▲ 沈阳全运村又回到了大修大建的时期。图为全运村万达广场,预计今年底开业。 (南方周末记者 刘诗洋/图)
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  • 在沈阳此次重振经济的过程中,冲在最前面的,仍是地产商。
  • 浑南全运村创造了一个纪录:从“鬼城”到“豪宅区”,只用了4年时间。究其原因,主要是沈阳市政府开始土地调控。
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文 | 南方周末记者 刘诗洋
责任编辑 | 顾策
一辆蓝色有轨电车缓缓驶来,背景是壮观的辽宁省博物馆和科技馆,远处,还有无数高楼正在这片新城拔地而起。
四年前,浑南全运村曾是沈阳楼市最危险的地方。这座因2010年全运会而诞生的新城,因为过度开发、无人居住,曾被媒体称为“鬼城”。
可如今,全运村的房价已经翻倍,随着政府搬迁、人流涌入,新的售楼处很快填满了当年无人问津的这块区域。
全运村的“复活”是沈阳楼市的缩影。来自新峰机构东北事业部的数据显示,2019年上半年沈阳商品住宅累计销售额707亿元,同比增加14%。与此相比,辽宁省另一个明星城市大连,2018年全年销售额也不过894亿元。
沈阳曾是东北最著名的工业城市,但随着时代变迁,单一的产业结构、房地产扩张导致的库存激增,令这座辽宁省会城市一度被其他城市远远甩在身后。
随着中央领导过去两年连续视察沈阳,从2018年下半年开始,宝马、京东、恒大、万达、腾讯、中铁等企业均在沈阳签下投资协议。地产回暖,让其重新成为辽宁最有吸引力的城市之一,沈阳在2018年高调宣布,城市人口开始实现“正流入”。
在沈阳此次重振经济的过程中,冲在最前面的,仍是地产商。
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从“鬼城”到“豪宅区”
在出租车司机、老沈阳人张占文的印象中,浑南新区还是个偏远的地方。“以前浑河发大水,开闸放水肯定淹浑南,想都不用想”。
这个偏远的地方在2010年天降发展良机。当年,因为第十二届全运会落地沈阳,政府启动了名为“大浑南”的招商规划,想借全运概念,带动这片荒地的基础建设。当时,绿城、绿地、旭辉、中海、星河湾等地产商纷至沓来,无数项目从那时开始启动。
但从2013年开始,沈阳在全国性的地产退潮中栽了大跟头。位置偏僻、库存巨大的全运村,变成沈阳楼市衰败的典型。除了遍地售楼处,那里很少能看见人,高速级别的道路上也少有车辆来往。聚集此地的数十家开发商当时争相降价,但仍然很难触动消费者,住宅销售面积在2015年下降了29.2%。
“那是最惨的时候。”在沈阳房产媒体从业十多年的李辉对南方周末记者说,自己所在媒体的内容团队直接裁掉了一半员工。
作为浑南全运村的主要建设者,绿城手握着建面高达180万平方米的大项目。由于市场不佳,他们向银行质押了全部在建项目,客户买一套,他们解押一套。李辉说,这家房企此后还曾多次向政府申请,想退掉已经属于他们的土地。
短短4年之后,绿城已经不再为这个庞大的项目担心。在位于市政府旁边的售楼中心里,销售人员心不在焉地告诉南方周末记者,他们的别墅现在每平方米要价17500元,比4年前涨了一倍。
绿城目前仅剩一块地的项目在售,房源也所剩不多。项目对面还有一块规划用地,绿城的销售说,不用担心那块地未来会遮挡项目,因为它大概率还是他们的地。
随着市场回暖,全运村近年来又陆续迎来了龙湖、万科、万达和恒大。这里的房价普遍在13000元/平方米左右,部分别墅和洋房已卖到近2万元。对于这座月工资水平仍徘徊在6600元左右的城市来说,全运村的房价超过了大多数沈阳人的支付能力。
一些曾经烂尾的项目也因此翻了身。在全运村,一个名叫和鸿广场的办公商业项目四年前曾被开发商搁置,直到2018年才重启销售。现在,他们的公寓每平方米卖到了13500元。
该楼盘一位销售说,2018年为了顺利开盘,老板不惜花1个亿拆掉了部分楼层,因为这个项目遮挡了市政府办公楼,被要求符合新的限高标准后再开盘。
