《长春市人民政府关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见》

长府发〔2019〕8号

各城区人民政府、开发区管委会，市政府各委办局、各直属机构：

2019年，长春市列入首批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市。在2019年至2021年试点示范期内，中央财政给予奖补资金支持。为有效利用中央财政奖补资金，发展住房租赁市场，加快机制体制形成，促进住有所居，结合我市实际，提出以下实施意见。
一、指导思想
　　以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持以居住为主、以居民消费为主、以普通商品住房为主的房地产市场发展方向，按照市委确定的“力争用3—5年时间，把长春建设成城区常住人口500万以上”目标，以中央财政支持住房租赁市场发展试点为契机，统筹规划、合理布局，稳步发展住房租赁市场，加快构建长效管理机制体制，多渠道筹集租赁住房房源，促进专业化、机构化、规模化租赁企业发展，解决城市新市民租住需求，逐步建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
二、工作目标
2019—2021年，计划新增租赁住房315万平方米。2019年，计划新增租赁住房127万平方米。其中，盘活存量住宅50万平方米、改建19万平方米、新建58万平方米。2020年和2021年，计划年度新增租赁住房100万平方米。在中央财政奖补试点期内，市财政累计安排12亿元的专项配套资金，用于建设基础设施与公共服务设施，改善租赁住房小区人居环境。
　　到2021年，培育一批专业化、规模化经营租赁企业，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。
三、政策措施
(一)增加租赁住房用地有效供给。根据我市城市总体规划、住房供需状况和市场调控目标，制定实施住房发展规划和年度计划。在3年试点期内，对政府指定租赁住房地块，采取“限自持、竞地价”土地出让方式，增加租赁住房用地供给。（责任部门：市房管局、市规自局）
(二)积极争取国家试点。争取集体土地建设租赁住房试点、非房地产企业利用自有土地建设租赁住房试点、新建租赁住房项目土地出让价款分期或分年收取试点，拓宽租赁住房土地供应渠道。（责任部门：市规自局、市房管局）
(三)支持规模企业建设租赁住房。允许在产业集中的开发区、产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，主要用于建设租赁住房。（责任部门：市规自局、市房管局）
(四)增加租赁住房供应主体。允许国有企事业单位、房地产开发企业、房地产中介机构、住房租赁企业、物业服务企业，自营或设立子公司拓展住房租赁业务，并按规定享受相关政策。鼓励租赁住房建设单位与专营企业合资合作，鼓励租赁住房产权人将租赁住房委托专业机构运营，鼓励开发企业、中介机构和专营机构、金融机构合作发展。（责任部门：市房管局）
(五)多渠道筹集租赁住房房源。加大各类闲置房源盘活力度，鼓励企业通过盘活存量房源、改建和新建租赁住房等方式，多渠道增加租赁住房供应。允许按相关规定将商业办公用房、工业厂房改建为租赁住房。（责任部门：市房管局、市财政局、市国资委）
(六)加大住房租赁市场金融支持。支持向新建租赁住房发放开发建设贷款。支持向自持物业的住房租赁企业发放经营性贷款。支持企业发行租赁住房专项债券等公司信用类债券用于租赁住房建设和自持经营。支持保险资金参与租赁住房建设。支持商业银行、金融租赁公司发行住房租赁专项金融债券。积极申请房地产投资信托基金（REITs）试点，并规范完善相关管理制度和规则，严格执行支持房地产投资信托基金发展的税收政策。（责任部门：市房管局、市金融办、市税务局）
(七)加强房地产金融审慎管理。住房租赁消费贷款期限不长于租赁合同约定的租期，贷款资金只能划入住房承租人账户，不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同。严禁发放长期、大额个人住房租赁消费贷款。严禁中介机构、住房租赁企业通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆，提供产品和服务。（责任部门：市房管局、市金融办）
