作者：凯风
来源：国民经略（ID：guominjinglve）
没有最低，只有更低。
山东乳山的二手海景房，最低价仅有1800元，这个数字，不及1998年全国商品房的平均价格。
比乳山更进一步的是黑龙江鹤岗，一套46平米的房子总价16000元，折合一平方米348元。
比鹤岗更夸张的则是甘肃玉门老市区。
据第一财经报道，玉门老市区一套普通住房，最低直接标价一万元，每平米仅有100~200元。有房子要价6.5万元，先后还价到4.5万元和3万元，最后业主表示“反正没人住了，给1万元也不是不可以”。
一个城市，房价为何跌到了如此地步，到底发生了什么？
01
春风不度玉门关
河西走廊，玉门关口。
甘肃玉门，一度是中国最知名的石油城市之一，堪称“中国石油工业的摇篮”，“铁人”王进喜出生于此。巅峰时期，玉门油田原油总产量约占到了全国年产量的一半左右。
玉门因石油而兴，人口因石油产业而聚集。上世纪80年代，玉门市总人口一度高达18.5万人。
2000年前后，玉门老市区先后遭遇两次“重击”。
第一次重击，来自石油资源的枯竭。1998年玉门油田年产量从最高的140万吨下降到38万吨，已开采了60多年的石油资源濒临枯竭。
石油资源枯竭之后，产业工人大量外流，接着作为石油产业的配套服务业随之衰败，资产价格难以维持。
不久之后，玉门老市区又迎来第二次重击，这一次是石油管理部门和政府部门的搬迁。
2002年，玉门石油管理局搬迁到110公里之外的酒泉；2003年起，玉门政府部门陆续搬迁到新城区。
两次“重击”之下，玉门老市区彻底衰败，人口从原来的13万人，减少到如今的2万人。
产业衰败，人口外流，整个城市犹如多米诺骨牌一样，一泻千里。
02
没有人，房子什么都不是
玉门老城区房价的崩塌，说明了再简单不过的道理：没有了人，房子什么都不是。
据《玉门年鉴》记载，在石油资源濒临枯竭和政府部门外迁影响之下，资产价格迅速贬值：
当时红火兴盛的百货公司4000多万的资产，只拍卖60万元，还留下了470万元的负债；而一套两室两厅原价5万元的房子，几千元出售都还无人问津。
即便是搬迁之后的玉门新城区，也很难再重续辉煌之路，不得不面对城市持续收缩的尴尬。
数据显示，2010～2015年间, 玉门市市区人口密度的变化率为-19.11%;人均GDP的变化率为-26.96%;建成区面积的变化率高达-61.59%;城市收缩现象非常明显
遥想玉门鼎盛时期，经济飞速发展，石油产业带动一个小镇升级为一个城市，产业工人蜂拥而入，与之相关的配套产业和服务业开始兴旺，人口持续流入，带动商铺和住宅价格的兴旺。
然而，当产业衰败、人口外流，一切都倒转过来。
先是产业工人的外迁，接着是服务业的衰败，再接着是普通居民的外流，最后玉门老市区剩下的只有原住民和部分退休工人，人数已不足原来的1/6。
人少了，钢筋水泥建筑都还在，供大于求，房价一去不返。
没有人来接盘，再低的房价都没有了意义，房价低过建筑成本乃至1万元的低价，也都无人问津。
03
三个城市
在2019年的房地产史上，这三个城市一定绕不开：甘肃玉门、黑龙江鹤岗、山东乳山。
刚刚经历过一轮楼市上行周期的国人，恍然发现，在大江南北，居然还有城市房价不足千元，居然还有城市房子跌到了白菜价仍旧无人问津。
这种恍然感，来自于我们对于“房价永远涨”的惯性认识。过去20年，楼市持续上行，国人早已习惯了房价的持续上涨，以为上涨从来都是经济铁律，而下跌则是例外。
事实上，支持房价上涨的因素，并非存在于每一个城市，这些因素，也并非一直都坚挺不变。
支撑房价上涨的短期因素，在于金融、土地供给和楼市调控，而长期因素则在于经济和人口。
当经济进入新常态，大城市化重回主导战略，许多中小城市不得不面临基本面的考验。
04
收缩型城市
玉门老市区的房价崩塌，可以看做资源枯竭型城市和收缩型城市的极端案例。
目前，全国共有69个资源枯竭型城市，大多都位于东北，并非每个城市都陷入困境，转型顺利者有之，但城市收缩的却是大多数。
除了资源枯竭型城市之外，还有一些非资源城市，同样面临着收缩的困境。
这里的收缩，既包括经济的收缩，也包括人口的收缩，还有城市面积的收缩。
正因为城市收缩越来越普遍，因此今年发改委在文件中首次提出了“收缩型城市”的概念，要求收缩型城市要“缩身强体”。
接受城市收缩的现实，就要改变过去“房价永远涨”的惯性假设，接受失去基本面支撑后的楼市分化大趋势。
同样，对于收缩型城市来说，人口流失，土地指标和财政补贴必然要随之减少，想要再玩大建新区和土地财政的游戏，恐怕行不通了。
05
老城区必然衰败？
玉门老市区的衰败，还有另一层警示：老城区的衰败，是否不可避免？
每个城市都有向外扩张的动力，无不喜欢大建新城新区，也不乏政府部门的全面迁移，这就造成老城区地位的日趋下降。同时，老城区房价居高不下，改造成本过高，由此导致“老破小”遍地。
那么，老城区衰败，是不是一种必然趋势？
对于一二线城市来说，经济增长、人口流入和产业发展，城市必然不断扩张，城市中轴线同样会随之转移，原本寸土寸金的老城区不敌新区的CBD新贵，这是正常现象。
但老城区同样拥有教育、医疗和交通的传统优势，即便不如新城区想象空间大，但也不必然导致衰败。
事实上，随着一二线城市土地开发强度到达极限，旧城改造就是迫不得已的选择。老城区在旧改的加持之下，未必不能焕发新生。
对于小县城来说，情况则就完全不一样。小县城拥有大量的空置土地，政府更喜欢通过开发新区来增加土地收入，更不乏将政府部门迁移到新区的案例。
由于小县城产业结构相对单一，整个城市的中产群体只有公务员、事业单位和国企员工，这些人群更容易跟随政府部门而转移，这就导致老城区的空心化。
同时，小县城基本不存在二手房市场，老城区的“老破小”基本无人问津，房子的价值自然要存疑。
06
几个结论
没有人，房子什么都不是。道理虽然简单，但能说明许多东西。
其一，收缩型城市要谨慎。这类城市一般指常住人口连续三年减少的城市，若在人口收缩的同时伴随着GDP和财政收入下滑，更要谨慎。
其二，没有二手房市场，缺乏流动性的城市也要谨慎。没有二手房市场，就没有变现的可能；没有流动性，资产的安全性就大打折扣。
其三，小县城的老城区相对容易走向衰败。县城产业结构单一，一般都是单中心城市，而城市中心容易跟随政府机构迁移而变化，老城区更易呈现衰败之势。
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