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最近，胡润研究院公布了新一期的海外置业投资回报指数，我对比了一下去年的报告，今年变化很多，亮点也很多。
我之所以关注到这份报告，是因为它的研究对象是中国人海外置业的主流城市，而且是从房价涨幅、租金收益、汇率变动三个维度去统计一个城市的房产投资回报率。
投资回报率=房价涨幅+租金收益+当地货币兑人民币汇率变化
这其实就是我一直在文章里强调的观点，买海外房产获得的收益，就是由以上三个部分组成的。但很多人只以房价涨幅来评判房子值不值得买，忽略了租金收益和汇率变动对我们整体收益的影响。
例如，像土耳其这种汇率波动极大的地方，房价是涨得不错，但汇率下跌能让你的资产收益跌得连底裤都不剩。
胡润的榜单一出来，姐就露出了老母亲一般的微笑。我们一直向大家推荐的几座城市，都在胡润统计的投资回报率前50城里。再次印证了我们一直以来的研究成果，是符合市场情况的。
不过，胡润的报告里，有个别城市的数据，与我们实地考察的结果有出入，强烈建议大家看完本文之后，接着读一读我们今天（9月4日）的第三条推文（点击查看），里面提供了最新的一手信息。
1哪些城市投资回报率更高？
以这三者加成之后的总和来看各个城市的投资回报率，哪些城市排在最前面？直接看下图：
（胡润统计的投资回报率前50的城市）
今年，匈牙利的首都布达佩斯以29.2%的投资回报率位列榜首，主要是布达佩斯过去一年房价涨幅达到22.9%，拉高了整体的投资回报率。而这得归功于政府的大礼包。
布达佩斯的房价，早就引起了当地媒体的关注。
我在匈牙利的《每日新闻》（Daily News Hungary）上看到一则2月份的新闻，布达佩斯市核心区的公寓单价已经达到3145欧元/平米，约合人民币25000元/平米，整个城市的平均房价约为2357欧元/平米（18500人民币/平），和杭州的价格分布比较接近。
莱坊今年年初的房价涨幅榜里，也有布达佩斯的身影。在全球房价涨幅已经放缓的2018年，布达佩斯2018年的房价涨幅居然达到了23%，全球唯一能与它齐头并进的只有咱们大西安。
布达佩斯房价能涨这么猛，还是得靠政府的三步大放水。
• 2013年年初，匈牙利政府提高了五年期贷款的补贴额度；
• 2015年7月1日到2018年3月期间，又给全体买房人群送出购房补贴大礼包（CSOK）；
• 2015年12月开始，将购房增值税从原来的27%直接降到5%。
历史总是惊人的相似，我仿佛看到了曾经房贷利率打75折的中国。难不成，这匈牙利的房地产政策还是跑到社会主义中国偷师学艺的？
不过，有一点还是要说一下。匈牙利的增值税优惠大放送只持续到2019年，明年的楼市火爆还能不能持续，就要打问号了。
除了布达佩斯的逆天涨幅，投资回报率排在其后的就是泰国的普吉岛和曼谷了。
如果说布达佩斯咱中国人不太熟悉，那泰国这两个城市，老铁们是再熟悉不过了。姐带团去做线下活动时，就经常能碰到在曼谷买了房的朋友。
普吉岛和曼谷过去一年的投资回报率能达到20%，最大的功臣是泰铢的汇率。
这两个城市的房价涨幅和租金收益最近两年都比较稳定，但汇率表现不错。天天盯汇率走势图的我，看着泰铢蹭蹭蹭往上涨，心里抓狂得不行。如果前几年在泰国多买几套公寓，什么都不做，过去一年光是汇率就能净赚11.7%！！！
哎，就这么错失一个亿的机会。
当然，泰铢最好也别再接着涨了，要不然出口扛不住，未来要买房的外国人，也扛不住泰铢升值之下，价格一天一个样。最近就有客户跟我吐槽，才隔了两天付款，就要多付八千块钱。
2今年有哪些意外之喜？
今年的胡润榜单里，新上榜的城市还挺多，欧洲地区有瑞士的卢塞恩、德国的斯图加特和汉诺威、俄罗斯的莫斯科和希腊的雅典。东南亚地区有泰国的芭提雅、菲律宾的马尼拉和柬埔寨的金边。
这里边有几个欧洲城市的面孔，它们之所以能上榜，主要是房价涨得多，因为当地房屋建造速度太慢，导致住房紧缺，带动了房价上涨。不过，我还是要温馨提示各位，这些地方还真不适合大多数中国人去买房。
之前我们海外掘金的S博士去瑞士考察时，真切体验到了瑞士的“好山、好水、好无聊”。而且瑞士房价越高的州，对外国人买房的限制越多。咱中国人去，买买表就行了。看看S博士的瑞士考察记：《掘金小分队现场调研：这个国家哪儿都好，但不适合短线投资挣快钱》
（周末的巴恩霍夫大街人烟稀少，这是苏黎世平时最繁华的一条街）
德国也是类似的情况，我之前介绍德国的时候说过很多次，这个国家长期持有挺好，当个稳定的理财产品，毕竟德国把通胀控制得很好，但要是短炒，房子出手时交资本利得税会交到肉疼。还有希腊的雅典，如果没有办黄金签证的需求，咱就别跑那么远去折腾了成吗？
再来说说今年新上榜的三个东南亚城市——芭提雅、马尼拉和金边，投资回报率分别是19%、18.6%、13.5%。前两个城市受当地汇率升值影响挺大，过去一年泰铢兑人民币升值了11.7%，菲律宾比索兑人民币升值了8%，而金边房价涨幅、租金回报、汇率涨幅都挺平均，综合加起来一年也有13.5%的投资回报率。
不过，根据我最近的实地考察，胡润对东南亚城市的租金收益与实际情况相比是偏低的，如果是购买当地的小户型公寓，租金收益要比表格里的高0.5%-1.5%。
除此之外，还有一些投资回报率排名增长非常大的城市，例如英国的利物浦，相比去年的排名整整提高了19名。今年5月份，姐就和大家介绍过利物浦这个城市，点击查看《我用北京首付换了3套房，每年坐收10万租金，已经跑赢99%的股民》。
3胡润这个榜其实还有点小问题
海外掘金（微信号：gold1849）一直在持续监测全球主要城市的房价和租金情况，也经常去实地考察，我们每个月会发布月报，每半年还会有一次租金回报率统计。
从我们的监测情况来看，胡润这个榜单，绝大部分欧洲城市、以及香港、新加坡与实际情况接近，但部分城市不太符合实际情况。
例如日本城市的租金收益率，是明显比实际情况偏低的，以我们最近在日本实地考察获得的一手信息，东京、大阪的租金收益可以达到4.5%-7%，远远高于胡润表格里列出来的数据。
强烈建议大家好好看一看我们今天第三条推文《如果你厌倦了东京，你就厌倦了生活》，看看现在的东京到底是什么情况。
最后，重要的事情说三遍：海外房产投资不能只关注房价涨幅，还有租金收益加汇率变动。
房价、租金、汇率一个也不能少！
房价、租金、汇率一个也不能少！
房价、租金、汇率一个也不能少！
怎么靠这三个因素选到最合适的房子，欢迎添加我的小伙伴颖炜丨智谷趋势（zgtrender003）进一步详细了解，备注暗号：海外选房。
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