(八)完善住房租赁税收政策。至2025年底，通过我市住房租赁服务平台出租住房应缴纳的各项税收，减按综合征收税率0%征收。将符合个税改革相关条件的住房租金支出纳入个人所得税专项附加扣除项目。（责任部门：市税务局、市财政局、市房管局）
(九)优化住房租赁服务平台。加强房屋租赁信息化管理，完善住房租赁服务平台的房源信息核验、网上签约备案和诚信档案等使用功能。建立房屋租赁价格发布制度，保证房源产权信息真实、价格信息真实。（责任部门：市房管局、市税务局、市财政局）
(十)落实“租售同权”政策。本市户籍承租人在本市内无产权住房的，凭无房证明和租赁备案合同可享受区域内公共卫生医疗、社会保障等公共服务待遇，按照相关规定享受子女入学待遇。本市非户籍的承租人可凭借租赁备案合同办理居住证，在租住一定期限后，符合条件的承租人按规定办理落户手续。（责任部门：市教育局、市医保局、市社保局、市公安局、市房管局）
(十一)强化住房租赁市场监管。对住房租赁企业实行备案管理。建立并完善住房租赁企业信用管理，严厉打击发布虚假信息、垄断房源、哄抬租金等违法违规行为。（责任部门：市房管局、市市场监管局）
四、推进措施
(一)加大房源筹集力度。按照2019—2021年年度目标及前期调查摸底情况，组织投融资平台、房地产开发企业、房地产中介机构、专营住房租赁机构等从事住房租赁业务的企事业单位，按照程序申报租赁住房示范项目。结合申报情况，明确土地出让条件，安排租赁住房供地，确保完成各年度任务目标。（责任部门：市房管局、市规自局、市国资委）
(二)建立奖补项目评审机制。为确保租赁试点取得实效，保证中央资金使用安全，按照资格认定、项目核查、会议审议、资金发放、监督考评5个环节，对申请奖补资金的企业进行严格审查和跟踪管理。对于盘活、改建项目5年内不得上市交易，新建项目10年内不得上市交易，期限自该项目达到交付使用条件之日起计算。（责任部门：市房管局、市财政局）
(三)制定资金使用管理办法。申报租赁住房示范项目的企业，在通过资格认定且项目达到交付使用条件后，可申领奖补资金。按照盘活存量项目300元/平方米、改建项目550元/平方米、新建项目900元/平方米的标准，对申领企业发放奖补资金。（责任部门：市财政局、市房管局）
(四)完善租赁平台监管服务功能。提供网页浏览器、微信公众平台、APP等多种方式，为租赁双方提供房源产权信息核验、租赁信息发布、线上实景选房、网上签约、信用记录查询等全程服务，实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。定期公布住房租赁指导价格，引导市场合理定价。制定、推广《住房租赁合同》和《住房租赁经纪服务合同》示范文本。奖补项目纳入租赁住房监管服务平台管理，对项目各环节实施动态监管。（责任部门：市房管局、市财政局、市市场监管局）
　　五、保障机制
(一)加强组织领导。成立长春市住房租赁推进工作领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，成员单位由市公安局、市司法局、市财政局、市发改委、市建委、市房管局、市规自局、市税务局、市审计局、市市场监管局、市金融办、市国资委、市教育局、市社保局、市医保局等部门组成，负责统筹推进租赁试点工作。领导小组下设办公室，办公室设在市房管局，具体负责租赁试点调度、协调工作。
(二)明确职责分工。市房管局牵头负责制定年度租赁住房项目计划安排并组织实施，具体负责房源筹集、现场核查等工作，并对拟出让地块建设租赁住房的区位、规模、分布等提出意见；市财政局负责建立财政资金过程性管控机制，做好中央和地方财政资金的拨付、使用、核算工作；市规自局负责按照试点年度目标制定、实施租赁住房用地供应计划，采取“限自持、竞地价”土地复合出让方式，明确租赁住房自持面积，新建租赁住房；市建委负责改建项目消防和质检验收工作，落实租赁住房项目水、气、热享受民用标准政策；市税务局负责落实企业开展住房租赁业务的税收优惠政策；市审计局负责对租赁企业奖补资金使用情况进行审计；市金融办负责协调金融机构加大对住房租赁企业金融支持力度；市公安局、市教育局、市社保局、市医保局负责落实租售同权政策；市市场监管局负责打击虚假广告等租赁市场违法违规行为，制定租赁合同范本；市司法局负责对规范性文件进行合法性审查。