浑南全运村创造了一个纪录:从“鬼城”到“豪宅区”,只用了4年时间。究其原因,主要是沈阳市政府开始土地调控。
李辉认为,沈阳在2014年之前每年要向市场投入超过1000万平方米土地,此后随着供应急剧缩减,供需关系才逐渐走回正轨。
沈阳在2015年主动发布了土地控制政策。在当年一份《沈阳市人民政府办公厅关于做好商品房促销工作的通知》中,政府要求对住房供应明显偏多、去化周期未达到合理区间,或在建住宅用地规模过大的区、县()暂停计划土地供应。
南方周末记者根据沈阳国土局数据整理发现,沈阳2013-2015年房地产用地出让呈明显下降趋势。2013年沈阳成交土地2156万平方米,2014年缩减到1078万平方米,2015年继续缩水到649万平方米。此后再没有增加过,2017年时甚至出现长达129天无土地出让的真空期。
2018年,沈阳出让土地面积为449万平方米,这已是近3年最高水平。
“沈阳是平原型城市,不缺土地,政府现在是有意识地控制土地财政。”沈阳人徐斌已在当地房企从业7年,从事客户研判工作。在他看来,那些衰败的年份给所有人敲响了警钟,也让沈阳成功挤掉了水分。
徐斌并不认为沈阳以及整个东北缺乏投资价值。“没有那么严重,顶多是过了一个坎”。他认为,沈阳和大连是地产商无论如何都不会退出的城市。
统计数据显示,沈阳2018年GDP为6292亿元,大连为7668亿元,大连和沈阳的GDP总和占辽宁省的55%,比重达到一半以上。
2019年7月31日中午,沈抚规划馆闭门歇业。 (南方周末记者 刘诗洋/图)
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招商引资颇见成效
现在要在辽宁选出一个经济之星,大连恐怕还是要排在第一。南方周末记者对比2018年统计数据发现,大连在地区生产总值、居民可支配收入增速方面要优于沈阳。而沈阳比大连强的地方,主要在固定资产投资。
政府2018年的统计公报称,沈阳2018年房地产开发投资996.7亿元,比上年增长22.4%,其中住宅投资775.1亿元,增长24.9%。这座城市2018年完成了1200亿商品房销售额,比大连要高出将近300亿。
收紧供地,房企反而冲得最快。据沈阳地产研究院核算,沈阳房价在2019年上半年以0.55%的月增速持续上行。中国三十强房企中过半已进入沈阳,新的公司紧随其后。
这直接导致沈阳地价水涨船高。2019年4月份,龙湖以18300元/平方米的楼面价,从14家竞争对手中抢下南塔区域一宗土地,创下沈阳楼市纪录。
沈阳楼市的快速变化,早在2018年就受到高层注意。住建部的巡视小组2018年8月6日专程来沈阳开会,当地政府则选择在前一天升级了调控政策,不仅对购房者施行新的限购措施,也给土地套上了限价的枷锁。
但沈阳楼市至今仍维持着很高的热度。万科在沈阳拥有超过30个项目,这家1990年代就进军沈阳的企业过去多年都是当地市场的老大,2018年他们在沈阳卖掉了150亿元的房子。他们的数据显示,去年购买沈阳万科的业主,有一半以上持外地身份证。
王蒙对南方周末记者说,沈阳房价相比其他省会仍处在低位,属于洼地。这几年正好到了一个置换期,大量老旧房屋需要改善,随着房价回升,购房者都愿意把钱花在房子上。王蒙在国内一家头部房企工作,2017年初从北京调来沈阳公司,专职客户研判工作。
人口流入是观察一个区域经济的重要指标。虽然没有像西安、武汉的抢人政策那样声势浩大,但沈阳认为他们的努力是有成效的。
2018年11月,沈阳市政府新闻办告诉《辽宁日报》,全市人口相比上年同期增加了7万人。该报援引智联招聘的数据,显示沈阳的人才供需指数仅次于北京和上海,居全国第三。
2019年5月份发布的沈阳统计公报显示,2018年,沈阳常住人口831.6万人,增长了0.3%,户籍人口746万人,增长1.2%。
