来源：子木聊房（zimuliaofang），作者：子木

01

猫腻
“假作真时真亦假，无为有处有还无。” 
《红楼梦》里一句极富禅意的台词，从根底解释了世人对真假事物应有的认知。
但这句话唯独不适用于售楼处。
自打1994年中国大陆从香港引进商品房预售制度开始，售楼处买卖双方的战争就从未停歇过。
究其原因，我认为大概有三点。
一是中国楼市信息高度不透明，购房者多韭菜；二是消费者的复购率极低，绝大多数老百姓一辈子也就买1-2套住房；三是城市房价一直维持大涨小跌的趋势，纵使房子问题有多大，房价上涨依然会稀释购房者的不满情绪。
所以某种意义上讲，卖家天然占据了交易优势，自然对规则熟视无睹。
尤其是早期的开发商，大都抱着「一次性买卖」的态度做房地产生意：从政府拿到地之后，马上开始宣传造势，然后不惜重金打造奢华样板房，但真正落地时候，却将利润置于最高点，什么品牌、配套、合理规划统统靠后站。
前几天我写过一篇文章，用最近出台的政策和往日数据推演出，今年下半年售楼处维权潮一定会如期而至。没想到短短几天，房地产大户合肥就率先引发了楼市维权，口碑一向不错的品牌开发商们相继沦陷。
报道称，一家名叫「塘溪津门」的楼盘，4000元/平米的豪华装修合同，实际缩水至不到1000元，维权者愤怒之至，集体维权，结果频频与保安发生肢体冲突，甚至惨遭殴打。这在炎热的7月，的确让人很糟心。
当然这是由于限价政策下开发商为了求利而作出的欺瞒之举，不属于大类。接下来我要讲的重点是开发商在售楼时故意隐藏的秘密，俗称「售楼处的猫腻」，这对你是否能买到一套称心如意的新房，至关重要。
以下内容是我通过对话9位业内畅销楼盘的营销总和案场销售经理，整理出的一份防坑攻略。此攻略分为两部分，一部分是进入售楼处之前，一部分是进入售楼处之后。望大家略有多得。

02

准备
我经常跟周边首次置业的朋友说，在去售楼处之前，一定要对自己进行心理暗示，默读三遍：“这里的一切可能都是假的！”
事实就是如此，当你进入售楼处大门的那一刻，你就是刀板上的鱼肉，身边的声音都是营销剧本和心理话术。
你要做的就是找出猫腻，并评估它们是否在你的合理承受范围之内，是否对楼盘价值有重大影响。
购房者接触到的第一层信息，一般是宣传单页或者网络媒体上，上面的广告词都是故意夸大的噱头文。例如热销9成新盘、日光盘、特价房等等。
其实在中国楼市，根本没有特价盘这么一说，很多开发商或者平台以此为噱头拉拢客户，正是利用了大众喜欢占便宜的心理。例如“某天下”的一贯市场用语就是用大数据帮用户寻找特价房，在里面专门做市场运营的朋友，曾偷偷告诉我：
“特价房不可能有，如果有，人家肯定内销或者给关系户了，凭什么给你？要注意，开发商是不会轻易放出「好盘」的，而给你所谓的“特价房”，要么「已经售空」，要么是挨着电梯井，配电房的奇葩户型房。”

03

辨别和情绪
买房看地段，看配套，看行情……这样的指标我能数出20多个。但作为首次置业的购房者来说，综合起来绝对一头雾水，无法从中找到真正的价值盘。这时候教给你一个最简单有效的方法——看热度。
买房和吃饭的道理一样。饭店里人满为患和冷冷清清，你会选择哪一家饭店？
售楼处人头攒动，意味着这家盘的性价比很高，是大家都是用脚投票出来的，如果热度是真实的，那么未来这个盘的流动性也很强，是价值所在地。
但是现在的开发商为了营造热销效果，一般都会在强推阶段或者蓄客阶段花钱请演员入场当托儿，很多购房者被现场氛围感染，从而被迫上车，那么如何辨别售楼处的真实热度？
这是一门学问，需要细说。辨别方法大体可以看三个维度：“停车场，年龄和行为”。
首先是停车场。我在进一家售楼处之前，一般会在门口的停车场呆10分钟，一来看车流，二来看停车数量。尤其是高端盘，一定要看停车场是否有与之匹配的高端车。
如果新盘门口停车稀稀拉拉，而售楼处中人满为患，不用多想，大都是坐大巴请来的演员。
其次是年龄。购房者群体是有人物画像的，年龄一般在30岁以上，单人看房的少之又少，女性旁边一般都会陪伴着男性。如果你看到20几岁的小伙子，或者50多岁的大爷，一个人在售楼处闲逛，大体可以判断为演员。
最后就是行为。如果你是购房者，你在售楼处的表现是怎样的？一定是跟着听区域规划和沙盘讲解，或者去问置业问题，或者和家人去探讨交流这个房子的优缺点，资金能力是否与之匹配等等，起码是积极或紧张的。
如果你在售楼处经常遇到那些，不紧不慢翻着楼书，神情怡然自得，呆在一个地方半个小时不挪一步的选手。这些基本可以判定为演员。
经过这三个维度的观察，基本可以让你对楼盘的热度有一个准确概念。为什么会大幅讲述这个方法呢？是因为知道此楼盘的供求状态，才能让你在交易上占据上风。
当然辨别真假热度还是远远不够的，还需要学会稳定情绪。
我见过太多被现场紧张氛围所感染，从而被「逼定」的购房者了。只要你去售楼处认筹，留下信息，售楼处就可以通过你的信息，分析出「客户抗性」，从而为你量身打造几套「杀客技巧」。
例如SP销售术。当你犹豫不决的时候，这时候可能会有另外一个销售顾问边打电话边向你走来，嘴里指向你想要那套房源的楼号。然后和服务你的顾问窃窃私语，给你一种你的房子要被其他顾客买走的感觉。两人一唱一和，紧张兮兮，出于人类的自我保护欲，你大概率会听着顾问的话签下这套房子。
又例如在开盘当天，售楼处会进行房源挤压制造「饥饿效应」。喇叭里大声播报着交易信息，通常会将大家都喜欢的房源进行“虚拟交易”，让你有一种第一选择被抢走的感觉，立马开始紧张地思考第二选择。
而当你走进选房“小黑屋”的时候，5人1组，里面起码有2位都是开发商请的托儿，在你进去之前，你喜欢的房子可能会被别人选走，而你只能被迫签下另外一个选择。此时的你孤立无援，任人摆布。
《演员的自我修养》是售楼处工作人员的必备手册，“如果你今天不买，马上就会被别人买走！”，“你看咱们家楼盘人这么多，再不买就没机会了！”。如果你知道这里面都是演员，你还会是那只待宰的羔羊吗？
在销售顾问的口中，对你推荐的都是性价比最高，“过了这村没这店”的优质好盘，大部分可能都是假的，因为开发商的好房源永远在最后放出。而销控表那些红色已售房源只不过是伪装的表象而已。

