谈到房价，人们常常说：某城市人口流入、加上货币放水，房价怎么可能不涨？我们今天就从一个反例开始。
东京案例
东京夜景
日本首都圈（东京都市圈）多年来一直是全球人口最多、经济总量最大的城市圈，目前其人口规模超过3800万，GDP总量1.9万亿美元，是日本毫无疑问的核心城市。
虽然日本人口老化，总人口数量出现下降，但1990年至今，日本的首都圈人口稳定增长，累计增长了500万人，同一时期日本的M2增长了105%，但东京房价却下跌了60%。
东京房价1984-2018
日本M2总量 1990-2019
东京人口1890-2010 （图中数据不含2010-2019，根据维基百科数据目前首都圈人口为3800万）
东京这个案例告诉我们，人口流入和M2增长并不是推升房价永恒的真理，在考察房价的过程中，更要看资产估值、金融周期、宏观经济环境这些更重要的因素。
真正的通胀是债务的噩梦
高杠杆炒房者总是觉得通货膨胀是自己的救命稻草，幻想着严重的通胀来稀释自己的债务，但这恐怕有些一厢情愿。
高速的经济增长和良性的通胀（小于等于3%）是合理并且可消化的，但通胀一旦高于某个临界值，就可能引发加息，利率的上升将显著增加存量债务的负担。如果这个时候经济基本面不强导致负债者的收入没有提高，大幅通胀就是负债者的噩梦了。
中国CPI和基准利率 （2007-2011），可见在非金融危机期间，3%的CPI是加息临界点，2%的CPI是降息临界点
正常的通胀是长期而缓和的，要避免在逆周期的情况下使用短期而任性的投资策略（如高杠杆）去尝试抵抗长期而缓和的通胀。我们看过去几年没有人是因为通胀返贫的，但很多人因为配资炒股、炒币、投资P2P以及在个别地方高位炒房而返贫。
简而言之，在一个人收入不变甚至下滑的时候，最悲剧的事情莫过于物价涨了导致利率涨，利率涨导致债务涨。炒房洗脑者最喜欢挂在嘴边的一句话就是：五年翻倍。我们可以反问：五年后平均收入有多少把握能翻倍？在租金回报率不到按揭利率三分之一的基础上房价再翻倍，到时还剩多少比他有钱的人愿意去接他的盘？
因果关系弄反了的M2房价理论
M2（广义货币）并不是直接代表央行印了多少钱。我们需要先看看各类货币供应量的定义：
M0 = 流通中现金狭义货币
M1 = M0＋可开支票进行支付的单位活期存款广义货币
M2 = M1＋居民储蓄存款＋单位定期存款＋单位其他存款＋证券公司客户保证金
大部分的钱不是印出来的，而是通过信用派生出来的，信贷会显著推升M2。
举例而言，一个人用150万首付去买了一套500万的房子，那这一行为就增加了350万M2，因为他通过银行将自己的150万加上未来的负债，转化成当前的500万存到卖房者的账户中去了。是怂恿借贷的环境和无数人的贷款行为增加了M2，而不是M2的增加逼着人们去买房。
由此可见：不是M2推升了房价，而是房产的活跃交易和上涨推升了M2；楼市并不是货币蓄水池，而是印钞机，或者准确一点说 - 信用放大器。 
另外，M2上涨不应该成为焦虑的来源。因为经济的增长也需要M2相应增长，否则生产力提高而货币不变，岂不是就通缩了？如果一个地方M2的增速接近于名义GDP增速，可以理解为是货币是没有超发的，近几年中国货币政策趋于谨慎，M2增速已经逐渐贴近GDP名义增速了。
中国M2同比增速 vs 中国GDP名义增速
由上图可见，过去十年来也只有2009年出现了M2增速远超GDP名义增速的情况，那一年是金融危机背景下启动了“四万亿”的一年；而到2017-2018年时，M2增速甚至还低于名义GDP增速，从这个数据看，这两年来货币并没有明显的超发。
量力而行、顺势而为、放下焦虑、心怀希望。
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