溢价拿地,财务状况如何改善,就此《商学院》主者向新希望地产发去了采访提纲,截至发稿日期,未收到回复。
营收净利双降
虽然新希望地产以2019年1-8月以490亿元的销售额进入中型房企阵营,并从四川大本营向全国布局,但在追求规模扩张、高溢价拿地的战略下,财务状况不容乐观,据2019年半年报显示,今年上半年新希望地产营收同比下跌4.8%至33.8亿元,归母净利润同比下跌57%至2.38亿元。
在半年度报告中,新希望地产解释称,由于大部分项目在今年下半年进行结转,再加上随着项目规模增长,期间费用发生额也有所增加,导致了净利润的下滑。同时,今年中报期内,公司土地款、相关保证金支付以及对合营和联营企业资金支持增加,使得支付其他与经营活动有关的现金比上年同期有所增加。
58安居客房产研究院首席分析师张波看来,新希望地产的营收减少一方面是因为2019年整体销售去化的速度变缓,另一方面则是因其营销中权益份额同比减少。从其财务情况来看,追求快速规模化导致拿地成本高企, 是新希望地产财务状况困境的主因。如果不改变追求规模化为主的方向,企业的财务很难在短期内得到改善,而值得关注的是,房地产严格调控的当下,高风险并不能代表可能会带来高收益。
据公开资料显示,新希望地产成立于1998年,是中国“饲料大王”刘永好创立新希望集团15年后组建的一个新业务板块,业务范畴包括地产开发、商业运营、物业管理等。不过在住宅营收入不及去年同期的同时,今年上半年其商铺、写字楼业务的营收分别同比下滑29.9%、24.74%,两项业务营收均不足1亿元。
另外,在此前连续三年经营活动现金流为负的情况下,上半年该指标继续下滑。数据显示,2016—2018年新希望地产经营活动产生的现金流净额分别为-5.37亿元、-79.69亿元和-23.94亿元,而2019年上半年经营活动产生的现金流净额为-62.88亿元,同比下降 316.63%,短期偿债压力进一步增大。
此外,虽然近三年新希望地产实现了销售额的翻倍,但是也背负了更多的负债。2016—2018年,新希望地产的销售额分别为145.60亿元、171.12亿元、316.63亿元,而同期其负债总额分别为267.61亿元、415.11亿元和545.95亿元。而2019年上半年,公司总负债较去年年底增长21.26%至662亿元,同时,其一年内到期的非流动负债约83.7亿元,较上年末的45.68亿元增长83.21%。
高溢价拿地或存风险
进入2019年以后,新希望地产开始加速拿地。9月18日,新希望地产以25.53亿元拿下苏州一宗住宅用地,至此2019年新希望地产已耗资约311亿元在长三角以及川渝大本营等区域拿下10余块高溢价率土地。
具体来看,3月,新希望连续斥资108.82亿元在长三角区域拿下三宗土地,包括21亿元摘得温州瑞安地块、53.2亿元落子南京,以及超过34亿元夺得杭州余杭宅地。
其中,3月29日,新希望以53.2亿的代价,力压融创、金茂、龙湖、招商等龙头房企,在激战120轮后夺得南京栖霞区一宗土地,首次进入南京,楼面价为22628元/平方米,溢价率为28.8%。同日,新希望还在杭州以34.6亿的总价夺得一宗位于余杭乔司的土地,楼面价为21008元/平方米,溢价率31.3%。
4月26日,新希望地产又在温州获得一宗土地,总价29.26亿、楼面价10861.78元/平方米,溢价率30%;5月15日,新希望地产以总价12.46亿、49%溢价率夺得大城(2019)8号地块;6月,新希望地产以22.8亿元、50%溢价率拿下南宁一住宅商住两用地块,楼面价14363元/平方米;8月9日,宁波市江北区出让1宗宅地,宁波志卿商贸有限公司以总价6.45亿元竞得该地块,楼面价9760元/平方米,溢价率60%。
财经评论员严跃进提出,新希望地产高溢价拿地需注意市场的周期和风险,从实际情况看,至少今年第四季度房企是需要防范各类风险的。
张波认为,新希望地产这两年的确在拿地环节较为激进,一方面地产业务在新希望集团本身占比较小,有着规模化的诉求,另一方面,背靠母公司也为其提供更多资金便利。同时,前几年不少地产公司创造出来的扩张神话也吸引着众多中小房企不断跟进。总体来看,新希望地产当下阶段过于激进拿地,尤其是拿地王项目并非最佳策略,房企发展的下一个阶段并非是完全比拼规模大小,而是比拼高质量发展。
此外,从新希望地产近年来的布局来看,多位长三角及川渝城市,受热门新一线和二三线城市限价和限购等因素的影响,新希望地产或面临一定的区域集中度风险。据悉,截至2019年3月末,从其土地分布情况来看,成都、重庆、温州、杭州、昆明、南宁占全口径总建筑面积的比重分别为15.13%、14.2%、13.8%、12.88%、12.14%、11.22%,共计79.37%。
新希望地产将如何改善财务状况、减少布局集中的风险、进行高质量发展,对此,《商学院》记者将持续关注。

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