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深圳写字楼租金最高降4成!释放了什么信号?
作者:知识星球找老齐的读书圈
最近,央视做了一组报道,说在寸土寸金的深圳,写字楼的租金价格最近下降的很多,数据显示,截至2018年底,深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月237元,同比回落0.6%。第一太平戴维斯发布的数据也显示,今年一季度,深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%,跌到了每平方米每月225.8元。
单看数据似乎还好,但是其实问题要严重的多,
2019
年上半年,深圳甲级写字楼空置率的不断上升,也使得租金增速承压,不少业主打起了价格战。目前来看的话,
2019
年上半年整体的租金价格一直在下行,较
2018
年有一个相对明显的降幅,整体来说在
20%
30%
,部分项目下跌达到
40%
,甚至更高。有的业主和中介表示,很多房子自打年初空置以来,就再也租不出去了。接受央视采访的几个业主坦言,最后降价超过了
25%
,这才成功租出去。
写字楼出租对于业主来说压力很大,因为每年他们也要叫物业费管理费,如果写字楼租不出去,业主就会不断的赔钱。但是根据专业机构高力国际统计数据显示,深圳甲级写字楼目前的空置率高达23%,部分地区空置率已经高于50%,很多负责写字楼租赁的中介,都出现了纷纷倒闭关店的现象。那么这到底是为什么呢?
原因主要有这么几个。
1、经济减速,直接反应在了商用写字楼的出租上,不光深圳,北京和上海的写字楼最近也都不好租。很多中小企业都没挺过去年,所以纷纷关门倒闭,或者直接退出了,让写字楼空置的情况越来越多。
2、互联网金融持续的收缩,原来在这种甲级写字楼大肆扩张的互金行业,最近两年受到了强监管,现在门槛准入并且要求良性退出,所以大量的互金公司倒闭退出甚至暴雷,而写字楼的业主和物业也纷纷抵制互金行业入驻,不少大厦已经明确表示宁可空着也不租给互联网金融公司,主要是因为之前有公司跑路的现象发生,给大厦和业主惹了不少的麻烦,这一大块客户被挡在门外,所以写字楼一下就空出来了许多地方。深圳北京上海都是互金曾经大幅扩张的地方。
3、互联网冲击和其他城市抢人,以前要做贸易生意或者互联网生意就得到特大城市去,因为那里才有相应的人才,现在互联网技术越来越发达,再加上各个地方也都越来越开放,吸引大学生过去落地生根,所以这种必要性就下降了,而北上广深的租金太贵,即使公司总部不迁出这些地方,也会把人力密集型的部门迁出,比如腾讯华为这样的公司都在其他的地方建设技术中心,有些互联网公司也把技术开发放到了重庆和成都,有些贸易公司则把工厂建在了东莞,深圳只保留一个办公室而已。
4、新形势的孵化器和共享办公场地出现,最近几年各种租工位的新型写字楼出现,原来创业公司你最次也得租个几十平米的小格子间,现在你只需要租几个工位就可以了,而且wifi,打印设备,会议室,甚至前台,餐厅,财务,娱乐设施,休闲设施全部都可以共享,还不用出装修费,这大大降低了创业的成本,算下来只是同等地段费用的一半或者三分之一。
所以综合来看,目前深圳的高租金,其实已经开始阻碍城市发展,已经开始将一些产业和经济向外挤出,而租金大幅下降,本身就是市场纠错的一种自愈机制。再加上科技发展,新的商业模式出现,必然会对租金造成冲击,或者干脆说,前几年的高租金本身就是不合理的,是因为那些互金公司的大肆扩张,才推高了租金,现如今只是将租金拉回到了正常水平。
对于个人投资来说,尽量不要再去投资这种写字楼了,现在租金回报率太低,基本只有3-4%,如果未来降价成趋势的话,可能也就只有2-3%,所以回报相当不划算,不要相信什么开发商包租的鬼话,通常他只是帮你租个1-2年,然后就会倒闭,到时候你连起诉他都找不到法人。不光是写字楼,商铺也是如此,在新零售O2O的冲击下,现在线下的销售场景已经大幅下降了,几乎没有什么服务是非得线下去完成的了,而商铺租金还没有充分反映这种变化,未来租金也会越来越低。以前是一铺养三代,现在可能三代养一铺,你到时候不断的要交各种税费,但是却完全租不出去。
现在很多地方都开始让商住转公共租赁的政策落地,之所以能这么干就是因为写字楼也好商铺也罢已经严重过剩了,一方面供给在提升,另一方面需求在下降,所以未来必然会出现租金持续下降的局面。这个投资大家要格外小心。
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