倒在长租公寓这条赛道上的玩家,最近又多了一个。
8月7日晚间,长租公寓运营品牌——乐伽公寓通过微信公众号发布公告称,因经营不善,无力履行合同,公司宣布已停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款。
今年7月以来,“乐伽公寓经营异常,疑似爆雷”、“分公司人去楼空”、“房东收不到租金、房客面临驱逐”等消息就在网上广泛流传。此后,乐伽公寓曾公开辟谣称“公司依旧正常开展业务”。
然而,才一个月时间,倒闭传闻就酿成事实摆在了房东和租客眼前。
危机爆发之前负面缠身
公开资料显示,乐伽公寓成立于2016年5月,是一家集房屋租赁服务和托管服务于一身的企业,总部位于江苏南京。
乘着长租公寓的春风,成立仅三年的乐伽公寓快速发展。截止今年 5 月,乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局,成立了300多家签约中心,员工达到600多人,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。
根据规划,其未来还要扩张至沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州等城市。
就是这样一家自信满满的长租公寓企业,从今年7月份开始就爆出负面新闻,一度出现“乐伽公寓放弃合肥城市、一套不留”等消息。
对此,乐伽公寓曾发布公告回应称:“2019年3月,乐伽公司发现合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金,因此现象屡禁不止,为公司健康长期的发展,于2019年7月计划战略性停止合肥分公司市场扩张,清退部分违规员工和不正常房屋。”
但回应并没有解决乐伽公寓的问题,反而呈现出愈演愈烈的态势。不断有杭州、西安、成都等地网友爆料,乐伽公寓出现信任危机,租客交了租金,房东却没收到租金,众多租客被下了逐客令。与此同时,在7月中旬和下旬,西安、南京、杭州等住建部门,也发布了乐伽公寓风险提示。
但对于乐伽公寓的房东与租客来说,此时已经陷入了泥沼之中,无法脱身。有媒体统计,乐伽公寓爆雷涉及的房东、租客在万人以上,涵盖合肥、西安、南京、苏州、杭州、成都、重庆、昆山等8个城市。
“打造中国最具竞争力的公寓运营商”——在乐伽公寓的官网上有着这样一句话,但如今,这个目标却再也无法完成了。
高进低出模式引质疑
让乐伽公寓倒下的原因,毫无意外又是资金危机导致爆雷。
在乐伽公寓宣布破产的公告里有提到,“我司通过认真反思,深刻认识到公司‘高进低出’的经营模式存在缺陷,已对长租市场带来较大风险。”
“高进低出”,即乐伽公寓用较高的价格从房东手里取得房源,给房东的付款方式为一个月租金或者一个季度租金;再以更低的价格将房源租给租客,一次性收取租客半年到一年的租金。这种模式跟此前已经爆雷的长租公寓采取的“租金贷”本质相同,是典型利用资金池经营长租公寓的方式。
像乐伽公寓这种操作方式,通过时间差可以形成一个庞大的资金池,再把这些获取的现金用于收购更多房源,获取更多现金流;或者用于别处的投资,以赚取更多的利润回报。
本质上,乐伽公寓的扩张是一种金融加杠杆行为。可以简单这样理解,乐伽向租客收取一年租金,并向房东支付一个季度的租金后,还可以再向三套房源的房东各支付一个季度的租金。而这三套房源如果顺利租出去,就能再收取三套房屋全年的租金。
迅速扩张带来的庞大体系,为乐伽公寓埋下了爆雷隐患。如果是按年收、按季付,杠杆率是四倍,按年收、按月付,杠杆率基本上就放大到十倍以上。一旦流动性出现一点点问题,它就会出现经营的危机、倒闭。
“高进低出”是长租公寓行业普遍存在的情况。有长租公寓创业公司创始人就曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%到60%,租金差为1.6-1.7倍,还需要每年摊销15%到20%的装修成本,以及人工等成本,所以长租公寓的盈利周期较长,一般需要5到7年。但在追求“短平快”的中国创业圈,不少人还是选择“铤而走险”,采用这种方式来进行快速扩张。
在业内人士看来,这次爆雷的乐伽也正是通过这种收付租金的“时间差”,使得经营方式快速实现规模化发展,抢占市场份额。
无独有偶,近期另一家惯常使用“高进低出”模式的长租公寓品牌安闲居也于今年7月爆雷。除了“高进低出”,安闲居还使用了租金贷等高风险经营手段。租金贷具体经营模式简单来说就是‘拿房-出租-融资-再拿房’的模式来扩张市场,期望形成规模效应。倘若其中一环出现问题,资金链断裂几乎不可避免。
房东与租客难题无解
“高进低出”的模式不仅让乐伽公寓深陷爆雷风险,也将存在的爆雷风险转嫁给了消费者。
中间人的乐伽公寓“跑路”,就让战火直接烧向了租户和房东。
据悉,乐伽公寓的租房客户群主要面向毕业不久、刚步入社会的青年人,这一群体缺少社会经验,并且难以有足够的收入一次性支付一年的房租。在类似的长租公寓爆雷事件中,中介平台甚至会介绍“租金贷”给租客,收到来自借贷平台一年的房租后,再按季划给房东。
此前曝光的杭州鼎家公寓玩的就是这种“金融游戏”,公司骗取租客下载工商银行、爱租哪、美窝、365分期、爱上街等借贷App,并在不告知租客会产生借贷关系的情况下,诱导租客通过借钱的方式把租金一次性支付给鼎家。项目破产后,被赶出房门的租户还要面临偿债的窘境。
“高进低出”也导致一些长租公寓爆雷后,没钱付给房东租金。对于房东来说,不能按时收到租金,就没理由把房子继续租给住户;但对租户而言,在合同期内被“扫地出门”,还要在未来一段时间内继续向借贷平台偿还贷款,损失更是惨重。
目前,乐伽公寓维权群里已经有不少租客自称被房东断水、断电甚至更换房锁,从而被迫搬出公寓。感觉委屈的不仅是租客,许多房东也成立了维权群,“我们也是弱势群体,还要还房贷。”据悉,有一部分房东是靠着每月收到的租金来还房贷,而自从三月起他们就再未从乐伽方收到过房租,同样面临着经济压力。
长租公寓频繁爆雷
近年来,长租公寓行业动荡不安,行业已不可避免地来到了历史拐点。
据不完全统计,从2017年2月至2019年3月,已有23家长租公寓因经营不善导致“爆雷”或被收购,资金链断裂成为悬挂行业头顶的魔咒。
在上述23家“爆雷”的长租公寓中,2017年有4个品牌倒闭,原因多为经营不善;而在2018年,“好租好住”“恺信亚洲”“长沙优租客”“杭州鼎家”等12个品牌因资金链断裂而倒闭;其中,仅在11月,就有“北京昊园恒业”“北京爱佳心仪”“北京小家联行”三家长租公寓相继倒闭或跑路。今年年初,4家长租公寓宣布资金链断裂,虽未倒闭但也没逃过被其他公司收购的命运。
“长租公寓一旦爆仓,会比P2P爆雷更可怕。”我爱我家前副总裁胡景晖在2018年时曾如此警告这个行业,如今看来,一语成谶。
有监测数据显示,目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%到3%。对于很多长租公寓公司而言,他们需要在市场上大量获取房源,在面临诸多竞争对手的情况下,不得不采取“哄抬价格”、“低价出租”的方式来扩张,但最终的结果是“窟窿越来越越大”、关门收场。
对于这些浪尖上的玩家,只想说一句:如果只是用2VC的思路去做事,无论是长租公寓、共享单车还是互联网咖啡,显然都不会走得太远。
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