作者 | 小国宝
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前天，政法委、新华社与人民日报共同发声，直指香港问题的深层次矛盾：住房问题。
说起来，住房问题不止是香港的问题，大陆的问题，也是全球的问题。德国的住房问题一直被认为是解决的最好的，如此才成就了强大的德国制造。但是，最近，德国的房价上涨也让人坐不住了。
德国房子素以价值洼地著称，我们判断房子值钱与否，一种是租，通常是用房屋租售比来衡量。国际标准一般是1:200到1:300来衡量楼市良性运转，注意，这里是指200个月，也就是你大概用17年到25年的租金能够收回成本。
还一种是卖，大陆轰隆隆的经济增长下带的房价水涨船高，主要是以卖为主，租售比这种指标，大陆买房人是懒得瞧一眼的。
很久以来，国内楼市的租售比普遍偏低。
根据中房协今年8月份的数据，租售比最差的厦门要83年的租金才能收回买房成本，而国内的房产证的时限只有70年。
反观发达国家的成熟房地产市场，虽然也存在一定的泡沫，如奥地利、意大利、法国，买房收回租金所需年份分别为：46年、42年、36年，但从租售比来说仍然比国内便宜。
而德国只有33年，又更低了，但就是这样，德国人又要给房租加盖了。
1
柏林要给房租加“盖”
德国的左翼党在柏林议会发起了一项房租限价的议案，要给柏林房租加 “盖”，对2014年以前的房子每月租金限价7.97欧元/㎡。作为对比，柏林2018年租房市场的价格大约在11至12欧元/㎡之间。
这个价格到底贵不贵？以居民购买力计算是最合理的方式。
2018年，德国在职人员平均工资为2937欧元，按照今年1月份公布时的汇率折算成人民币是2.26万元，房租市场价为85到92元人民币。
国内以深圳为例，根据深圳统计局的数据，2018年非私营企业的年收入为110304元，平均一下月薪为9192元，乐有家发布的《2018年深圳住房租赁报告》显示，全年租金均价为70元/㎡。
以10㎡的出租房为例，柏林人的房租收入比仅为3.7%，而深圳人要高达7.6%，实际情况来看，由于大量租赁机构垄断了房源，深圳人用在租房的价格还要高10%左右。
下图是德国房租的增长图，以3房80平方米公寓，中等地段中等配置，房龄30年为例，其中黑色是德国平均值。
从图上不难看出，德国的房租价格曲线正是在2015年之后开始上扬的，这恰好是默尔克宣布迎接难民的时点。
如果横向对比，2018年柏林房租其实也不高，只是之前确实非常便宜。
世界首都租房价格排名，柏林并未上榜
但这不妨碍德国政府的干扰，在加盖之前，就已经有了行动。
2019年6月份，柏林市政府宣布2020年1月开始正式立法冻结租金水平5年，行政管制直接干预租赁市场。
由此可见，德国房价与租金想像大陆一样狂奔，还真不容易。
2
租房大国：德意志VS中国
1977年往后的近40年时间里，德国的人均收入增长了3倍左右，但同期名义住房价格只涨了六成，与之形成鲜明对比的是大陆，就拿深圳为例，2008年到现在房价差不多涨了10倍，但同期收入呢？
不过话说回来，如果你觉得在德国买房就是亏钱，那你可就大错特错了。实际上，德国住房市场的投资回报率非常稳定，长期在4%-5%之间波动。
从国民居住的构成出发，德国的自有住房率仅为42%，而租赁住房率达到了58%。
同时看一下中国的数据，据《2017中国私人财富报告》数据显示，我国2.44亿流动人口中就有67.3%（1.64亿）的人群是通过租赁私房的方式居住。根据总人口换算，比例约为11.7%。而实际上，有一部分人即使已将户口迁移落户，但在当地仍属于租赁人群，所以实际人数要超过1.64亿。
从发达国家经验来看，租房比例高是常态。从世界上30个人口最多的发达国家（包括美国，加拿大，俄罗斯，日本，以色列，澳大利亚和一些欧洲国家）的租房者和所有者的百分比来看，租房比例高的国家经济更活跃。
国内的未来趋势也应该是往这个方向去，政府因此也出台了租售同权、共有产权房等一系列政策，我们来看德国人是怎么玩的。
首先是政策导向，德国政府关于租赁市场的法律，在二战后的大管制阶段即已出现，但当时推行的是严格的租金管制和政府分配，行政手段为主，并不是为了培育长期租赁市场。
但在1960年开始，《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》陆续出台，让德国逐渐形成了欧洲规模最发达、法制最健全的租赁市场。
完备而有效的政策成为德国租赁市场的奠基石。保障国民住房的权利，不仅写入了《住房建设法》，还写入了德国的《宪法》。为了实现这个目标，政府每年都按照《住房补助金法》与《租房补助金法》对国民进行补贴，这惠及了86%的国民。
英国伦敦政治经济学院资深房地产研究学者Christine Whitehead教授曾指出，除了1997-2005年间政府引入自用住房补贴政策外，德国的住房政策总体上是权属中立的，对买房还是租房没有特别的偏好。
其次，德国对拉高房租的投机行为进行了完备的价格封锁。以城市为单位，当地每年会由非利益相关的第三方出台一份租金基准价格，限制租金涨幅。