与地产复兴相比,沈阳近年来的招商引资也颇见成效。在中央高层三番五次莅临沈阳之后,恒大宣布投资1200亿把他们的新能源汽车产业搬入沈阳,中铁投资集团则宣布要在铁西投资500亿,主要用于产业园区和基建发展。
除此之外,马化腾在2019年6月亲赴沈阳,声称将联合沈阳打造“智慧城市”。他们计划在这里打造一个腾讯数字经济新应用示范区。刘强东2018年1月也曾表示,京东未来三年将在东北进行超过200亿元投资。
其中最受瞩目的是在2018年7月9日,在中德两国总理的见证下,宝马集团与华晨集团签署长期框架性协议。宝马方面首次表示将把持股比例提高到75%,他们计划扩建原沈阳生产基地,并在铁西区打造一座新工厂。
铁西区曾是中国重工业的摇篮,这次签约颇有象征意义,为了向外界证明这种正在复苏的活力,宝马工厂现在也是国家认定的4A级景区,游览者可以通过电话预约,进入生产车间体验参观。
在沈阳布局的一家房企副总告诉南方周末记者,这届市政府不太喜欢那些为了“圈地”来到沈阳的地产商。一些挥舞着投资协议进驻沈阳的企业其实是通过省里牵线才进入沈阳。
在张占文的印象里,以前政府一直在搞振兴,从“三创城市”到“金廊”工程——最后都变成了卖房子,自己的生活并没有太大变化。
张占文自1990年代从工厂下岗后就一直没有稳定的收入来源,他去过一些沿海城市打工,在上海给摩天大楼擦玻璃,2012年才回到沈阳,开起了出租车。
3
还未结束的造城运动
沈阳可以说是一座被各种新区包围的城市,东南西北都有不同的新城。
在距离沈阳市中心20公里,与抚顺交界的地方,一座从1992年就拔地而起的新城,仍在等待属于它的机会。
这是一个一直被重视,却一直没能发展起来的地方——沈抚新区。它地处沈阳与抚顺之间,开发区下辖高湾、沈东、拉古三个经济区,总面积118平方公里,总人口13.4万人。
沈抚新区看起来就像四年前的全运村,只不过更简陋罢了。有轨电车只能通到距离新城核心区还有5公里的地方,接下来就要靠公交、出租或者黑车。
百度地图上一个标着沈抚城市规划展览馆的地方,其实属于一个私人承办的产业园,这里大门紧闭,保安告诉访客这里已经出租了,什么也参观不了。
另一个沈抚城市规划馆看起来更正规也更巨大,那是一座多边形组成的艺术建筑,矗立在沈抚新区标志性的生命之环和金风湾旁。这里大门紧闭,拉着隔光窗帘的玻璃门上写着“装修停业”。周围宽敞的广场上一个人也没有。
耗资上亿建设的“生命之环”,是这里的象征性地标,当地人也把它称作“马蹄铁”。在“生命之环”东侧,是一堆已经盖好结构却空无一人的烂尾楼。
即便这里是沈抚新城建筑最密集的区域,但不协调的破败景象仍比比皆是。“马蹄铁”东侧的一些烂尾楼被围挡遮盖起来,既没有施工迹象,也没有工人来往,路边的野草足有半人高。附近一家新玛特商场,本是当地最大的商业,可里面只有一间药房和一家很小的超市在营业。
不过,与四年前的全运村相比,这里并非完全无人居住,“生命之环”周围的小区外停着不少车辆,远处快要完工的万科城市之光也已接近售罄。万科为他们的业主请来了麦当劳和迪卡侬——这在当地已经是非常奢侈的商业配套。
一位了解沈抚新区的房企人士告诉南方周末记者,物业被荒置主要源于政府收紧了一些开发商的贷款优惠政策,很多公司此前靠着新区的优惠贷款拿地开发,政府正在警惕这种现象。
造城运动还未结束,但楼市复兴还是影响了许多人的判断。2019年以来,有不少人向李辉打听沈抚新区的房子值不值得买。因为对2013年以来楼市起伏的印象过于深刻,不少沈阳人现在对抓紧“上车”有了明确认识。
“说起房价,沈阳人现在都恨不得拧自己大腿。”在离开浑南区的出租车上,张占文仍在讲述自己年轻时的工厂生活,可听到广播主持人的这段话,他马上拧掉了收音机。
张占文很少看房地产新闻,他的家就在全运村的廉租房里,房租只需要三百多元,每天出车,他都会路过周围动辄上万的别墅洋房。
“那与我无关。”他继续开车。后视镜里,浑河两岸的高楼正渐行渐远。
(应受访者要求,李辉、徐斌、王蒙为化名)
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