作者：孔令斌
来源：叁里河（ID：Sanlihe1）
“老城区市中心最便宜一套50万人民币，永久产权，包租十年，旁边的体育馆就是东盟运动会的产地，配套的奥林匹克商城目前金边人流量最大。”
接下来的中介话术让人感到熟悉，“同事也买了，如果明年有点小钱我也会投资一套小的”“现在不买，错过的话，下次这样的机会就不一定有了”。结果一问，果然，在三亚干过两年。
就在不久前，奥林匹克商城开业，这已经是海外柬华投资公司建成的第四个大型购物商厦，根据CBRE（世邦魏理仕）调查，2018年新入驻金边商场的外国连锁零售商达65家。
像这样的房企还有很多，中国大型国有企业——中房集团5月开启了金边两个开发项目的销售活动，这两个项目一个位于堆谷区315号路的56层建筑，将成为金边地标性建筑之一，预计于一年内竣工；而位于金边国际机场周边的中房城市综合体项目，共20幢建筑物，销售人员向民众描述着这座城市的发展和未来。
315号大街位于金边西北部的堆谷区，最北端是名叫“TK Avenue”的购物中心，星巴克、面包新语入驻了这里。而路的最南端是当地最大的大学The Royal University of Phnom Penh（柬埔寨金边皇家大学），成立于1960年，Sinbodia enterprise co.ltd企业总部就坐落在隔壁的516号大街。
这只是金边发展新区的三个之一，而桑园区才是金边的真正核心地段，被称之为“使馆区”。中国大使馆也在此区域 ，有著名的独立纪念版、金界娱乐城、钻石岛和永旺商城，更是一寸土地一寸金，被认为是柬埔寨最炙手可热的黄金居住地段。
越来越多的人在柬埔寨置业，最主要的理由还是谋取城市发展，为房地产项目带来的边际效益。柬埔寨买房子是一件再简单不过的事，只要愿意付钱，包括接送、签合同在内的所有服务都可以找到专人负责，100万可以在这里买到配套游泳池、健身房外加精装修的60平公寓。
可再怎么头脑发热，也不要轻信销售人员用标准的普通话说的：“错过了中国过去的房市没关系，金边这个城市就是30年前的‘深圳’。”
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实际上，现在的柬埔寨的确是几十年前的中国，却很难在几十年后成为现在的中国。
过去六年，因柬埔寨保持7%左右的GDP增长速度，被认为是全球最值得投资的国家之一，还被称为“亚洲经济新虎”。但过去一直以来，柬埔寨是全球最穷的国家之一。来自世界银行统计的数据，2018年柬埔寨的总GDP245.72亿美元，位于世界109位，人均可支配收入1560美元，属于中等偏下收入国家，国土面积181035平方公里，是重庆的两倍。
从经济上来看，总经济体量太小在发展初期的确容易在资本市场表现优异，但并不代表其能在未来的发展中保持这一速度。从1960世界银行组织统计以来，除了中国以外，没有一个国家和地区能维持7%以上的增长率，并增长15年。纵使柬埔寨续写了这一神话，柬埔寨也还是一个668亿美元GDP的“小国”，直到开发商所说的30年后，总GDP也才刚刚达到重庆的五分之三。
再说回人口，作为一个1550万人口的国家，人口密度82.8/km2（世界118位）能为首都金边输送的人口能力十分有限。人口作为宏观经济中最重要的指标，增长速度一直十分缓慢。根据这几年世界银行的数据，柬埔寨人口增长率应该在1.5%左右，也就是说在同样的年龄结构的情况下，30年后全柬埔寨的人口差不多是重庆3380万人口的四分之三。
另外，柬埔寨房价每年平均涨幅在17%左右，而人均可支配收入涨幅在8%左右，当地人还并不足以成为这些房地产项目的购买者。即使当地的数据表明，每年有3万多外国人从国外直接去到金边工作，还有20万左右的人从柬埔寨其他城市搬往金边，但柬埔寨人对于土地是否存在大量需求还有待考证。
莱坊中国区主管罗斯表示：“仍然只有少数柬埔寨人有能力买这些公寓，要想让市场可持续发展，就必须有来自柬埔寨国内的需求。”
30年后，柬埔寨房地产的发展水平大概也就相当于2013年的重庆，那时候重庆的均价还只有7289元，想一想就知道柬埔寨房价有多少泡沫了吧。
这样的国家，在投资界人士看来，投资市场有许多风险因素要考虑。一个是柬埔寨作为一个小国经济体，在内部成长的过程中纵使潜力十足也存在空间大小的问题；另一个要考虑的因素是，虽然日益红火的房地产项目带动了当地的市场和就业，但是当地的经济发展水平没有跟上居高不下的房价，外部环境的变化会随时影响这个稳定性不足的小国家。
