在传出估值从470亿美元腰斩到231亿美元的消息不久,WeWork公开了招股书,WeWork的真实运营数据公之于众,这下不用猜就可以知道这家共享办公的鼻祖到底是何成色。
WeWork招股书显示:截至20196月底,WeWork拥有52.7万名会员,在全球29个国家的111个城市拥有528个分支机构。其中,52.7万名会员来自于多个行业,其中38%来自全球财富500强企业。可以对标的一个企业是曾经的雷格斯(Regus),如今改名为IWG,当前大约拥有3000个办公空间,在全球范围内拥有250万客户,重新上市后,当前的市值大约为30亿美元。

 (信息来源:投中网)
一直会有人问WeWork到底赚不赚钱,原来我的回答是:美国本土那些拿的早的空间应该赚钱,中国的显然不赚钱。没想到报表出来还是颠覆了我的想象!我们看到报表显示:2016年,2017年和2018年的营业收入分别为4.36亿美元、8.86亿美元和18.21亿美元,净利为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元,2019年上半年营业收入为15.35亿美元,净利润-9.04亿美元。也就是说仅仅最近三年半的时间,WeWork的净亏损就达41.94亿美元,生生亏掉了一个多IWG
 (信息来源:投中网)
那么就奇怪了,明明干的事情相似,怎么连年亏损的WeWork就要比已经实现赢利的IWG值钱(就算按腰斩后的估值231亿美元计算,也是IWG市值的接近8倍)?我看到了一个把我下巴快惊掉的估值逻辑:截至2019630日,若将每个会员的平均收入应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时,WeWork的市场空间为9450亿美元。若以全球280个目标城市,2.55亿潜在会员总人数的口径来估算,WeWork的市场空间为1.6万亿美元。来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据显示,每位员工每年的入住成本加权平均约为11,700美元。通过将平均员工入住成本应用于WeWork现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员,估计总机会为1.7万亿美元。若以全球280个目标城市,2.55亿潜在会员总人数的口径来估算,WeWork的市场空间将达到3万亿美元。我不知道从52.7万名会员到2.55亿潜在会员之间巨大的数字鸿沟他们计划怎么去填补?要再拿多少平方米的空间?还是只要所到城市的人就都会成为他们的会员?
应该承认WeWork还是很有创造性的,他们创造发明了一种新的财务指标叫CommunityAdjusted EBITDA(“社区调整后EBITDA”),这个指标不仅剔除特别运营支出,还剔除了基本的运营费用(如市场营销Marketing、管理费用G&A和开发与设计费用Development & Design),他们的理由是一旦进入成熟期这些费用就不再发生。可惜真实情况非常打脸,WeWork的巨额亏损不仅来源于拿房成本的不断上升(很多其实就是争夺优质房源造成的),而且他们的获客渠道严重依赖高额渠道费和客户补贴(比如免租期),这样导致新增的客户价值不仅接近于0,而且基本没有什么忠诚度可言(有不少客户甚至开始“蹭免租”,哪里新开一家就蹭到哪里)。请问这样增长的客户和收入有何价值?
现在需要回到最初的那个问题:WeWork代表的联合办公究竟是什么商业模式?到底是不是二房东?是资产管理公司吗?社群有价值吗?可以做投资孵化吗?真的可以形成投资生态圈吗?它算高科技公司吗?当很多人迷惑时,他们会把目光投向软银的孙正义,WeWork所有120亿美元的融资中至少有106.5亿美元来自软银,这个曾经因为押对阿里巴巴而一鸣惊人的神人,这次还会是“众人皆醉我独醒”吗?
 (信息来源:地新引力)
我们可以看看WeWork为了对得起金主爸爸的期望都干了什么事。为了证明自己是一家科技公司,WeWork不仅开发了线上社区,开展丰富的社群活动,声称借助大数据选址,利用BIM提供技术输出,而且还做了初创企业加速器 WeWork Lab,还收购了超过13家的企业(主要是第三方服务公司)来建立生态系统,期望以后的收入结构中更多的是企业服务收入。结果如何?大企业占比越来越大,线上社区活跃度越来越低,线下社群活动产生了大量文化冲突,大数据技术并没有比传统企业更高明,投资正在变的更像个地产投资基金,企业服务收入至今大概也就在5%左右的收入占比!就在这个上市准备期,还被曝出创始人提前套现和拿自己的房产租给WeWork的消息,不免会让人猜想这是不是又是一个“轻重套现”的游戏,用“轻”来上市套现,而真实意图不过还是房地产投资,只是在上市主体之外!
