在经历环京楼市波动、宏观政策调整的影响之后,华夏幸福在外界的持续关注中,拿出业务调整后的首份成绩单。8月16日晚,华夏幸福(600340.SH)发布2019年半年报,2019年上半年,华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元,同比增长22.4%,营业收入387.3亿元,同比增长10.7%。而总资产,达到了4570.7亿元,同比增长11.6%。

至此,华夏幸福过去五年归属上市公司股东的净利润年复合增长率达到35%。
此前,华夏幸福因其帮助政府招商引资,从而收取服务费的独特商业模式,为外界所熟知。2018年,环京楼市下行,国家宏观政策调整,华夏幸福业绩出现波动,从而引发外界极大关注。
由此,华夏幸福进行了战略调整。2019年年初的发布会上,华夏幸福董秘林成红说,2018年,华夏幸福主要做了两件事,一是引入中国平安这个第二大股东,第二是防风险,包括实施降费增效、控制产业新城投资等。
2019年半年报,正是回应社会关切,验证战略调整成效的关键节点。数据显示,超千亿的预收账款,可以保障未来两三年公司增长无虞。而且,随着战略股东的引入,华夏幸福业务模式快速迭代,不再只是一家产业新城运行商,而是升级为不动产开发、运营及资产管理平台。
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融资多元化
半年报显示,2019年上半年,华夏幸福综合毛利率为48.7%,同比提升2.9个百分点,整体净利率同比增加2.1个百分点,加权平均净资产收益率为21.3%,同比增加4.8个百分点。
尤为引人注目的是,回款能力表现惊人。报告期间,因经营活动产生的现金流入持续增长,共计407.9亿元,回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。
各项数据的优化,在账款方面得到集中体现。截至2019年6月末,华夏幸福预收账款余额1403亿元。也就是说,有超千亿元的预收账款,将逐步结转为公司营业收入与利润,至少在未来三年内,公司业绩可以得到有效保障。
此前,华夏幸福被外界质疑的集中所在为,伴随着楼市大环境下行,以及国家宏观政策调整,融资渠道收窄、融资成本高企,从而影响到整个公司的资金流畅通。这一核心问题,半年报中的融资数据全面予以回应。
数据显示,筹资性现金流量净额,由上年同期的-97.2亿,提升为317.4亿。报告期内,华夏幸福新增融资为632.6亿元,其中529.9亿元为非房地产项目融资,占比84%。华夏幸福业务模式的特殊性,决定了其融资渠道的多样性。
华夏幸福与政府合作开发产业新城,负责制定园区的定位、规划,并出资建设园区的道路、绿化、管网等基础设施,之后,还一揽子负责园区的招商引资、产业导入。园区内水、电、气相关的配套设施建成后,后继运营大多会交到华夏幸福手中。
更为重要的是,水电气管网,成为华夏幸福重要的融资工具。“只要是有价值,就可以拿来融资。”华夏幸福董秘林成红说,签署了托管协议,建成后移交政府之后,只要运营权(特许经营权)仍在公司手中,仍然可以开辟融资途径;除此之外,签署PPP协议的项目,也可以融到钱。
这种融资优势在半年报内也有典型案例。2019年6月,“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立,发行规模21亿,发行期限1—6年,发行利率6%-7.3%。无论是融资成本,还是融资规模、期限,在市面上都极具吸引力。该项目是自2018年以来,唯一的单园区类PPP项目资产支持专项计划。
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业务迭代
产业新城独特的PPP模式,不仅使得公司可以取得长期收益,并且在融资渠道上尽显便利。翻阅半年报,华夏幸福的业务仍然在迭代。
首先,产业新城异地复制效应凸显。数据显示,非环京区域业绩实现收入148.08亿元,同比增长96.54%,占公司主营业务营收比例,从上年同期的21.69%提升至38.47%;非环京区域的销售额为375.64亿元,同比增长16.82%,占公司整体销售额比例,从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%。
产业新城PPP模式首先是在环京的固安取得成功,进而产业新城成为华夏幸福的主推业务。但是,外界也有所担忧,固安模式有其特殊性、偶然性,产业新城模式也许并不见得在更大范围内推广。
事实上,华夏幸福主打“核心都市圈聚焦战略”,选址能力突出,并且能够因地制宜“复制”产业新城。在精耕京津冀都市圈的基础上,密集布局长三角都市圈,以及加快布局粤港澳大湾区城市圈。其它地区,也围绕郑州、成都、武汉、西安等省会城市布局。
截至报告期末,布局在各都市圈的产业新城项目,入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个,其中包括5个国家级PPP示范项目,1个省级PPP示范项目。报告期内新增的5个入库PPP项目,全部位于非环京区域。
数据显示,2019年上半年,华夏幸福投资运营园区新增签约入园企业328家,新增签约投资额1052亿元。华夏幸福新增签约投资额连续4年保持高速增长,全年复合增长率近33%,今年中期同比上升9%。尤为具有代表性的是,百亿级欣旺达电池项目入驻南京溧水产业新城,上市公司之奇美偏光片项目落户长丰产业新城,都对当地的产业经济产生深远影响。
与此同时,引入战略股东中国平安的意义,也在报告期内初步展现。同日发布的另一则公告显示,华夏幸福将项目公司北京物盛科技有限公司100%股权,以及4.42亿元债权,一并转让给平安人寿。同时,平安人寿委托华夏幸福下属子公司,在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。
华夏幸福将项目公司的股权及债权作价58.28亿元,转让给平安人寿,将以轻资产的模式开启全新发展。之后,华夏幸福将代为开发建设及管理,从中收取代建及资产管理服务费。首个业务合作落地项目,标志着华夏幸福开发出资产管理输出的新模式。
从创新PPP模式,到非房融资大规模开展,再到产业新城复制、新业务落地轻资产输出,华夏幸福业务不断迭代,使其不再只单单是一家产业新城运营商,而是不动产开发、运营及资产管理平台。
(本文为推广信息)
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