(三)组建房地产市场监测与租赁市场试点推进机构。成立专门机构，配备人员，负责对房地产市场运行情况实施日常监测工作，对房地产开发市场、存量市场、租赁市场相关数据进行分析研判和预警预报。负责租赁住房示范项目资格认定、跟踪管理，租赁平台建设、运营维护，租赁市场秩序监管等相关工作。
(四)监管市场秩序。建立部门联合查处机制，严格履行监管职能，对房屋租赁过程的问题及时发现、及时处理，对问题企业实施联合约谈、限期整改。对企业以租代售、未到合同约定期擅自售房等行为，将采取限制从业、追缴奖补资金等惩处措施。涉及违法违规的，移送相关部门处理。重点打击房地产“黑中介”，规范租赁市场秩序，保持房地产市场平稳健康发展。
　　长春市人民政府
2019年9月9日
政策解读
为全面贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《吉林省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（吉政办发〔2017〕77号）、《长春市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（长府办发〔2017〕22号）等文件规定，切实推进中央财政支持住房租赁市场发展试点工作，我市出台了《关于进一步培育和发展住房租赁市场的实施意见》（以下简称《实施意见》）。现将主要内容解读如下：
　　一、《实施意见》的出台背景
　　长春市住房租赁市场发展潜力巨大，近几年，长春市经济增速在东北地区所有副省级城市中居首位，高于国家平均水平。虽保持良好发展势头，但长春市的进一步发展仍然面临着产业单一、尖端人才紧缺的等压力，而发展住房租赁市场既可以丰富产业内容，也可以营造安居成本较低的优势，进而推动产业结构调整与城市经济加快发展。
　　从需求上来看，最近几年长春多以新毕业大学生、外来务工以及流动就业人口为主，流动人口总量已经接近百万。但目前，长春市住房租赁市场供应以社会个人闲置房源为主，未实现房源发布、出租管理的企业化和规模化，房屋租赁市场、商品房市场、二手房市场的联动作用不强，难以满足市场需求，迫切需要规范。
　　结合实际，我市将培育和发展住房租赁市场作为进一步建立和完善房地产市场平稳发展的总要组成部分，并在充分调研的基础上出台了《实施意见》。
　　二、《实施意见》的主要内容
　　《实施意见》主要内容为五个部分：指导思想、工作目标、政策措施、推进措施、保障机制。
　　（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持以居住为主、以居民消费为主、以普通商品住房为主的房地产市场发展方向，按照市委确定的“力争用3-5年时间，把长春建设成城区常住人口500万以上”的目标，以中央财政支持住房租赁市场发展试点为契机，统筹规划、合理布局，稳步发展住房租赁市场，加快构建租赁市场长效管理机制体制，多渠道筹集租赁住房源，促进专业化、机构化、规模化租赁企业发展，解决城市新市民租住需求，逐步建立和完善多主体共计、多渠道保障、租购并举的住房制度。
　　（二）工作目标。到2021年，培育一批专业化、规模化经营租赁企业，基本形成供应主体多元化、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，实现城市居民住有所居的目标。
　　（三）政策措施。提出了十一条政策措施，并明确了相应责任部门。包括增加租赁住房用地有效供给、积极争取国家试点、支持规模企业建设租赁住房、增加租赁住房供应主体、多渠道筹集租赁住房房源、加大住房租赁市场金融支持、加强房地产金融审慎管理、完善住房租赁税收政策、优化住房租赁服务平台、落实“租售同权”政策、强化住房租赁市场监管。
　　（四）推进措施。制定了四项推进措施。包括加大房源筹集力度、建立奖补项目评审机制、制定资金使用管理办法、完善租赁平台监管服务功能。
　　（五）保障机制。制定了四项保障机制，确保《实施意见》切实落实到位。一是成立长春市住房租赁推进工作领导小组，加强组织领导。二是明确领导小组各成员单位任务分工。三是组建房地产市场监测与租赁市场试点推进机构。四是建立部门联合查处机制，监管租赁市场秩序。
　　三、《实施意见》解读机关及联系方式
　　解读机关：长春市住房保障和房屋管理局
　　联系方式：0431-81810667
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