 (信息来源:挣扎空间)
为了避免只是个人偏见,今天我们又启动了一期佰仕汇快闪群来讨论这个问题,很多国内的业者和媒体朋友都加入了大讨论。下面分享一些他们的观点:
王锴:联合办公可能是未来终极的办公形态,但必须满足如下三点的前提:1、分布式集中办公(去中心);2、线下融合线上的用户平台(平台化);3、基于标准化空间及众包平台的无边界公司(协作共创)。这些前提是社会趋势和整体行业水平的提升所形成的,绝不是某一家企业就能够达到的。
王铮:资源和需求是市场最大决定因素,掌握资源的开发商才可能是对办公最大的改变者,管理公司租赁方式的高管是对本公司办公属性的决定者,而这两者都秉承30年不变的逻辑,这两者之间缺少一种催化,一种改变。这种改变就是房东参与专业管理,降低专业管理硬成本,由管理者创造价值,分享溢价。
凯特杨:费用持续增加,收入无法开源,且波动性加剧的话,传统联合办公是没法算账的。除非能做到酒店资管那种程度,对低估资产改造提升资产价值,并对不同功能板块做调试增加创收。日本酒店可以做到一张床变两张(按床位和人次收费),联合办公有没有办法做到一个工位多卖?是否敢于且善于持有物业,用现金流和估值概念来经营地产生意我觉得是当下开发商和传统联合办公的七寸
全雳:联合办公的障碍不是源自经营者的能力,而是业主的心态。联合办公有市场,但不是大市场,这是天生注定的,无法做下沉和细分产品线。联合办公的创始人们拿了资本之后,十有八九跑偏,盲目扩张。
赵建星:如果单纯从空间的角度来讲,未来的工作模式是在移动互联科技基础上的随时随地办公,场景实在太多了,咖啡厅、酒店,甚至是高铁上、公园里……(当下确实也正在出现创业者又回到咖啡厅办公的现象)
白羽:如果空间企业擅长孵化投资,那么多的投资人又擅长干啥?美国最著名的YC孵化器,成立二十年,居然没有一家孵化企业上市!创业者要的资源,孵化器给不了,因为孵化器有的也只是空间。(用租金换股权,就更大错特错了!)世界上的连锁生意大多几十上百年,中国干了几年而已,就说这个没法干,那个不赚钱,心态有问题!回到WeWork,穆迪的评价一针见血,就是它在新兴市场的适应性上有比较大的挑战,这个逻辑类似手机行业的历程,我觉得这个朴素的评价是真相。
张靖:现在是办公空间严重过剩,大公司在减员裁员,这两年发现十人以下的设计公司绝大多数都关门了,五人以下的小公司周期最短最不稳定,一言不合就分手。亲身经历四年联合办公,其实根本联不起来(空间内部联不起来,线上线下联不起来)
魏乐:在我们的项目上是把共享办公作为园区的一种空间产品形态的配套,我们叫垂直孵化器,是配合整个产业体系的打造。做垂直,深耕你所孵化的产业,这样就不是二房东,如果空间能同时做得好,就是锦上添花。
贾晓萌:共享办公是一种办公服务的解决方案。作为用户角度,他提供的方式便捷、效率高,对于企业来说就足够了。联合办公谈的是运营的价值,如果所有二房东都能把自己的空间很好的租出去,就没有运营机构什么事了。未来趋势上,办公方式确实在被联合办公打破,更加方便,更加灵活,但联合办公就是个办公服务工具,别想太多。
沈佳:有项目的在找钱,募了钱的在找项目,有钱有项目的缺关系,这就是中国特色的创业圈。所以,在中国联合办公就是二房东,伪命题。做垂直方向的整合运营应该是方向,整合起来力量大、成熟快、阻力小。但是这需要碎片基数足够大,就看做什么垂直方向,在哪里能做起来、具体怎么做应该因城施策,踮起脚尖走路的时代到了。
邱育敏:穿透现象看本质,无论哪种形式,如果你的核心收入90%以上都是租金,很简单你就是二房东模式,只是大家打造租金溢价的思路和手段不一样而已。所以一定要正视我们围绕打造租金溢价这件事的投资效率来做事,否则就是自欺欺人。(今天看腾讯年报,他们的金融科技收入超过了游戏收入,腾讯终于可以不被人说就是一家“游戏公司”了!这才是好的平台模式,你可以有分阶段的主力现金流贡献,但底层逻辑一定要健康,要能培育生长,这才敢说自己是平台,是生态系统,否则再伟大的公司即使在你这短期待过,又与你何干?
PS:如果按资产管理逻辑估值,全球著名的资产管理公司黑石集团管理资产规模达到5,120亿美元,管理全球2,300万平方米办公楼,750万平方米零售物业,30多万套住宅以及5,600万平方米物流资产,其估值也只达到约560亿美元,P/S比率仅6.17。那么WeWork和黑石相比,又该价值几何?
那么这事各位看官怎么看?欢迎留言,一起辨个真伪!
转自陈方勇视点   作者 陈方勇视点

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