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1997年亚洲发生金融危机，东南亚地区的外汇市场和股票市场剧烈动荡，各国股市都缩水三分之一以上。泰铢、印尼盾和马来西亚令吉都超过了40%的跌幅。危机导致东南亚各国大批企业、金融机构破产和倒闭，房地产市场也受到冲击。
当时东南亚各国经济体量都还很小，长期依赖中短期外资贷款维持国际收支平衡。当以索罗斯主导的的量子基金看到泰国央行控制力不足时，大量卖空泰铢，迫使国家放弃维持已久的与美元挂钩的固定汇款而实行自由浮动，造成了泰铢的贬值，之后波及到所有东南亚实行货币自由兑换的国家和地区。
兵败如山倒，东南亚各国的金融危机也演变成了经济危机。过度炒作房地产，经济快速发展促使大量热钱和银行贷款涌向房地产业，导致房地产严重过剩，价格膨胀催生了泡沫，市场出现严重的供过于求的现象。
20年前，东南亚的房地产泡沫就被无情地刺破过，20年后，这些国家重蹈覆辙。
2006年，马来西亚新山市政府就推出了占地面积2217平方公里的依斯干达经济特区，要将新山与新加坡打造成另外一座“深圳与香港”，成为东南亚的金融双星城。新加坡物价与房价的增长，让新山成为了新加坡中产阶级置业的新选择，每天只需要通过新柔长堤，便可以往返两国之间，一时房地产市场开始供不应求。
外资看到了这块香饽饽，开始大举收购土地，新山市的房地产市场赢来了高速发展时期。当时伊斯干达经济特区总共收到了319亿美元的投资。直到2015年，新山市所在的柔佛州，其推出的新私宅单元总量已达33万座，超过了马来西亚全国的私宅总和，市场供需关系开始严重倾斜。
租客并没有如期而至，新山的楼市在消化掉新加坡的中产阶级后出现了大量空置，这一年柔佛州房价达到了32%的降幅。当这些房产严重供大于求的时候，为了卖掉多出来的住宅，一班飞往新山的亚洲航空班机正从广州机场出发。
中国游客来了，旅行团名字是“碧桂园”。
中国房地产开发商们早已盯上了这批购房者，量身定制了适应华人喜好的楼盘。以“碧桂园”为例，在伊斯干达经济特区就开发了“金海湾”“森林公园”两个楼盘，总户数10953户，而新山市只有49万人。这些楼盘撬动着房地产一级市场的供需不平衡。根据房产估价及服务局的数据显示，截止2018年9月30日，滞销房产已经多达30115户，相比去年增加了48.35%，开发商们已经错估了市场需求，他们急需一批人为他们的行为买单。
至于结果，当然是供大于求时，房产价格低落经济降速。森林城市开盘价格就在22000元，没有任何涨幅，而Property Guru官网上特区房产的价格也仅仅10000元出头一点，2年没有抬过头了。
其实，东南亚走在前面的经济体给东南亚新三国的发展道路刻下了模子，也埋下了祸根——这几年柬埔寨、越南也步上了房地产泡沫的后尘。
就在不久前，数据网站Numbeo统计全球一线城市的物业价格指数，有一项数据是关于“房价与当地居民收入比”，主要体现的是当地买房难度。这组数据中有3个正在发展崛起的东南亚城市。
三座东南亚城市分别是金边、曼谷和胡志明市，果然不出所料，它们都被中国的开发商盯上了，由他们传出了“击鼓传花”的第一棒。
“今天要想找转型的方向，就去人均GDP三千美元开始往上的地方，像金边、曼谷，闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。”中国房企顺着万通集团创始人冯仑的一句话，开启了出海历程。CBRE世邦魏理仕发布的《2018年上半年亚洲投资者跨国房地产投资数据报告》中，中国资本的跨国房地产投资约53亿美元，开放商境外投资热度持续升温，从2017年同期的27%攀升到50%。
据柬埔寨国土规划和建设部的报告，2000年到2017年，柬埔寨由外资公司开发的房地产项目共有287个，总投资额42.97亿美元。其中中资公司拥有110个项目，总投资额为16.56亿美元，占比均接近四成，是柬埔寨房地产的最大投资方，其他两市也不例外。
不仅中国开发商在海外投资这三座城市，民间炒房团也在寻觅机会。