并且，在德国《住房租赁法》里明确规定：房租可以跟随市价，但3年内提价不能超过 20%，否则属于违法，将被处以高额罚款；与售房超过基准价50%要坐牢一样，租金涨幅3年内超过50%也将被《经济犯罪法》认定为犯罪行为，面临牢狱之灾。
国内的情况并不乐观，在长租公寓快速发展的同时，法制建设已经明显落后，这两年频频发生的长租公寓运营商利用垄断涨价、玩“租金贷”等乱象就是例证。
再次，充足的房源给高租房率和稳定的租金价格提供了基础。德国政府通过独特的住房合作社金融制度，通过先存后贷的形式建房，政府也为其提供无息建房贷款，建成后全部用于出租，存量高达210万栋。德国的住房套户比（住房套数/家庭户数）1978年就达到1.21，随后一直稳定在1以上。
这里值得提到的是，德国对租房的限制同样体现在对开发商的限制中。根据法律规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。
在这方面来看，国内的开发商利用低价拿地，囤地开发等方式，斩获了超额溢价。同时，国内的炒房风气也让二级市场起到推波助澜的效果。
最后，德国城市体系属于多核心、均衡式发展。根据2006年德国官方数据显示，国内有11个城市群，其中人口占比为71.98%，GDP占比为73.14%。合理的城市布局，使大多数国民分散在众多中小城市里。
国内的城市群则比较集中，珠三角和长三角属于经济活跃的城市群，其他区域只有零星的单座城市，如北京、成都、重庆、西安等。城市发展不均衡的现象比较明显。
另外，德国长期以来稳健的货币政策也使得通胀处于温和水平，CPI基本在2%以内，而且居民也无需通过买房来获取公共资源，如养老、教育、医疗等。
随着国内大部分城市的落户政策放宽，人口流动性已经有了充足的改善，但值得注意的是，与人才流动相匹配的教育资源还与房屋产权深度绑定，租售同权的推进有望改善这一点，但更应该注意的是，我们城市建设政策的平衡性和拉动协同作用。
3
寻找租房最优解
德国政府处理房价的经验非常充分，那么，政府在租房政策制定商会遇到哪些问题？
从全球发达的租房市场来看，香港和新加坡的情况与德国是类似的。香港 31%的居民住在政府提供公屋或居屋中，50%购买私人住宅，新加坡 80%的家庭住在政府提供的组屋中，20%购买公寓或有地私宅，而德国 60%的人选择租房。
为何同样是发达国家和地区，居民选择却截然不同？这里面的原因比较复杂，既有人文因素，也有环境因素。不过，最大的影响因子还是政府的导向。
从政府制定住房政策的视角去看，有两个目的要达到：一是福利，提供公共性住房保障低收入群体的基本生存，对应公共住房制度。二是经济，具体分为两个方面，一是促进经济增长，二是增加财政收入。
然而，这两个目的有时候恰恰是天平的两端，尤其是严重依赖土地财政的政府来说更加如此。
如果政府大力建设公房，就会占用土地和政府补贴，减少财政收入，也就减少了政府可以用在经济建设上的资源，不利于经济增长。 
相反的，如果政府为了刺激经济增长鼓励私人住宅市场发展，可以一方面通过卖地、税收等增加财政收入，一方面私宅远高于公共住宅的增加值会直接计入经济增长中，同时大力拉动上下游产业一起“繁荣”，但是这样会拉高房价，让大量居民买不起房子，不利于保障居民的居住条件。  
所以这种情况下政府可以怎么做呢？两条路：一是 “以公补私”。像香港一样，一方面大力发展私人住宅市场，收取大量土地转让金和税费，另一方面将这些财政收入用于建设公共住房，实现财富转移和收入再分配。但明显的，从香港例子看，这条并不好玩转。
二是大力发展其他产业。像新加坡和德国的制造业，如果政府不靠房地产来增收，那么就需要发展其他产业。土地不仅可以用来建住宅，也可以用来建工厂，如果政府不依靠土地财政从私人住房市场上获得财政收入，还可以将土地以较低的价格批给工厂来提高收入，通过增加税收获得财政收入。
4
结语
回顾德国房产市场漫长的近60年历史，控制房产价格的核心在于解绑资源：国家没有限制人口流转的户籍制度，房地产也没有捆绑教育等公共资源的能力，整体中性的租售政策下买房不如租房，使得整个房产市场进入均衡发展的阶段。
在发达国家中，一个问题是制造业空心，但德国并没有这个问题，其制造业一直以德国制造闻名世界，政府在居住成本上的控制功不可没。
我国人口庞大，更承受不起制造业的空心化，住房问题上，香港不可再等，大陆也更需要进步。一方面，国内一线城市居民的住房自有率在国内倒数，但租房补贴的力度、政策倾斜程度依旧有待商榷；另一方面，国内的租房价格并没有可供参考的公允价值，德国经验来看，设定一个合理的公允价格对租房市场规范化、规模化的帮助显而易见。
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。希望大诗人杜甫一千三百多年前的祝愿，能在物质足够丰富的今天变成现实。
部分资料参考自：
1、联讯证券研究报告《香港、新加坡和德国的住房制度比较研究》
2、任泽平《从德国房价长期稳定反思中国楼市调控》
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