文|凯风
买房开始亏钱了。
楼市横盘,房价不涨就是跌,这个道理为越来越多人所熟知。在中国,包含折旧、资金成本、贷款成本、物业费在内,房子的年均持有成本约为5%左右。
这意味着,如果房价年涨幅低于5%,那么买房本身就是一件在不断亏钱的事情。
事实上,在过去一年,仅有小部分城市房价大幅上涨,大多数城市房价涨幅不足5%,还有一些城市房价跌回了一年之前。
这意味着什么?
01
国家数据:
7城房价跌回一年前
相关部门每月都会发布70个大中城市房价数据,对于这个数据,要一分为二来看。
众所周知,新房受到网签时间、限价、限制网签以及成交结构的影响,往往存在一定失真。尤其对于一二线城市来说,中心城区基本不再有大规模新增供地,新房集中于边缘郊区,这就导致新房价格存在结构性失真,无法代表整个城市的价格走向。
相比而言,二手房价格更接近真实市场。不过,官方统计里的二手房数据,也非全面调查数据,而是基于重点调查和典型调查相结合而来,与真实市场同样存在一定背离。
所以,官方数据仅做参考。不必计较于个别月份的大涨大跌,而要看到市场整体走势的变化。
这方面,不妨以一年数据作为参考,相比去年同期,哪些城市的房价不涨反跌?
过去一年,在国家统计局监控的70个大中城市里,有7个城市的二手房房价出现下滑:
广州(-2%)、郑州(-1.8%)、青岛(-1.1%)、海口(-0.9%)、北京(-0.9%)、湛江(-0.5%)、福州(-0.1%)。
可以看到,跌幅最大的为广州,但也仅仅下滑-2%,大多数城市都与去年基本持平,这说明这一年我国楼市基本处于高位横盘状态
不过,值得一提的是,最近两个月,全国楼市盘整的城市增多,超过1/3城市二手房房价不再上涨,这一数字创出2018年以来的新高。
这说明,楼市阶段性拐点已经到来。
02
市场数据:
16城房价低于一年前
如果说官方统计数据存在失真,那么不妨引入市场数据作为参考。
根据国泰君安的整理,在受监测的36 个城市中,8 月重点城市二手房房价回落,与此同时当月挂牌量相较7 月均全面回落。
这其中,有16 个城市二手房房价出现同比下跌,和 7 月持平。这16个城市分别是:
三亚、青岛、重庆、郑州、杭州、福州、济南、武汉、成都、石家庄、西安、长沙、贵阳、乌鲁木齐。
这其中,二手房房价同比跌幅前五的城市分别是:三亚-8.91%、青岛-7.67%、重庆-6.84%、郑州-6.76%、海口-6.58%。
值得一提的是,相比房价下跌,更值得关注的是成交量全面收缩,以及二手房挂牌量大肆井喷。
据易居研究院,8月13城二手房成交量为7.9万套,环比下降8.5%,同比增长0.9%,成交量处于2019年5月以来的下行通道。
与此同时,二手房挂牌量创出新高。仅以链家平台为例,截至9月,19 城二手房挂牌 112.9 万套,相比2018年大涨83.9%,接近翻倍;与2017年的35万套相比,翻了3倍多。
其中,重庆、成都、武汉、杭州、广州等地的二手房挂牌量纷纷创出新高。重庆高达11.4万套,成都10.8万套,武汉10.1万套,杭州5.3万,广州5.9万套,相比去年同期全部翻倍。
二手房挂牌量创出新高,而成交量不涨反跌,部分城市房价已经开始下探,这是再真实不过的市场信号。
03
三四线仍在涨?
说了这么多,似乎只有一二线城市房价横盘乃至下跌,三四线似乎仍在上涨?
这是误解,实情并非如此。
首先,房子在城市之间存在轮动效应。2015年-2016年,一二线城市率先上涨,而当时三四线仍受高库存之累。直到2017年,在棚改货币化和一二线楼市调控持续收紧的双重作用之下,三四线城市房价才重启上涨之路。
这一轮调整也是如此。2014年最早上涨的厦门,在2018年率先遭遇调整;2015年率先上涨的北京上海,在2018年也横盘了一年之久。三四线同样如此,这是楼市规律所在。
其次,不同城市启动时间不一,有些城市直到2018年才启动,而这时一二线城市已经攀升到历史高点。所以,从同比来看,这些三四线城市似乎仍在上涨,但这是一种假象。
事实上,三四线城市成交量已经开始下滑,且下滑力度超过一二线城市。熟悉楼市周期的人都知道,量在价先,成交量下滑是市场转向的标志性信号。
数据显示,中信建投从跟踪的 50 个重点城市来看,上半年一、二、三线的累计同比分别为 30.74%、22.84%、-9.09%。
易居的月度数据也证明了这一点。今年8月,18个三四线城市新建商品住宅成交面积同比下降17%,降幅超过一二线城市。
其三,楼市调控如果持续趋紧,三四线将会面临更为严峻的基本面的考验。
三四线这一轮上涨的主要动因在于棚改货币化,这相当于央行定向放水支撑三四线去库存。如今,棚改相比去年大幅腰斩50%以上,而央行货币投入连续5个月为零,这是再显著不过的信号。
当然,正如凯风君在《警报拉响,这四种城市当心了》中所分析的,三四线城市不宜一概而论,不靠近省会、不靠近都市圈、不从属于大城市群的“三无”城市,与发达地区及城市群范围内的三四线,走势并不趋同。
都市圈、城市群内的三四线,本身与作为中心城市的一二线城市有同步效应。
04
下一步怎么办?
楼市的下一步到底往哪走?
最近一两个月,自媒体里唱衰房地产的声音突然泛滥开来,有好事者拿横盘当大跌,极尽夸张之能事。
事实上,楼市是在调整,局部城市是在下跌,但如今的现状是横盘,是高位盘整,是微涨与微跌共存的新局面。
必须了解的一点是,中国楼市是典型的政策市,政策之手在楼市里的影响力无远弗届。是不是松绑,是不是放水,是不是重启房地产,这都取决于政策的决心。
正如凯风君在《央行降准,影响有多大》一文中分析的,政策限制房地产,是为了防范金融风险,并非要将房地产打翻在地。这是“崩盘论”根本不了解的楼市现实逻辑。
而政策支撑房地产,目的在于经济,而非房地产本身。换言之,只要经济能够企稳,那么房地产重启的可能性就会减弱,反之同理。
无论是撑还是限,一个核心底线在于,房地产不能拖累经济,不能带来金融风险。
这本来就是个跷跷板游戏,只是如今越来越难玩了。
所以,楼市盘整,限制上涨,防范大跌,用楼市横盘来消磨金融风险,以时间换空间,就成为最大的公约数,这正是目前中国楼市最大的现实。
—END—
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