水库论坛里，热衷于分流派的炒房客把去东南亚买房归于“法租流”，这种流派就是买极小面积的户型，只做外国人生意。总的来说，就是找一个地段只租给付得起高额租金的外国人，而东南亚现在遍地是这种地段，金边甚至全部都是。更不幸地是，在东南亚国家里，我们就是那批外国人。
最后消息才推送到散户面前。我们从中介口中了解到，购买金边房产甚至只需要使用人民币就可以了。这笔钱从你的口袋出来转一圈，然后又回到中国开发商的口袋，要知道中国普通人每年的换汇额度也就5万美元，即使三座城市中房价最低的金边也远超过了5万美元。东南亚的房产交易有时根本就不需要用到外汇，也许哪天就支持二维码转账了。
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投资圈有个很著名的段子：三个人坐电梯，一个不停原地跑，一个不停撞头，一个不停做俯卧撑。电梯到顶后，三个人被问怎么上来的时候，没人说自己是坐电梯上来的，而电梯才是他们真正快速上楼的原因。这就是“运”，和一个人做什么并没有太大关联。
这也是为什么股神只能出现在美国，而美国身后还有不少的追赶者。
早在20年前，世界多极化和经济全球化加速发展，墨西哥把握机遇，在1992年与美国、加拿大签署了北美自由贸易协定（NAFTA）。墨西哥接过了发达国家劳动性密集型产业转型的接力棒，经济一路攀升，直到遭遇了1994年墨西哥金融危机。
这场危机爆发的根源在于墨西哥外汇储备的不足。
1992年至1994年，每年流入的外资高达250亿至350亿美元，而外贸出口并未显著增长，外贸进口占国内生产总值的比重则从1987年的9.4％增至1993年的31％，结果造成国际收支经常项目的赤字在230亿美元的高水准徘徊，使得整个墨西哥经济依赖外资。
不稳定的政局也造成了外国投资者对墨西哥市场的看衰，进入墨西哥的外资开始减少，撤资日益增多。墨西哥不得不动用外汇储备来填补巨额的外贸赤字，造成外汇储备从1994年10月底的170亿美元降至12月21日的60亿美元，不到两个月降幅达65％。这一切都造成了墨西哥本国货币比索开始贬值，金融危机发生的3天时间，比索汇价暴跌42.17%。
就更别说墨西哥国内还没有逃离的外国资产了，外资狂欢过后的墨西哥，晚走的人谁也没赚到钱。看起来经济发展迅速的国家，都会遇到低谷，而真正挺过来的却很少。
这几年，大部分金砖国家的经济都出现了一定程度上的衰退，依靠原材料出口的国家受到的影响尤其严重。
2014年俄罗斯国内生产总值萎缩0.6%，2015年第二季度萎缩4.6%，第三季度萎缩4.1%，卢布也开始贬值。2010年GDP还能占到世界总GDP的2.35%，2016年已经跌落至1.70%。巴西的日子同样不好过，大宗商品的价格崩盘，直接导致依靠石油、木材、铁矿等原材料出口的巴西财政收入紧张，最终在2015迎来了财政预算的最高赤字，当地货币贬值，GDP也从3.31%跌倒2.38%。
这两个国家并没有抓住繁荣时期留下的底子推动本国经济结构转型，而是加大了对于资源开采的规模。所以当大宗商品市场低迷，国家经济就会受到严重影响，汇率无法保障，已经没有多少人认为这两个国家能成为世界经济强国了。
低迷表现也直接导致高盛公司在2015年关掉了旗下的金砖国家基金。国家都不好过了，资产也好不到哪里去，所以即使是专业金融机构看好的国家，也会在名为“国运”的赛道上节节败退，更何况东南亚。
巴菲特说过一句话：“美国经历痛苦时，没有人谈论不确定性，每个美国人都坚信会挺过去。”
说回中国。从建国开始，中国一直面临未知。改革开放刚开始的时候，并没有人相信这个国家会如此迅速的崛起，而当时在北上广的购房者们现在已经实现了财务上的飞跃。再提供一个例证的话：1991年中国上证指数100，当时并没有民众去分析其中的经济原理，但持有至今的话资产翻了29倍，年收益率也有12.8%，更何况还有分红和高点。
从2000年开始，中国房地产狂飙突进了18年，理财师们甚至认为这是“中国理财师们最无聊的18年”。因为当有人问他们有很多钱该怎么投资的时候，他们的回答可以不假思索，买房！格局稳定、大量的人口流动、庞大的消费市场，在过去十多年里，确实没什么好犹豫的。
总之，在投资领域，爱国者倚靠中国经济发展赚到了钱。而东南亚与中国相比，产业结构还不清晰，既没有金砖四国的人口，也没有独特的自然资源，“外国人”还是看看就好了。
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