04

走流程
在我们通过上述方法成功辨别出楼盘热度之后，就来到了下一个环节——走流程。
首先是区位图。在巨大的显示屏上，精致宏伟的区域规划地图给人们带来了强烈的视觉冲击，然而，售楼处的区位图有99％都是有问题的。
首先在区位优势展示中，楼盘的地理概念严重失衡。例如通常会把楼盘面积比例放大，轨道交通线路缩短，营造出一种和周边学校、地铁、公园等非常近的感觉。
这时候在听售楼处解说员解说案名的时候，一定要打开高德地图，同步跟踪距离，尤其是对地铁的距离，解说员很可能说成直线距离，这时候你要评断路程，因为一旦你买房后，今天所走的路，将是你未来重复千次万次的路程。
其次区位代表周边配套。在售楼解说员解说的同时，一定要打开地图观察周边的配套情况。至于未来规划的利好，也要去详查，一般例如地铁、学校、医院等公共配套的落地，都有政府下发的红头文件。如果网上有质疑的声音，这时候就要存疑，和置业顾问去探讨了。
我曾经有一个朋友在河南的一个三线城市买房，被开发商忽悠投资了紧邻地铁的新盘，结果地铁规划了5年，最后还因政府财力不足被砍掉了，房子当初被炒得太高，透支了上涨空间，至今没涨一分钱。
其次是看沙盘。沙盘一般是按照最优视觉效果建的，其中两个点特别重要，一个是会把楼间距拉的非常宽，另一个是弱化「不利因素」，例如配电站、垃圾站等，一般做的模型不被察觉。
楼间距纠纷是很常见的。例如你买在了低层，买房时置业顾问跟你说，绝对不会影响光照，结果在交付后发现终日无光，且毫无隐私可言。
楼间距对于一个房子的宜居性影响太重要了。这时候建议你在看沙盘的时候，根据楼高、楼间距先去测算日照时间。
一般来讲，普通小区的前后楼间距可以用楼高：楼间距＝1：1.2的比值计算。市区会略小，郊区会略大。例如楼高30米，楼间距应该是36米。
其次是房屋左右边距，多层（4－6层及以下）与多层建筑间距为6米；多层与高层（12层及以上）为9米；高层与高层之间为13米。
而不利因素也一定要主动获取。
因为监管部门要求售楼处必须对不利因素进行公示，所以在售楼处一定可以看到相关信息。不过售楼处一般会把公示信息藏在某一个不被发觉的小角落里。
你要把它找到，并且在沙盘处找到它的准确位置，这对于你去选择房源位置和户型有很大的借鉴作用。
最后就是看样板房了。看样板房千万别被华丽的装修所迷惑，因为你装的肯定不如人家重金打造出来的效果好。只需要关注户型和格局即可。
例如住宅室内空间的高度应不低于2.40米，是否南北通透，动静隔离，干湿分离，各空间的比例是否方正，是否更容易放置家具等等。这些都是你要考虑在内的事情。

05

最后
买房是一门学问，大家一定要花功夫时间去研究琢磨，如果买新房，没有逛够10个盘就不是一个合格的购房者。
要知道，在巨大交易额面前，人性是任何事物所约束不住的。这时候就需要你去主动观察细节，洞察人性，看透交易规则和售楼处的猫腻。当将一切了然于胸时，你会惊奇的发现，无意中为自己省了一笔「巨资」。
当然这种情况只适用于楼市下行或者横盘震荡的行情中，如果像2016年那样，房子一天一个价，购房者拼命冲向售楼处，置业顾问数钱数到手抽筋的时候……
以上全文皆无用。
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